Цены на новостройки в Украине во время войны не упали, а в некоторых регионах, наоборот, выросли. Однако спрос на новые квартиры остается рекордно низким, хотя есть регионы и с более оптимистичной статистикой. Как строят и продают новое жилье в Украине в условиях низкого спроса и нехватки денег, в интервью 
рассказывает маркетинг-директор ЛУН Денис Судилковский.
Как изменились цены на новостройки в Украине во время войны
Что происходит на рынке первичной недвижимости Украины?
Рынок заметно просел. К примеру, самыми большими по объемам до полномасштабного вторжения были Киев и киевская агломерация — примерно половина всего рынка Украины. А в столице сейчас продажи упали, сравнивать их с довоенными смешно. После деоккупации Киевщины началось небольшое восстановление. В июне — июле была максимум десятая часть сделок, заключавшихся до 24 февраля. С августа было лучше – люди начали возвращаться в город и область. Положительная динамика была и осенью, до первых обстрелов энергетической инфраструктуры 10 октября. Этот терроризм начал психологически давить на людей: те, кто хотел вернуться, снова это отсрочили, улучшение застопорилось.
Сколько стоят квартиры в новостройках Киева в 2023 году
Средняя цена квартир в новостройках Киева и количество новостроек в продаже в январе 2023 года. Инфографика ЛУН
Как изменились цены на квартиры в новостройках Киева и других городах?
Если сравнить цены в валюте в декабре и сейчас, то, например, во Львове, это будет +20%, а в Киеве — минус 4%. Во Львове большое количество переселенцев. Кроме того, там действительно была большая активность застройщиков — у них было что предложить из готового жилья в сравнении с другими областными центрами. Но это нельзя сравнивать с довоенными объемами, потому что есть неуверенность в будущем, которая влияет на решение покупать.
Сколько стоят квартиры в новостройках Киевской области в 2023 году
Средняя цена квартир в новостройках Киевской области и количество новостроек в продаже в январе 2023 года. Инфографика ЛУН
Цены на недвижимость в Ужгороде, также в валюте, выросли примерно на 20%. Это обусловлено прежде всего не спросом. Интерес в Ужгороде хотя и меньше, чем до полномасштабного вторжения, но почти полностью восстановился до показателей февраля — наверное, лучше, чем где бы то ни было в Украине. На цену больше влияют рост себестоимости строительства и стоимость рабочей силы — многие разъехались, а новым работникам нужно платить зарплату выше довоенной.
В Одессе небольшое снижение в пределах 5 — 6% в валюте. Это самый положительный регион: Одесса строилась даже в марте, когда все замерли.
Регионов, где жилье в новостройках стало ощутимо дешевле, нет. Никто не дисконтирует.
Сколько стоят квартиры в новостройках Львова в 2023 году
Средняя цена квартир в новостройках Львова и количество новостроек в продаже в январе 2023 года. Инфографика ЛУН
Сколько стоят квартиры в новостройках Ужгорода в 2023 году
Средняя цена квартир в новостройках Ужгорода и количество новостроек в продаже в январе 2023 года. Инфографика ЛУН
Спрос на недвижимость в Украине: «Покупка недвижимости – это семейное решение»
Как сейчас формируется спрос на недвижимость? Покупают ли квартиры переселенцы?
Исследования показывают, что 16% внутренних переселенцев в Украине хотят остаться на новом месте. Весной этот показатель был 7%. Люди ассимилируются, находят работу.
Второй момент: покупка недвижимости – это всегда семейное решение. Сейчас многие наши женщины за границей, и решения не будет, пока женщина не вернется. К тому же покупка недвижимости обычно связана с изменением семейного статуса. Мы поженились, мы съехались — нам нужна новая квартира. У нас будет ребенок – нам нужна новая квартира. Эти события происходят, но инвестиции в жилье переносят. И это психологический момент номер один. Поэтому сейчас формируется отложенный спрос. А что касается рынка, то это скорее интерес, а не спрос: в столичной агломерации интерес к новостройкам составляет до 30% довоенного, во Львове немного больше, в Ужгороде — 90%. Люди интересуются недвижимостью, но не готовы сейчас инвестировать.
Как вы оцениваете перспективы «єОселі»?
До нового года «єОселя» была пилотным проектом. По официальным данным, было выдано чуть более 500 кредитов. Но через два месяца подали десятки тысяч заявлений, то есть спрос на это существует. На этот год в бюджете заложили 30 млрд грн, этого хватит на 12 — 15 тыс. квартир. Государство хочет, чтобы все это вкладывали не во вторичный рынок, а в первичный.
Во-первых, первичный рынок запускает экономику, то есть строительство — значит, есть нагрузка на заводы, есть новые работники. Вторая составляющая — вероятно, они не хотят спонсировать тех, кто собирается продать свое жилье и уехать за границу. Но застройщикам нужно пройти определенную процедуру, в частности, подтвердить, что дом частично готов, что они в пределах определенного срока могут его закончить.
Количество новостроек в продаже в Киеве на протяжении 2022 года
Сколько новых домов было выставлено на продажу в Киеве, декабрь 2022-го. Инфографика ЛУН
Что больше всего повлияло на рост себестоимости квартир в новостройках?
В первую очередь это строительные материалы. Первая волна спада строительства произошла, когда разорвались логистические цепочки. Украинские девелоперы, например, до 80% стекла покупали в Беларуси и России, а теперь его приходится покупать в Европе. Это новые контракты в валюте, и все это будет дорожать.
Второй фактор — уменьшение производственных мощностей в стране: многие из них либо остались на оккупированных территориях, либо разрушены. Все это тоже нужно брать где-нибудь в Европе. К тому же те строительные заводы, которые не добили российские ракеты, сейчас страдают от ударов по энергетической инфраструктуре. Дело в том, что почти все производство должно быть непрерывным: нельзя остановить завод на три часа, а затем нажать кнопочку и все запустить. На некоторых предприятиях подготовительные работы длятся несколько дней. К тому же работать на генераторах очень дорого. Так что производители строительных материалов ждут весну, когда должно стать лучше с электричеством.
Количество новостроек в продаже во Львове в течение года
Сколько новых домов выставили на продажу во Львове, в декабре 2022-го. Инфографика ЛУН
Как застройщики работают с непредсказуемостью времени войны
Какие меры предпринимают застройщики, чтобы не обанкротиться и продолжать строить в условиях нехватки денег и низкого спроса?
Застройщики понимают, что людям достаточно трудно принимать решение о покупке квартиры из-за непредсказуемости будущего. Они пытаются эту непредсказуемость завернуть в лучшие финансовые условия, но обычно не дают скидку, потому что экономика так не сойдется. Какая выгода от продажи квартиры, если полученных средств не хватит завершить строительство?
Сейчас застройщики предлагают очень лояльные условия по рассрочке. Такого никогда не было в истории Украины, когда ты можешь брать рассрочку на готовое или почти готовое жилье. Ты даже заезжаешь, делаешь ремонт и последующие два — три года можешь платить за жилье. Причем есть предложения с фиксацией цены в гривне, есть фиксация в долларах, но без дальнейшего удорожания. Есть варианты 30% сейчас, 40%, пока идет строительство, а остальные 30% уже после получения ключей. Даже видел вариант в Киевской области, когда ты отдаешь свою подержанную машину как первый взнос. Остальное клиент платит на стадии строительства.
Второй подход, набирающий популярность: застройщики начинают предлагать квартиры с ремонтом. Застройщику это дешевле сделать, а клиенту дешевле купить.
Имеет ли на это спрос, ведь у нас считают неправильным ремонт, который не производили или не контролировали самостоятельно?
Надо понимать пределы ремонта: у вас будут стены, канализация, вода, электричество и пол. Этого достаточно, чтобы дальше продолжить ремонт своей мечты. Украинская специфика жилья без ремонта – уникальная вещь. Никто в мире не продает такое, это считается незавершенным жильем.
Количество новостроек в продаже в Одессе в течение 2022 года
Сколько новых домов было выставлено на продажу в Одессе, декабрь 2022-го. Инфографика ЛУН
Обанкротился ли кто-то из застройщиков за это время?
Я не слышал историй о том, что застройщик обанкротился или забрал все деньги и скрылся. Даже в Харькове летом строили дома. Не очень масштабно (сейчас там строят 19 жилых комплексов против 74 до войны), но дома вводят в эксплуатацию.
Относительно возвращения к строительству картина примерно следующая. Западные регионы — где-то 90% строек уже работают, Киев — более половины, Киевская область — примерно половина, Одесса — примерно 60%. В Тернополе сейчас 70 объектов, а в феврале 2022-го их было 54. То есть там строят больше, чем до полномасштабного вторжения. Но есть, например, жилые комплексы, где власти запретили продолжать строительство из-за их расположения рядом со стратегическими объектами.
Какие именно объекты сейчас достраивают?
Идет перераспределение рабочей силы и ресурсов. Когда у тебя ограниченное количество материалов, ты их бросаешь на то, что легче достроить. Достраивают почти готовые дома, а затем планируют перейти к следующим домам с меньшей готовностью. Еще один момент: количество новых запущенных объектов примерно вдвое меньше, чем в прошлом. Конечно, это не очень удачное сравнение, учитывая оккупированные территории. Но Госстат дает 68 тыс. новых квартир, а в прошлом году в отчете фигурировало 170 тыс. квартир, запускаемых в строительство.
Во второй части интервью Денис Судилковский рассказывает о том, как украинцы выбирают жилье для покупки, какие ошибки при этом допускаются и какие перспективы у рынка недвижимости.
Читайте также
