Полная перезагрузка: как изменились офисы в Киеве в 2021 году

Автор

Леся Соловчук

После стресса пандемийного 2020-го офисные помещения все больше приобретают новое содержание и становятся местом совместной работы.

Новое качество офисов демонстрирует три главных тренда.

Во-первых, трансформируется пространство офиса. Это касается прежде всего планировки помещений: расширяются площади, изменяется конфигурация офисов. Оптимизация происходит за счет системы незакрепленных рабочих мест (hot desking), озеленения и обустройства пространства open space, оборудования конференц-комнаты для онлайн-встреч, зоны совместной деятельности, отмечается в октябрьском обзоре офисной недвижимости Colliers Ukraine.

Во-вторых, создаются бизнес-кластеры. Теперь офис сплошь и рядом обрастает торговыми зонами, спорткомплексами, зонами отдыха. Этот тренд подтверждают примеры мультиинфраструктурных объектов — бизнес-парки NUVO и UNIT.City.

В-третьих, меняется и концепция помещений, которая следует тренду зеленой сертификации. А это — курс на ресурсоэффективность, использование более экологичных строительных материалов, сортировку мусора, энергоэффективность: автоматический контроль освещения, использование возобновляемых источников энергии.

«Основное внимание теперь уделяется большим открытым пространствам, интересному дизайну, озеленению и конструкциям для разделения open space; увеличению пространств для проведения встреч, мест общего пользования и зон отдыха; созданию конференц-комнат для онлайн-встреч, качественным вентиляционным системам», — отметил в комментарии управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко.

По его словам, выбирая офисное здание, теперь компании предпочитают места с удобной транспортной развязкой и инфраструктурой.

«Все больше пользуются спросом здания, не только качественно реализованные внутри, но и с продуманной инфраструктурой снаружи. Сотрудники компаний должны иметь возможность не только использовать офисные пространства, но и проводить максимально комфортно время за пределами офиса, на свежем воздухе», — подчеркнул Александр Носаченко.

Отдельное требование — это зона парковки. В подавляющем большинстве случаев классическое требование наличия одного паркоместа на 100 м² практически не соблюдается вблизи офисных зданий в центральных районах столицы. Парковочных мест гораздо меньше. Наличие велопарковки и зарядных станций для разного рода транспорта является большим плюсом.

По данным компании, осенью в диапазоне арендных ставок класса В имел место рост нижнего предельного показателя с $11 — 19 за 1 м²в месяц в 2020 году до $13 — 19 за 1 м²в месяц на ІІІ квартал 2021 года.

К началу октября самая высокая базовая арендная ставка (prime headline rent) составляла $27 за 1 м²в месяц, что на $1 выше показателя 2020 года. А нижний предельный показатель изменился с $18 за 1 м² в месяц до $20 за 1 м² в месяц.

Общий объем поглощения офисных помещений (gross take-up) по итогам I — III кварталов 2021 года составляет около 79 тыс. м². В прошлом году такой показатель за I — III кварталы составлял 80 тыс. м^2.

Данные: Colliers Ukraine

В последние годы лидерами поглощения офисов являются компании ИТ-сектора. В I — III кварталах 2021 года наиболее активными в секторе аренды офисных помещений были ИТ-компании, чья доля в структуре общего спроса составляет 50% (40 тыс. м²), FMCG-компании с долей около 14% (11 тыс. м²) и представители сферы образования с долей 13% (10 тыс. м²).

Согласно оценке экспертов компании, на 2022 год ко вводу в эксплуатацию запланировано около 234 тыс. м². Вероятно, заявленные объекты будут введены с низким показателем вакантности, учитывая растущую востребованность качественных помещений среди арендаторов. Показатель перспективного предложения к концу 2021 года составляет 30 тыс. м².