Минулий рік приніс багато нового для ринку нерухомості України. З позитивного — цифрові рішення в будівельній галузі, удосконалення нормування і закон про захист прав інвесторів.
З негативного — впала до нуля довіра покупців на первинному ринку та непростий період для комерційної нерухомості у зв'язку з політичними змінами у 2019 році, а також давно відома архаїчність будівельних норм, незахищеність приватного інвестора, відсутність діалогу з місцевою владою та підхід у стилі патерналізму. Щоб було простіше зрозуміти весь біль девелоперів, уявіть, що будівельні норми в Україні — це застаріла мова програмування Pascal. Як написати конкурентну програму, коли весь будівельний світ Європи давно перейшов на JavaScript?
розпитав представників бізнесу про те, що дійсно заважає будувати в Україні у 2020-му і як змінити ситуацію в будівельній галузі?
Мої проєкти пов'язані більше не з девелопментом, а з sharing economy та ринком hospitality. Фактично ми заходимо на адаптацію в готовий збудований об'єкт і з нуля створюємо сучасний офісний простір. Однак як людина, яка безпосередньо тісно стикається з real estate індустрією, скажу, що дві головні наші проблеми — це корупція та слабка орієнтація на загальносвітові та європейські тренди.
Вся модель нерухомості заснована на видачі дозвільної документації. Це колосальні можливості для використання адміністративного ресурсу, вимагання тощо. Видають документи своїм, а інших змушують чекати місяцями або закривають очі на грубе порушення законодавства. Звідси — хаотична забудова міста й проблеми, в яких живе сучасний Київ.
У нас немає стратегії розвитку ні району, ні міста, ні країни. Ба більше, практично ніхто з градоначальників не мислить стратегічно і не діє тактично. Місто практично не бере участі у створенні нової інфраструктури. З-поміж того, що з'являється, те, що заслуговує на увагу, було зроблено на гроші приватного бізнесу. Водночас влада ніяк не сприяє девелоперам і не домовляється з ними.
Яскравий приклад цього — знаменитий технологічний парк UNIT.City, поруч з яким міська влада й досі не спромоглася зробити бодай одну зупинку транспорту. Або хоча б перейменувати те, що є. Місто не змогло впоратися з простим і не таким вже й витратним завданням.
У нас немає діалогу між владою та девелоперами, звідси частина проблем. Місто та бізнес самі собою, вони не стикаються та не вміють домовлятися.
Все цінне, що у нас будується та з'являється, – це не завдяки, а всупереч. Будь-хто, хто створює якісні проєкти, інвестує в розвиток соціальної інфраструктури, пропонує цікавий та потрібний ринку продукт, заслуговує поваги. Це колосальна праця та великі інвестиції.
Як полегшити життя девелоперам? Питання досить складне та філософське. Варто почати з розуміння та виконання владою своїх функцій. Але поки що бачу, що на виконання зобов'язань наша влада не здатна. Написати закон ще можуть, а реалізовувати його вже ніхто не вміє і не хоче.
Будівельна галузь є однією з найбільш непривабливих зон на національній репутаційній карті. Якщо звернутися до досвіду сусідніх держав, то Польща зокрема стала одним з основних постачальників інвестиційних активів у нерухомість для інвесторів. Участь іноземного капіталу в польському ринку нерухомості оцінюється приблизно в 90%. З прибутковістю 5,25% на первинному ринку офісної нерухомості і 6,75% на ринку складських приміщень Польща випереджає інші країни Центральної та Східної Європи та продовжує залучати все більше та більше інвестицій.
Водночас, крім девелоперської діяльності, також спостерігається значна активність, пов'язана з консолідацією активів. Великі придбання були зроблені EPP, NEPI Rockcastle і Arcona Property Fund. Домінування міжнародних девелоперських компаній є характерним і для Румунії. Так, найбільшим інвестором у нерухомість на місцевому ринку є фонд NEPI Rockcastle, який також є найбільшим власником торгових центрів у Румунії. На другому місці розташувалася Globalworth – компанія, якою керує грецький інвестор.
Чому ж в Україні представленість міжнародних девелоперів залежить буквально від декількох компаній, зокрема від компанії Ceetrus (Ашан Холдинг)? Частка міжнародних девелоперів тільки підкреслює ступінь закритості країни. Крім цього, саме для будівельної галузі України характерний найбільший ризик-фактор при отриманні дозвільної і погодженні проектної документації, що відштовхує потенційних інвесторів.
В якості основних факторів, що гальмують розвиток галузі, хочу назвати відсутність єдиного підходу до локальних і міжнародних девелоперів у частині узгодження проєктної документації, отримання технічних умов, що відповідають обсягам будівництва (зокрема, будівництво об'єктів на природоохоронних територіях, відсутність комплексних інфраструктурних рішень, забезпечення мінімальних вимог, наприклад, кількість машиномісць і т. д.), недобросовісна конкуренція (підписання договорів оренди, що обмежують розвиток ритейлерів у зоні охоплення конкуруючих об'єктів), захист права власності на земельні ділянки, які мають свою «передісторію», і т. д.
Підвищити рівень довіри міжнародних девелоперів до країни може впровадження в договори «арбітражного застереження». Воно передбачає можливість відстоювати свої права у відповідності до британських арбітражних правил. Так, наприклад, між іноземними компаніями поширене «арбітражне застереження», відповідно до якого будь-які суперечки мають вирішуватися шляхом арбітражного розгляду відповідно до Арбітражного регламенту UNCITRAL у редакції 2010 року. Розгляд справи здійснює один арбітражний суддя, а інстанцією, яка призначає суддю, має бути LCIA (Лондонський міжнародний третейський суд). Місцем арбітражу сторони визначають Лондон, англійська мова має використовуватися під час розгляду справи в арбітражі.
Сторони таким чином відмовляються від права подавати апеляцію щодо будь-якого рішення або отримувати ухвалу з питань права від судів Англії та/або національних судів. Проте розгляд справ у британському суді може бути фінансово непідйомним для сторін, що саме собою потенційно нівелює рішення, яким би справедливим воно не було.
Можливо, найбільш прийнятний шлях колись обрала Туреччина, де для вирішення спорів, укладених іноземними інвесторами з органами державної влади, можна звернутися до судів місцевої юрисдикції або до національних чи міжнародних арбітражних (третейських) судів. Також можна використовувати інші способи вирішення спорів за обопільною домовленістю сторін.
Читайте також
