В 2022 году офисы в Киеве станут еще более зелеными и «социализированными», важны будут техническое оснащение и развитая инфраструктура поблизости.
Меняем пространство или переезжаем в бизнес-парк
Подавляющее большинство компаний-арендаторов в столице медленно возвращаются к определенному формату офисной работы, оставляя значительные фрагменты дистанционной работы. Это уже не традиционная офисная деятельность, поэтому совместное использование рабочего места все чаще рассматривается как вариант организации пространства в сочетании с возможностью удаленной работы.
Основным акцентом развития рынка офисной недвижимости в Украине станет трансформация пространства. Как рассказал в комментарии 
управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко, в первую очередь речь идет об изменении планировок (расширении площадей, изменении конфигурации) и оптимизации пространства за счет hot desking — организации офисного пространства, предусматривающей общее использование рабочих столов.
«Важными трендами являются озеленение и установка инсталляций для разделения пространства open space; увеличение мест для проведения встреч; создание зон социализации для сотрудников; оборудование конференц-комнат для онлайн-встреч», — заметил Носаченко.
По словам эксперта, еще в 2021-м в случае переезда часть компаний стали обращать больше внимания на помещения с готовой технической отделкой из-за существенного увеличения цен на ремонтные работы и материалы.
Также продолжается закономерная миграция топовых арендаторов в более качественные бизнес-центры, что в свою очередь приведет к реконцепции либо реконструкции офисных центров, менее соответствующих новым трендам и современным требованиям, в долгосрочной перспективе.
Еще одной тенденцией на рынке офисной недвижимости является разработка концепций БЦ в соответствии с требованиями «зеленой» сертификации. Она предполагает грамотное использование водных ресурсов и энергоэффективность:
- автоматический контроль освещения, возобновляемые источники энергии;
- ресурсоэффективность и использование более безопасных строительных материалов;
- сортировка мусора.
Занимая большие площади в лучших БЦ города, коворкинги начинают конкурировать с управляющими компаниями, предоставляющими офисы в аренду.
В каких районах Киева появятся новые офисы
По данным компании UTG, в 2022 году количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей профессиональной офисной недвижимости) в динамике продолжает сокращаться.
Поглощая более 50% всех офисных помещений, IT-сектор стал ведущей движущей силой развития офисного рынка Украины и реанимировал практически все законсервированные, замороженные и отложенные проекты.
Трансформировались в офисы устаревшие торговые центры, гостиничные комплексы, предприятия и фабрики (гостиница «Кооператор», «Славутич», кинотеатр «Звездный», ТЦ Silver Breeze, inSilver, фабрика М. Воронина, заводы «Арсенал» «ЭлектроПриборСнаб» и др.).
Офисные помещения, сданные в аренду в Киеве в первом полугодии 2021 года, по видам деятельности арендаторов. Инфографика: Cushman & Wakefield
Кроме того, в 2022 году на рынке Киева заявлены к открытию следующие новые офисные центры:
- БЦ класса В по адресу ул. Константиновская, 75 площадью 8,5 тыс. кв. м;
- МФК (2 очередь) класса А на ул. Короленковская, 4-6 общей площадью 60 тыс. кв. м;
- МФК «A — Station» площадью 8 840 кв. м рядом со ст. метро «Арсенальная». Класс B+;
- МФК ARSENAL PLAZA (класс А) по ул. Грушевского, 36-40 на 30 тыс. кв. м;
- БЦ Grand Step (2 очередь) площадью 29,2 тыс. кв. м по ул. Дашавская. Класс В+;
- Офисный центр по ул. Жилянская площадью 25 тыс. кв. м класса С.
- БЦ Nobel (класс В) площадью 27 535 кв. м на Лыбидской;
- БЦ (класс А) площадью 33 380 кв. м по ул. Канальная.
Если исходить из актуальных планов девелоперов, строительная активность на рынке офисной недвижимости в Киеве будет достаточно высокой. В целом, по оценке экспертов Colliers Ukraine, на 2022 год к вводу в эксплуатацию запланировано примерно 234 тыс. кв. м. Вероятно, эти объекты будут введены с низким показателем вакантности, учитывая растущую востребованность качественных помещений среди арендаторов.
Арендные ставки и вакантность: прогнозы
Шоки, связанные с пандемией и карантинными ограничениями, уже прошли: в 2020 году арендные ставки упали с $30 до $26 за кв. м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей), а в 2021 году выросли до уровня $27 за кв. м. Впрочем, как показывает исследование Cushman & Wakefield, запрашиваемые арендные ставки для лучших офисных помещений, расположенных в центральном деловом районе Киева, были в диапазоне $25 — 35 за кв. м в месяц.
Не прогнозируют падения арендных ставок и эксперты Colliers Ukraine. В целом уровень арендных ставок будет зависеть от показателя вакантности, демонстрирующего умеренное снижение. К концу ІІІ квартала 2021 года общий уровень вакантности составлял 9,5% — на 0,5% меньше, чем в аналогичный период прошлого года.
По предварительным прогнозам, арендные ставки на офисы в 2022-м не снизятся. Инфографика: Cushman & Wakefield
Тем не менее реальная будущая динамика вакантности и арендных ставок будет зависеть от фактического объема нового предложения офисных помещений в краткосрочной и среднесрочной перспективе, дальнейшего развития ситуации с пандемией COVID-19, а также общей экономической и политической ситуации в Украине.
Читайте также
