На рынке офисных помещений Украины продолжается снижение арендных ставок, которое началось с первых месяцев войны. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цены квадратного метра в офисах. Большинство владельцев офисных площадей соглашаются на скидки, чтобы сохранить клиентов и снизить количество вакантных офисов.
Как изменились цены на офисы в 2022 году
За десять месяцев с января 2022 года арендные ставки на офисы упали на 30%. По данным Константина Олейника, руководителя Департамента стратегического консалтинга UTG, в январе средняя цена 1 кв. м офиса класса А составила $28,1; класса В — $17,9; класса С — $11,9.
Из-за ракетных обстрелов, аварийных отключений света, роста операционных расходов из-за увеличения вакантных площадей и стоимости обслуживания офисов арендные ставки будут падать, прогнозирует Олейник.
По данным компании CBRE Ukraine, к концу третьего квартала 2022 года арендные ставки в киевских офисах класса А варьировались от $18 до $26, класса В — от $7 до $17 за кв. м.
«Однако запрашиваемые арендные ставки не показательны, поскольку фактические, или эффективные, условия соглашений часто значительно ниже, чем заявленные. Разница может составить 20 — 50% от задекларированных», — отметила Анна Сильвестрова, руководитель департамента офисной недвижимости CBRE Ukraine.
Арендодатели офисов в 2022 году демонстрируют лояльность и гибкость
Эксперт по недвижимости Ирина Луханина констатирует, что в Киеве до сих пор остается много вакантных офисных площадей. «Наименьшим спросом пользуются офисы типа open space без ремонта. Все хотят въезжать сразу и не тратить время и деньги на подготовку», — говорит Луханина.
Однако сохраняется спрос на офисы небольшой площади — от 20 до 70 кв. м. Учитывая это, владельцы офисной недвижимости начали дробить предложенные варианты. «Сейчас многие бизнес-центры готовы сдавать и покабинетно, а не только поэтажно, как было раньше. Это шанс для малого бизнеса. Им пользовались страховые компании, денежные, аудиторские компании. Ранее такой бизнес не мог позволить себе располагаться в БЦ в центре города», — сообщила Луханина.
Эксперт отметила, что после перезаключения договоров весной по измененным ценам большинство арендодателей планировали пересматривать их через два — три месяца. Но практика показывает, что этого до сих пор не произошло.
Средние цены на офисы в крупных городах Украины на октябрь 2022-го, $ за 1 кв. м*
- Киев — 10,8
- Львовская область — 8,54
- Одесская — 7,02
- Ивано-Франковская — 6,5
- Закарпатская — 6,34
- Винницкая — 6,17
- Днепропетровская — 5,82
- Житомирская — 5,45
*Данные группы компаний «Увекон»
Как владельцы офисов решают вопросы энергообеспечения
До массированных ракетных обстрелов энергосистемы Украины генераторы имелись в части бизнес-центров. Их использовали только при форс-мажоре для непродолжительного аварийного обеспечения объекта. Но даже после аварийных отключений немногие бизнес-центры решили приобрести альтернативный источник питания.
«Сегодня наличие генератора у БЦ не полностью решает проблему. В стране спрос на устройство достаточно высок, а его мощностей обычно недостаточно, чтобы обеспечить полноценное функционирование крупного бизнес-центра. Таким образом, покупка генератора помогает решить проблемы только для владельцев небольших площадей», – объяснил Георгий Николаев, руководитель департамента управления проектами и технического консалтинга CBRE Ukraine.
Одним из вариантов решения этого вопроса для владельцев бизнес-центров является замена аварийных генераторов на более мощные. По словам Николаева, у отдельных арендаторов иногда есть возможность самостоятельно установить генераторы для обеспечения собственных нужд. Но не в каждом бизнес-центре есть условия для подключения генератора: нужно найти подходящее место и выполнить противопожарные требования.
В бизнес-центрах класса А, обычно расположенных в центре города, по стандартам есть два электроввода от разных распределительных подстанций. «Но это не гарантирует 100% бесперебойное подключение электроэнергии, однако в разы уменьшает вероятность более частых перебоев со светом», — отмечает Анастасия Качан, старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine.
«Сейчас многие компании ищут частные дома, где можно установить генератор и использовать помещения в качестве офисов», — рассказывает Луханина о еще одном решении. Речь идет о релокации в пределах города или области. Большинство релокаций бизнеса на дальние расстояния уже произошли весной и летом.
Если во время локдауна появился тренд работать удаленно, то после продолжительных отключений света он уже не актуален. «Теперь мы наблюдаем на рынке обратный тренд. Чтобы иметь стабильный доступ к интернету, свет и отопление, сотрудники идут в офисы, они также могут переждать воздушные тревоги в оборудованных бомбоубежищах на базе БЦ. Сегодня современные офисы стали своеобразными «пунктами несокрушимости», которые предоставляют работникам безопасное и комфортное убежище», — говорит Качан.
Ракетные удары не заставили бизнесы переезжать
Эксперты единогласно подчеркивают, что ракетные удары в октябре и ноябре не повлекли за собой новую волну релокации бизнеса в Украине. «Понятно почему — они прошли по всей Украине», — говорит Луханина.
Большинство бизнесов в этот период перезаключали действующие договоры или продлевали их, отмечает Сильвестрова. Однако релокацию проводили немногие, не в последнюю очередь это связано с большими затратами на переезд. Их можно сократить благодаря уменьшению затрат на брендирование и отказ от лаунж-зон и кофе-пойнтов.
«Но наработка определенной скидки от арендодателя, сокращение площади офиса или субаренда все-таки могут стать более оптимальным шагом, чем переезд», — сообщила эксперт.
Львиная доля релокаций украинского бизнеса завершилась в сентябре — октябре. По данным UTG, с начала полномасштабного вторжения 41,28% персонала IT-сектора эвакуировали за границу или в пределах Украины. Чаще специалисты отрасли покидали Киев (сокращение с 45% до 29%), Харьков (с 13% до 2%), Одессу (с 5% до 3%) и переезжали во Львовскую (рост с 13% до 18%), Ивано- Франковскую и Закарпатскую области.
Читайте также
