Минувший год принес много нового для рынка недвижимости Украины. Из положительного — цифровые решения в строительной отрасли, совершенствование нормирования и закон о защите прав инвесторов.
Из негативного — упавшее до нуля доверие покупателей на первичке и непростой период для коммерческой недвижимости в связи с политическими изменениями в 2019 году, а также все та же архаичность строительных норм, незащищенность частного инвестора, отсутствие диалога с местной властью и подход в стиле патернализма. Чтобы было проще понять всю боль девелоперов, представьте, что строительные нормы в Украине — это устаревший язык программирования Pascal. Как написать конкуретную программу, когда весь строительный мир Европы давно перешел на JavaScript?
расспросил представителей бизнеса о том, что действительно мешает строить в Украине в 2020-м и как изменить ситуацию в строительной отрасли?
Мои проекты связаны больше не с девелопментом, а с sharing economy и рынком hospitality. Фактически мы заходим на адаптацию в готовый построенный объект и с нуля создаем современное офисное пространство. Однако как человек, который непосредственно тесно соприкасается с real estate индустрией, скажу, что две главные наши проблемы — это коррупция и слабая ориентация на общемировые и европейские тренды.
Вся модель недвижимости основана на выдаче разрешительной документации. Это колоссальные возможности для использования административного ресурса, вымогательства и прочего. Выдают документы своим, а других заставляют ждать месяцами или закрывают глаза на грубое нарушение законодательства. Отсюда — хаотичная застройка города и проблемы, в которых живет современный Киев.
У нас нет стратегии по развитию ни района, ни города, ни страны. Более того, практически никто из градоначальников не мыслит стратегически и не действует тактически. Город практически не участвует в создании новой инфраструктуры. Все действительно стоящее из числа того, что появляется, сделано на деньги частного бизнеса. При этом власть никак не содействует девелоперам и не договаривается с ними.
Яркий тому пример — знаменитый технологический парк UNIT.City, рядом с которым городские власти до сих пор не удосужились сделать хотя бы одну остановку транспорта. Или хотя бы переименовать то, что есть. Город не смог справиться с простой и не такой уж затратной задачей.
У нас нет диалога между властью и девелоперами, отсюда часть проблем. Город и бизнес сами по себе, они не соприкасаются и не умеют договариваться.
Все стоящее, что у нас строится и появляется, – это не благодаря, а вопреки. Любой, кто создает качественные проекты, инвестирует в развитие социальной инфраструктуры, предлагает интересный и нужный рынку продукт, заслуживает уважения. Это колоссальный труд и большие инвестиции.
Как облегчить жизнь девелоперам? Вопрос достаточно сложный и философский. Стоит начать с понимания и выполнения властью своих функций. Но пока что вижу, что на выполнение обязательств наша власть не способна. Написать закон еще могут, а реализовывать его уже никто не умеет и не хочет.
Строительная отрасль является одной из наиболее непривлекательных зон на национальной репутационной карте. Если обратиться к опыту соседних государств, то Польша в частности стала одним из основных поставщиков инвестиционных активов в недвижимость для инвесторов. Участие иностранного капитала в польском рынке недвижимости оценивается примерно в 90%. С доходностью 5,25% на первичном рынке офисной недвижимости и 6,75% на рынке складских помещений Польша опережает другие страны Центральной и Восточной Европы и продолжает привлекать все больше и больше инвестиций.
При этом, помимо девелоперской деятельности, также наблюдается значительная активность, связанная с консолидацией активов. Крупные приобретения были также сделаны EPP, NEPI Rockcastle и Arcona Property Fund. Доминирование международных девелоперских компаний характерно и для Румынии. Так, крупнейшим инвестором в недвижимость на местном рынке является фонд NEPI Rockcastle, который также является крупнейшим владельцем торговых центров в Румынии. На втором месте находится Globalworth – компания, которой управляет греческий инвестор.
Почему же в Украине представленность международных девелоперов зависит буквально от нескольких компаний, в частности от компании Ceetrus (Ашан Холдинг)? Доля международных девелоперов только подчеркивает степень закрытости страны. Помимо этого, именно для строительной отрасли Украины характерен самый большой риск-фактор
при получении разрешительной и согласовании проектной документации, что отталкивает потенциальных инвесторов.
В качестве основных факторов, тормозящих развитие отрасли, назву отсутствие единого подхода к локальным и международным девелоперам по части согласования проектной документации, получения технических условий, соразмерных с объемами строительства (в частности, строительство объектов на природоохранных территориях, отсутствие комплексных инфраструктурных решений, обеспечение минимальных требований, например, количество машиномест и т. д.), недобросовестная конкуренция (подписание договоров аренды, ограничивающих развитие ретейлеров в зоне охвата конкурирующих объектов), защита права собственности на земельные участки, которые имеют свою «предысторию», и т. д.
Повысить уровень доверия международных девелоперов к стране может внедрение в договоры «арбитражной оговорки». Она предусматривает возможность отстаивать свои права в соответствии с британскими арбитражными правилами. Так, к примеру, между иностранными компаниями распространенной является «арбитражная оговорка», согласно которой любые споры должны решаться путем арбитражного разбирательства в соответствии с Арбитражным регламентом UNCITRAL в редакции 2010 года. Рассмотрение дела осуществляет один арбитражный судья, а инстанцией, которая назначает судью, должен быть LCIA (Лондонский международный третейский суд). Местом арбитража стороны определяют Лондон, при этом английский язык должен использоваться при рассмотрении дела в арбитраже.
Стороны таким образом отказываются от права подавать апелляцию в отношении любого решения или получать определения по вопросам права от судов Англии и/или национальных судов. Тем не менее рассмотрение в британском суде дел может быть финансово неподъемным для сторон, что само по себе потенциально нивелирует решение, каким бы справедливым оно ни было в результате.
Возможно, наиболее приемлемый путь когда-то выбрала Турция, где для разрешения споров, заключенных иностранными инвесторами с органами государственной власти, можно обратиться в полномочные суды местной юрисдикции либо в национальные или международные арбитражные (третейские) суды, также использовать другие способы разрешения споров при обоюдной договоренности сторон.
Читайте также
