Перед любой инвестицией важно оценить ставку капитализации — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. Чтобы рассчитать показатель, нужно разделить годовой чистый операционный доход на стоимость актива.
Инфляция сейчас стабилизировалась на достаточно низком уровне, курс гривны демонстрирует устойчивый рост. Если НБУ продолжит уменьшать центральную ставку, это снизит стоимость банковского финансирования и доходную часть по депозитам.
Вложения в отдельное помещение окупаются через 3-5 лет, а в случае с управляющей компанией срок можно уменьшить.
А это значит, что коммерческая недвижимость будет выглядеть привлекательнее по стоимости. Особое внимание стоит уделить сегменту коворкингов.
- Читайте также: Есть ли шанс у дешевой ипотеки в Украине
Существует несколько типичных моделей развития коворкингов:
(1) Поиск инвестора под объект
Инвестор финансирует конкретный объект, управляющая компания занимается обслуживанием. Особенность модели в том, что масштабировать такой проект не получится. Если построен коворкинг на 100 мест, то будет сложно расширить его (с учетом, что рядом нет свободных площадок для девелопмента).
(2) Покупка помещения под коворкинг
Классическая консервативная модель. Собственник помещения отдает его под коворкинг и получает процент от прибыли коворкинга или фиксированную плату (как договорятся стороны). По такой схеме можно работать с застройщиками на рынке жилья – они уже сейчас закладывают в коммерческую недвижимость новостроек помещения под коворкинги.
- Читайте также: Покупать квартиру сейчас или отложить до лета
Еще вариант — снять этаж в традиционном офисе под гибкое рабочее пространство, однако будьте готовы к тому, что понадобится реконцепция и ремонт. Ведь функционал и наполнение коворкингов отличается и по планировках, и по зонированию помещения, и по технологическому наполнению.
(3) Инвестиции в управляющую компанию
В этом случае инвестор дает деньги не под конкретный объект, а вкладывает в оператора. Таким образом можно получить быструю капитализацию за счет роста сети и прибыли с новых объектов.
Это одна из самых выгодных моделей, которая популярна во всем мире. Вложения в отдельное помещение окупаются через 3-5 лет, а в случае с управляющей компанией срок можно уменьшить.
Эта модель предусматривает и диверсификацию рисков: если один объект вышел неприбыльным, то есть второй. Важно лишь выбрать грамотного оператора.
Чтобы коворкинг был успешен, важно учесть потенциальную аудиторию. Ставку стоит делать в расчете 70/30 на крупных корпоративных клиентов и стартапы, частых клиентов.
И быть готовым инвестировать в технологические решения для оптимизации работы коворкинга в вопросах безопасности, зонирования пространств, управления климат-системами и прочее.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
