ІТ-сектор в последние годы превратился в двигатель развития офисного рынка в Украине, особенно после кризиса 2014 года. Благодаря тому, что рынок приспособился к гибким потребностям этого сегмента, помещениям удалось выжить в непростое пандемическое время. Но сейчас ожидаются новые изменения в потребностях рынка.
Как отметил руководитель департамента консалтинга UTG Константин Олейник, ранее основные потребности офисной недвижимости класса «А» и «В» в деловых районах столицы приходились на представительства международных компаний. Но после того, как их количество сократилось, рынок начал проседать. Ситуацию спасло быстрое развитие компаний, занимающихся новыми технологиями, развитием интернета, стартапами.
«Украина занимает четвёртое место в мире по количеству сертифицированных программистов. Именно в сложные 2014 — 2015 годы этот сегмент начал активно развиваться на территории страны. Рост персонала давал в год 15 — 20%. Очень быстро отрасль разрослась до четырех тысяч компаний: из них 60% – аутсорсинг, 36% — стартапы, 4% – research & development-центры, имеющие собственные наработки и свой персонал», – пояснил эксперт.
Благодаря появлению молодежи в этом сегменте, росту зарплат, ІТ-компании начали разрастаться и постепенно заполнили все пустоты на рынке в офисных помещениях класса «В», впоследствии и в офисах еще высшего класса «А». Это спровоцировало девелоперскую активность: застройщики начали строить новые проекты «гибких» офисов исключительно под нужды IT-сегмента.
В то же время большинство компаний отрасли, по словам Олейника, сегодня активно покидают столицу — перебираются в Днепр, Запорожье, Харьков, Одессу, где легче найти персонал на более гибкие зарплаты и более умеренные арендные ставки офисов.
«Тот объем предложений, который строится в Киеве и «заточен» под IT, может быть невостребован, когда крупные компании переведут офисы в другие города», — подчеркнул эксперт.
В то же время, по его словам, если Украина активизирует свои усилия по вступлению в Евросоюз, к нам могут вернуться международные компании, нуждающиеся в классических офисах «В» и «А»-классов в центре города.
Аренда: цены стабильны
Ставки аренды в офисной недвижимости постепенно стабилизируются. На октябрь 2021 года аренда за 1 кв. м в месяц обходится в классе «А» – $26,4 (рост по отношению к январю 2021 года на +3,1%), в классе «В» – $17,9 (или +3,9%), классе «В» – $11,8 (или + 9,2%) без учета НДС.
Перезагрузка рынка
Сегодня, по данным UTG , в Киеве совокупная арендованная площадь офисных зданий составляет 1825 150 кв. м, что соответствует показателю 611,9 кв. м на 1000 жителей.
В столице функционирует более 150 офисных центров:
- класса «А» – 19 зданий;
- класса «В» – 111;
- класса «С» – 20;
- не классифицировано – около 40 административных объектов.
В структуре предложения по площади класс «А» занимает 25,5% (481088 кв. м), «В» — 64,8% (или 1222636 кв. м).
Около 46,6% (или 878 450 кв. м) офисных помещений введено в эксплуатацию к 2010 году и на сегодняшний день морально и технически устарели. По итогам 2020 года предложение пополнилось 10 бизнес-центрами, совокупным GLA — 119 300 кв. м. Львиную долю составляют здания класса «В» – это ориентировочно 2 млн кв. м офисных площадей.
В течение 2021 — 2022 годов на рынке офисной недвижимости Киева ожидается пополнение в виде еще 29 бизнес-центров. В частности, в этом году открылась первая часть Smart Hub Obolon, в декабре заявлено открытие гибкого офиса Regus в БЦ «Лувр» на Лукьяновке и комплекс «ITT-Plaza» в центре города.
Кроме того, трансформации в офисные центры за последние годы в Киеве претерпели устаревшие торговые центры, гостиничные комплексы, предприятия и фабрики – гостиница «Кооператор», «Славутич», кинотеатр «Звездный», ТЦ «Silver Breeze», «inSilver», фабрика М. Воронина, заводы «Арсенал», «ЭлектроПриборСнаб» и другие.
Читайте также
