У новобудовах Києва в період карантину можна купити квартиру онлайн без особливих проблем, проте покупець у більшості своїй не поспішає до відділів продажів. Ціни на квартири в новобудовах Києва у квітні в гривні не змінилися, а в доларі просіли. Чому так відбувається і хто із забудовників зумів вистояти в кризу, в матеріалі 
.
Як змінилися ціни на квартири в новобудовах Києва
Ціни в новобудовах Києва у квітні в гривні в середньому не змінилися і залишилися на рівні 25 тис. грн за кв. м. Про це свідчать дані порталу ЛУН.uа. При цьому за рік середня вартість квартир виросла на 1,7 тис. грн, або 7,3%.
А ось в американській валюті ціни в новобудовах за місяць істотно змінилися: з $980 за кв. м у березні до $910 за кв. м у квітні, тобто зменшились на 7,1%.
Як розповів комерційний директор компанії Saga Development Володимир Даниленко, кілька великих забудовників, які встановлюють ціни на свої об'єкти в доларах, зафіксували курс на 6-10% нижче за офіційний.
«Це, а також те, що навряд чи хтось підвищив вартість квадратного метра в існуючих умовах, і зумовило зниження середньої ціни», — упевнений він.
Крім іншого, Андрій Поляков, директор з продажів групи компаній DIM, радить звернути увагу на курсові гойдалки: після стрімкого березневого росту долар у квітні втратив у ціні більш ніж 1,5 грн.
«Звідси і падіння – утримувати доларову ціну забудовники зараз не ризикнуть, оскільки це призведе до автоматичного підвищення гривневої вартості і, як наслідок, зниження купівельної активності», — пояснює Поляків.
Щодо мінімальної ціни в новобудовах Києва, то вона просіла за місяць на 200 грн, або 1,2% — до 17 тис. грн/кв. м, а в доларах — на $10, або 1,6%.
На падіння в доларі вплинуло і уповільнення темпів будівництва, і зупинка майданчиків у деяких компаній, і рішення девелоперів відкласти нові проєкти до кращих часів, й істотне падіння купівельної активності на первинному ринку нерухомості. Щоправда, сталося воно далеко не в усіх.
Найскладніше довелося мас-маркету та бізнес-класу. У розмові з один з київських забудовників, який працює виключно у бізнес-класі, розповів, що їхня цільова аудиторія здебільшого ще на початку карантину або виїхала за місто, або зачинилася в квартирах й відклала купівлю нового житла на невизначений термін.
«Ці люди були настільки налякані, що відмовилися від послуг хатніх робітниць. Фіксований курс не допоміг — вони просто не захотіли виїжджати на перегляд. Але з позаминулого тижня у нас почалися перші зустрічі за попереднім записом, відчули нарешті пожвавлення».
Готові квартири в новобудовах Києва краще переносять кризу
Попит на нерухомість у Києві в березні впав у середньому на 50-70%, а в деяких випадках і на всі 100%. Продаж квартир у новобудовах зупинився, покупець завмер в очікуванні розвитку подій з карантином і пандемією коронавірусу.
До кінця березня — початку квітня ситуація стала більш-менш зрозумілою, ринок нерухомості звикся з карантинними обмеженнями, а забудовники оговталися від першого шоку і почали активно підігрівати попит. У хід пішли вигідні дисконти, фіксований курс, що нижче за міжбанківський, умови тривалої розстрочки.
Розробили антикризові заходи і для старих клієнтів, запропонувавши оплатити розстрочку за курсом 25,5 проти загальноринкового 27,3-27,5 грн за долар. Деякі компанії відкрито заявили, що готові надати відстрочку за платежами і піти назустріч, якщо в когось немає коштів для погашення платежу.
За таких умов дещо пожвавилися спекулятивні інвестори, які добре знайомі з первинним ринком та його ключовими гравцями. Саме тому, поки в одних забудовників спостерігався режим «шеф, усе пропало», інші фіксували угоди й виявляли активність.
За словами Даниленка, істотно просіли продажі лише в деяких сегментах, а в інших, навпаки, зросли. Криза пройшлася катком по найдорожчій нерухомості (еліт-клас і преміум-сегмент) та найдешевшій — економ-класу, так званому житлу мас-маркету.
«По-перше, покупка нерухомості в таких об'єктах – це найчастіше купівля власного житла, і в покупця далеко не завжди є вся сума для покупки. В умовах загальної економічної невизначеності покупці побоюються брати розстрочку, оскільки не впевнені, що зможуть її виплачувати. До того ж через низьку маржинальність таких об'єктів ризик істотних затримок будівництва значно зростає», — пояснив він.
Крім того, за словами Даниленка, під час карантину покупці усвідомили, що класичне економ-житло без інфраструктури, громадських просторів на території, рекреаційних зон поблизу надто некомфортне для життя.
«Ті, в кого є достатня сума для покупки, переключили увагу на проєкти комфорт-класу з власною інфраструктурою, зеленими зонами й водоймами поблизу. Наприклад, наш проєкт О2 Residence розташований серед лісу поруч з озером, у квітні б'є рекорди з продажів — вони зросли втричі у порівнянні з докризовим періодом», — уточнив комерційний директор Saga Development.
Як розповів Андрій Поляков з групи компаній DIM, карантин подарував усьому ринку нерухомості відстрочені операції через невпевненість частини покупців у своїх майбутніх доходах і банальне бажання перечекати період «турбулентності», хоча саме на цьому можна вдало зіграти, отримавши такі вигідні умови, про які іншим часом залишалося б лише мріяти.
«Для ключових девелоперів з репутацією це просідання продажів буде тимчасовим. Наприклад, після доволі скромного березня група компаній DIM уже в квітні повернулася до «докризових» показників.
Загальна кількість угод за місяць на 12% перевищила результати січня, не дотягнувши до поки рекордного цього року лютого. Тож це, передусім, питання довіри клієнтів і здатності швидко адаптуватися до нових умов, пропонуючи потрібні інструменти», — упевнений Поляків.
Те, що питання довіри покупця стало одним з вирішальних факторів, згодна і Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій і аналітики компанії «Інтергал-Буд».
«Тепер при виборі новобудови покупець передусім дивиться на репутацію компанії, здані об'єкти, темпи будівництва розпочатих ЖК і голосує своїми грошима за ті концепції, які того варті», — зазначає вона.
В «Інтергал-Буд» одними з перших на ринку пішли назустріч клієнту: зафіксували курс долара на рівні 25,5 грн, зробили можливою відстрочку за платежами, запропонували дисконти при 100% оплаті й розробили антикризові вигідні пропозиції за кожним ЖК.
Це припало до душі клієнтам і вилилося в рекордний улов для ринку, що простоює: зростання продажів на 20% у порівнянні з березнем і кілька десятків проданих квартир в абсолютно різних комплексах. І це в умовах кризи і «мертвих продажів» для ринку.
«Завдяки швидким темпам будівництва, максимально відкритій комунікації та різноплановим концепціям комплексів у портфелі ми маємо такий фідбек від покупця. Люди навіть у кризу готові купувати на ринку нерухомості продукт, який того вартий — не просто квадратні метри, а комфортне, безпечне й людиноцентричне середовище для життя».
У компанії, за словами Анісімової, дуже чекають, коли закінчиться складний період для столичної нерухомості й почнеться активне відновлення купівельної активності. Уже в травні-червні, якщо ситуація в країні буде сприятливою, «Інтергал-Буд» очікує збільшення числа угод щонайменше вдвічі.
«Зараз дуже важливо бути максимально відкритим і чесним зі своїм покупцем, запропонувати йому різноманітні альтернативи, піти назустріч, а також постійно працювати з відкладеним попитом.
Карантин рано чи пізно закінчиться, а лояльність і довіра аудиторії до компанії, яка не підвела і виконала свої обіцянки, залишиться», — переконана Анісімова.
Як купити квартиру в новобудові в кризу
Фактично у покупців є три варіанти купівлі житла в новобудові Києва: 100% оплата, розстрочка та іпотечна партнерська програма.
За умови 100% оплати забудовник, як правило, пропонує систему знижок і дисконтів, аби заохотити клієнта закрити угоду. Партнерські програми найтриваліші — на період до 20 років з фіксованою процентною ставкою на перший рік і окремими умовами надалі.
Середня ставка на ринку становить 18-22%, хоча президент обіцяє дешеві кредити на житло під 10% уже незабаром.
Розстрочка на квартиру, пояснює керівник відділу інвестицій і аналітики компанії «Інтергал-Буд», буває різних видів: на період до введення будинку в експлуатацію або ж на 3-5-7 років з можливістю жити в квартирі й виплачувати її вартість у зручному темпі. Це досить рідкісний, але дуже популярний продукт серед покупців. Дозволити собі таке можуть лише забудовники з фінансовим ресурсом і сильним брендом, які не спираються виключно на гроші покупця і будують житло за свій рахунок.
«У нас є 5 видів кредиту терміном від 3 місяців до 5 років з фіксацією вартості квартири в договорі. Найулюбленіший продукт покупців — це розстрочка на 3 місяці, оскільки в такому разі діють ті ж бонусні умови, що і за умови 100% оплати», — пояснила вона.
Розстрочка до 6 місяців є не менш популярною — вона пропонує базову вартість без націнок і подорожчання квадратного метра. Але у зв'язку з карантином, поділилася Анісімова, інвестор збільшує термін погашення до 12 місяців. Подорожчання квадратного метра в такому разі буде приблизно на $30-40, що складає 3-5% базової ціни.
Якщо хочете купити квартиру в розстрочку від «Інтергал-Буд» до 3 років, будьте готові до націнки $80-100 за квадрат, що дорівнює приблизно 8-10% вартості житла. А найтриваліша розстрочка до 5 років передбачає мінімізацію місячних платежів і націнку $100-150 за квадратний метр, або 12-15% вартості квартири. З урахуванням того, що інвестиції по завершенні будівництва у ліквідному ЖК дають у середньому щонайменше 20-30% річних, покупець все одно виграє.
У SAGA Development, тільки-но пролунав карантин, розробили свої спеціальні пропозиції, серед яких кілька видів розстрочки на квартиру. Один з них – з прив'язкою до курсу долара: забудовник пропонує клієнту розділити з ним ризики зростання курсу порівну.
«У травні ми запускаємо нову програму, згідно з якою клієнт вносить 50% вартості квартири і, якщо протягом 3 місяців розуміє, що не в змозі виплачувати залишок, може розірвати договір без будь-яких штрафних санкцій», — розповів Даниленко.
Група компаній DIM, як і колеги по ринку, теж відреагувала на «карантинний» стан: зафіксували курс на рівні 25 гривень за долар за умови повної оплати та купівлі в розстрочку, запропонували знижки до 15% в разі повної оплати, квартири з опорядженням у подарунок.
«Зараз головний страх покупця квартири в новобудові – чи буде добудовано його будинок. Тому найближчим часом пріоритет, швидше за все, надаватиметься проєктам на більш високих стадіях готовності. А у разі, якщо покупець захоче заощадити і вкластися на більш ранньому етапі – об'єктів, в яких підтримується висока динаміка робіт», — упевнений Поляків.
Згодні з ним і в компанії «Інтергал-Буд», додавши лише, що висока динаміка робіт повинна бути реальною і зафіксованою в постійно оновлюваних звітах з будівництва. Переставляти крани з місця на місце, як робили деякі компанії раніше, вже недостатньо.
За словами Анісімової, середні темпи будівництва на майданчиках «Інтергал-Буд» складають 3-4 поверхи на місяць, і в період карантинних обмежень забудовник не сповільнював їх, продовжуючи активно споруджувати будинки, упорядковувати територію і створювати цілісну екосистему в своїх комплексах.
«Ми впевнені, що сучасному покупцеві важливий не тільки будинок, якість будівництва, планувальні рішення, але й організація громадських зон, інфраструктура, а також простір навколо новобудови. Тому дороги, парки, сквери по сусідству стають частиною турбот компанії. Наша місія як забудовника — творити й змінювати міське середовище на краще, а не руйнувати його», — резюмує Анісімова.
Аби не декларувати, а робити, впевнена вона, девелопер повинен ще на етапі планування грамотно вписати забудову в існуючий ландшафт, вивчити споживчу аудиторію, створити Customer Journey Map і добре розуміти свого клієнта.
«Бо невиразний «дитячий садок на території» і «комерційні площі на перших поверхах» уже не допоможуть», — говорить керівник відділу інвестицій і аналітики «Інтергал-Буд».
На думку комерційного директора SAGA Development, у найближчі 3-6 місяців користуватимуться попитом проєкти з доданою цінністю у вигляді, насамперед, рекреаційних зон (власний парк, сквер, водойма), громадських просторів, власної якісної та ефективної інфраструктури, проєкти на фінальних стадіях будівництва і ті, в яких забудовник демонструватиме хорошу динаміку робіт.
Прогноз цін на ринку новобудов Києва
Прогнозувати ціни в новобудовах Києва в умовах коронакризи— справа невдячна: занадто багато змінних і сполучних факторів, що можуть вплинути на вартість квартир.
Анна Анісімова переконана, що середня вартість квадрата на ринку в найближчі місяці коливатиметься в межах 1,5-3%, реагуючи на зростання собівартості будівництва у зв'язку з підвищеним доларом та інфляцією, якій пророкують стрибок цього року до 11,6%.
«У ліквідних форматах і концепціях зростання ціни буде набагато вище, ніж середньоринкове. Щонайменше в 2-3 рази. До того ж у міру готовності об'єкта буде закономірне подорожчання вартості. Зрозуміло, що ми будемо орієнтуватися на показники попиту, який повинен почати відновлюватися після завершення карантину», — вважає Анісімова.
Відновлення попиту до показників січня-лютого — важливий психологічний рубіж для первинного ринку. Адже, за словами Полякова, поточна ситуація не дозволяє забудовникам особливо розігнатися.
Зараз завдання номер один – якомога швидше повернути позиції, втрачені через карантин. А повноцінне вирівнювання цін стане можливим тільки після повернення попередньої купівельної активності.
«Тому можна припустити, що середня гривнева ціна в новобудовах Києва особливо не зміниться, хіба що тільки в бік зовсім невеликого підвищення», — прогнозує директор з продажів групи компаній DIM.
Впливатиме на динаміку цін у новобудовах, зазвичай, і курс долара, але тепер до нього додадуться наслідки карантину для економіки, нагадує Даниленко. Якщо курс долара істотно зросте, це потягне за собою і зростання цін.
«У проєктах, які користуються високим попитом, ціни можуть почати зростати і раніше: наприклад, в O2 Residence ми плануємо підвищення цін уже в травні. Чого точно не трапиться, так це обвалу цін – падати їм просто нікуди», — переконаний він.
Читайте також
