Facebook Pixel

Какие ошибки допускают украинцы, когда покупают жилье: интервью со СМО ЛУН Денисом Судилковским

О том, как советское прошлое влияет на выбор украинцев, покупающих квартиры, и какие проблемы ждут владельцев нового жилья, The Page рассказывает маркетинг-директор ЛУН Денис Судилковский. Дальше его прямая речь.

Почему утепление домов важно для Украины.

Четыре года назад мы проводили исследование о комфорности жизни в больших городах. Ездили по морозному Киеву ночью с тепловизором и фиксировали, как разные дома теряют тепло. В Киеве минимум 72% домов не утеплены. Это панельные дома, сталинки, хрущевки. Лучше ситуация в новостройках: согласно современным ГСН, они должны быть утеплены.

В Украине до сих пор очень дешевые энергоресурсы в сравнении с развитым миром. Поэтому немногие задумываются над тем, как формируется «коммуналка» Люди не понимают, что утеплить свою квартиру – это инвестиция, которая возвращается за 3 — 5 лет. Лично у меня есть крошечная надежда, что украинцы, перезимующие в Европе, поймут, что разница между +16 в квартире и +20 – это сотни евро.

В Польше была госпрограмма: специальный инспектор оценивал, сколько может сэкономить дом, если его утеплить. Затем условное ОСМД брало кредит на утепление. В течение 3 — 5 последующих лет оплачивали коммуналку по старым высоким расценкам, а затем плата становилась существенно меньше. Это была одна из предпосылок вступления в ЕС по экологическим и энергетическим нормам.

Мы мерзнем не потому, что у нас выключают электроэнергию. А потому, что когда выключают электроэнергию, исчезает тепло, и через несколько часов квартира остывает. Нам нужна программа вроде польской, такие себе плеть и пряник, которые помогут реконструировать старое жилье, чтобы оно стало более энергоэффективным.

Научить людей правильно выбирать жилье – огромная проблема. У нас постсоветское прошлое, а в СССР люди квартиры не покупали — их давали.

Поэтому, к большому сожалению, у нас покупатели недвижимости обычно считают количество шагов к метро, нежели деньги, которые можно сэкономить на «коммуналке» в утепленном доме.

Как война меняет строительство в Украине

Об «израиляции» Украины говорили с весны, но дело в размерах страны. Израиль очень небольшой, время подлета ракет – минуты. В Киев большинство ракет летят полтора часа: можно выпить кофе, собрать детей, спуститься в подземный паркинг. Баллистическая ракета прилетит быстрее, но есть особенности их использования, поэтому вряд ли таких обстрелов будет много.

Строить для войны — очень плохая стратегия. Если мы это сделаем, то будем жить под землей и никогда не будем подниматься вверх. Строить для войны означает, что кто-то должен оплатить все, что будет использоваться во время тревог, а это удорожание квадратного метра. Это не самая лучшая стратегия, если учесть падение экономики до уровня 2019 года. Дешевле задонатить ВСУ, чтобы они подвинули россию и нам легче было жить.

Как можно снизить стоимость жилья, можно ли сделать его еще меньше? За последние двадцать лет средняя площадь квартир и так существенно уменьшалась: однокомнатная, например, уменьшилась с 90 квадратных метров до 50 — 60. Можно ли сделать еще меньше? Мы, кажется, прошли это со смарт-квартирами по 12 квадратов несколько лет назад. Кто хотел их купить, уже купили, рынок насытился. Можно было бы снизить цену за счет более дешевых материалов. Но они подорожали.

Поэтому сейчас едва ли не главным инструментом управления спросом у застройщиков являются финансовые условия — рассрочка. Плюс застройщики ищут способ зарабатывать больше с квадратного метра и начинают предлагать квартиры с ремонтом. Застройщику за счет объемов дешевле это сделать, а покупателю выгоднее это у него купить.

Что будет с ценами на квартиры, когда война закончится

После войны люди будут жить лучше, а жилье, вероятно, подорожает. Конечно, если наше государство перестроит экономику, чтобы отойти от постсоветской с чрезвычайно низкой добавленной стоимостью, где мы условно продавали металл и пшеницу, к более современной, наша экономика будет развиваться.

Есть три составляющие, влияющие на будущий уровень цен на недвижимость. Это рынок труда, демография и объем строительства.

Чтобы прогнозировать цены на недвижимость в конкретных городах, во-первых, нужно смотреть на место приложения труда. Если в этом городе будет работа, там сначала должна дорожать аренда, а за ней и покупка. При отсутствии потрясений рынок работает примерно следующим образом: люди хотят жить в городе Х, потому что там, например, работа и относительно безопасно, поэтому спрос на аренду увеличивается. Когда аренда дорожает, люди думают: «А зачем платить аренду, если те же деньги можно отдавать застройщику или банку?» Они начинают рассматривать варианты покупки квартир. Спрос растет – цены тоже тянутся вверх.

Даже если в городе есть работа, но молодежь выезжает оттуда, перспективы для региона не радужные. Квартиры покупает именно молодежь. Напоминаю, что по определению ВОЗ молодым считается человек до 44 лет.

Третья составляющая цен – это строительство. Строят там, где цены имеют тенденцию роста, но это тесно связано с первыми двумя причинами. Казалось бы, в Ужгороде тихо, спокойно, из окон можно увидеть ЕС, но по объемам строительства он существенно отстает от соседнего Львова. Потому что в Закарпатье сравнительно меньше работы. В Кропивницком до войны было только три больших объекта строительства. Оттуда уезжает молодежь, она не видит своего будущего в этом регионе.

У нас до сих пор нет общей стратегии по восстановлению городов после войны. Возьмем Харьков. Там будут восстанавливать производственные мощности? Университеты продолжат свою работу? Или, может, Харьков станет столицей промышленного региона? От ответов на эти вопросы зависят будущее региона, приход инвестиций и впоследствии востребованность недвижимости и уровень цен на нее.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях!
Поблагодарить 🎉