Рынок офисов в Киеве полностью не оправится до конца действия военного положения и в ближайшие месяцы будет находиться в режиме ожидания.
Убыль деловой активности и высокие риски для деятельности во время войны привели к значительному оттоку международных компаний. По словам экспертов, скорее всего после войны сменится ключевой кластер арендаторов на рынке.
Спрос на офисы: какие компании возвращаются в столицу
С начала действия военного положения сформировались новые подходы к организации рабочего процесса в офисах. Арендаторы разделились на четыре группы:
- Компании, не прекращавшие работу даже в период обострения военных действий в Киевской области (представители банковской сферы, телекоммуникации, интернет-провайдеры). Специфика работы таких компаний подразумевает как пребывание в офисах, так и работу офлайн.
- Компании, начавшие работать в гибридном формате еще в период пандемии. На начальном этапе войны в большинстве своем перешли в онлайн, сейчас постепенно возвращаются в офисы. Некоторые компании, продолжающие операционную деятельность, но по определенным причинам (безопасность, релокация, переезд работников) пребывание в офисах проблематично, предпочитают работу онлайн к стабилизации ситуации в стране.
- Компании, работа которых в целом связана с онлайн, не спешат возвращаться в офисы. Они продолжают работать в обычном режиме и выходить в оффлайн планируют после прекращения действия военного положения. Для такого бизнеса офисы являются важной составляющей в организации работы, но не являются критическим элементом.
- Компании, которые осуществили релокацию своих офисов в другие регионы Украины или заграницу, в большинстве своем это происходит на временной основе и не носит массового характера.
«Учитывая вышеперечисленные модели, можно утверждать, что в целом возвращение компаний в офисы неизбежно. Этот процесс будет происходить постепенно, ведь владельцы бизнесов до сих пор оценивают риски и адаптируют новые модели работы, осознавая неэффективность полноценной работы онлайн и делают все возможное для скорейшего возобновления работы в офисах», — отметил Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine.
Впрочем, уже летом бизнесы, рассматривая варианты релокации, выбирают Киев, ведь в западных регионах заполнены почти все вакантные офисные площади. С другой стороны, предприниматели понимают, что город находится под особым наблюдением со стороны государства и ВСУ. Поэтому активизация спроса на офисные помещения возобновилась в июне, в первую очередь благодаря компаниям-переселенцам.
Также появляются небольшие запросы от компаний, решивших диверсифицировать локации, распределив сотрудников по регионам, оставив часть в Киеве и переместив остальные на Западную Украину и за границу.
Больше всего ударило по рынку сокращение представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей профессиональной офисной недвижимости), отметил в комментарии 
руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.
По его словам, львиная доля международных финансовых учреждений, покинувшая Украину (или значительно сократившая административный персонал) после мирового экономического кризиса 2008 года, так и не вернулась. Военная агрессия рф привела к массовому оттоку русских компаний в 2014–2015. По итогам 2022 ожидается окончательный выход корпораций, связанных с россией.
Число международных компаний в динамике в 2010-2022 годах. Инфографика: UTG
Аренда офисов: IT-сектор больше не заказывает музыку
Еще один военный тренд на офисном рынке – отток IT-компаний, которые в последние годы были основными клиентами офисного сегмента.
«Стремительное развитие интернет технологий, наращивание численности IT-компаний (включая и мировых гигантов, всего более 4 000 в стране – "EPAM", "SoftServe", "GlobalLogic", "Luxoft", "Ciklum", "NIX", "Data Art", "AJAX Systems", "Sigma Software", "Playtika", "Infopulse", "Astound Commerce", "Xenoss", "Exadel", "Delphi Software", "Onseo" и многие другие) и численности их персонала на 15-20% ежегодно привели к поглощению более 50% всех офисных помещений компаниями IT сегмента сделали его ведущей движущей силой развития офисного рынка Украины в 2016-2021 годах, спровоцировав небывалый рост активности и огромный рост предложения – были реанимированы. в офисные башни подверглись устаревшим торговым центрам, гостиницам, предприятиям и фабрикам», — объяснил Константин Олейник.
Однако вторжение России привело к значительному оттоку IT-специалистов: более 41% персонала были эвакуированы за границу или из интеллектуальных центров в более безопасные регионы Украины.
Специалисты, по данным UTG, чаще всего покидали Киев (сокращение с 45% до 29%), Харьков (с 13% до 2%), Одессу (с 5% до 3%).
Наиболее популярными странами для релокации IT-сектора стали:
- Польша (переехали сотрудники 22 компаний),
- Германия (10 компаний),
- Португалия (7 компаний),
- Чехия (6 компаний),
- Испания
- Турция,
- Львовская область (рост доли специалистов в Украине с 13% до 18%),
- Ивано-Франковская и Закарпатская области.
Так что по всей вероятности, что львиная доля сотрудников этой сферы уже не вернется в страну. Кроме того, ряд украинских компаний полностью прекратили обслуживание российских клиентов, что также приведет к сокращению объема доходов. Таким образом, в ближайшей перспективе ожидается существенное сокращение поглощения офисных площадей IT-отраслью, прогнозирует Константин Олейник.
Безопасная аренда: бомбоубежища включены
На сегодняшний день не существует единого критерия, которым руководствуются компании при поиске офисных помещений. Преимущественно владельцы бизнесов для сохранения своих локаций пытаются найти компромиссы по условиям аренды на период военного положения с владельцами существующих зданий. В то время как ряд арендаторов рассматривают изменение офисных пространств с уменьшением площади или улучшением условий аренды.
Новым и достаточно очевидным требованием времени для арендаторов офисного сегмента является наличие укрытий или бомбоубежищ в бизнес-центрах или рядом с ними, этот фактор будет играть существенную роль в принятии решений по аренде помещения в том или ином объекте.
Офис во время войны: какие отношения между арендаторами и арендодателями
В столичных бизнес-центрах классов А и В, по данным Colliers Ukraine, мультинациональные бизнесы составляют около 70% всего стока арендаторов. Все эти компании платят арендную плату в том же объеме, что удалось согласовать с арендодателями на период военного положения.
Для каждого объекта порог безубыточности рассчитывается индивидуально, учитывая отличия уровня доходной и расходной части.
Если компании-арендаторы бизнес-центра согласовали с арендодателем приемлемые для обеих сторон условия на период военного положения, а также при отсутствии финансовых обязательств перед кредиторами, можно утверждать, что в этом случае объекты не терпят убытков.
В зданиях, где большая часть договоров аренды была заключена на краткосрочные периоды или если в договорах аренды была возможность разорвать сотрудничество с уведомлением за несколько месяцев, вакантность с высокой вероятностью будет увеличиваться, если не будут найдены компромиссы.
Офисы в режиме ожидания: прогноз экспертов
По словам Александра Носаченко, на восстановление рынка офисной недвижимости и возвращение к довоенным показателям понадобится время, но уже сегодня этот процесс только набирает обороты. Однако в ближайшей перспективе резкое оживление на рынке не следует ожидать.
По его словам, особенно это касается традиционных бизнесов, деятельность которых сложно представить без работы в офисах, сотрудничестве с коллегами и встреч с клиентами.
Относительно ключевого игрока на рынке, по мнению Константина Олейника, IT-сектор может заменить международный сегмент. Лояльность международной общественности к Украине будет способствовать появлению новых европейских организаций, предприятий, брендов и, возможно, приведет к новому расцвету офисной недвижимости в крупных городах страны. Но этого следует ожидать уже после окончания военных действий в стране, прогнозирует эксперт.
Читайте также
