Ринок офісів у Києві повністю не оговтається до кінця дії воєнного стану і в найближчі місяці перебуватиме в режимі очікування.
Спад ділової активності і високі ризики для діяльності під час війни призвели до значного відтоку міжнародних компаній. За словами експертів, швидше за все після війни зміниться ключовий кластер орендарів на ринку.
Попит на офіси: які компанії повертаються в столицю
З початку дії воєнного стану сформувалися нові підходи до організації робочого процесу в офісах. Орендарі розділились на чотири групи:
- Компанії, які не припиняли роботу навіть у період загострення військових дій у Київській області (банківська сфера, телекомунікації, інтернет-провайдери). Специфіка роботи таких компаній передбачає як перебування в офісах, так і роботу офлайн.
- Компанії, які почали працювати у гібридному форматі ще в час пандемії. На початковому етапі війни здебільшого перейшли в онлайн, зараз повертаються в офіси. Деякі компанії, що продовжують операційну діяльність, але з певних причин (безпека, релокація, переїзд працівників) перебування в офісах є проблематичним, надають перевагу роботі онлайн до стабілізації ситуації в країні.
- Компанії, робота яких пов'язана з онлайн, не поспішають повертатись до офісів. Вони планують виходити в офлайн після припинення дії військового стану. Для такого бізнесу офіси є важливою складовою в організації роботи, але не є критичним елементом.
- Компанії, які здійснили релокацію своїх офісів в інші регіони України чи закордон, здебільшого це відбувається на тимчасовій основі та не носить масового характеру.
«З огляду на вище перелічені моделі можна стверджувати, що загалом повернення компаній в офіси неминуче. Цей процес відбуватиметься поступово, адже власники бізнесів досі оцінюють ризики й адаптують нові моделі роботи, усвідомлюючи неефективність повноцінної роботи онлайн, і роблять все можливе для якнайшвидшого відновлення роботи в офісах», — зазначив Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine.
Втім, вже влітку бізнеси, розглядаючи варіанти релокації, обирають Київ, адже в західних регіонах заповнені майже всі вакантні офісні площі. З іншого боку підприємці розуміють, що місто перебуває під особливим наглядом з боку держави та ЗСУ. Тому активізація попиту на офісні приміщення відновилась у червні — у першу чергу завдяки компаніям-переселенцям.
Також з'являються невеликі запити від компаній, які вирішили диверсифікувати локації, розподіливши співробітників по регіонах, залишивши частину в Києві та перемістивши решту на Західну Україну та за кордон.
Найбільше вдарило по ринку скорочення представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв (основних споживачів професійної офісної нерухомості), наголосив у коментарі 
керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.
За його словами, левова частка міжнародних фінансових установ, що залишила Україну (або значно скоротила адміністративний персонал) після світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулася. Збройна агресія рф призвела до масового відтоку російських компаній у 2014–2015. За підсумками 2022 року очікується остаточний вихід корпорацій, пов'язаних з росією.
Кількість міжнародних компаній у динаміці у 2010-2022 роках. Інфографіка: UTG
Оренда офісів: IT-сектор більше не замовляє музику
Ще один воєнний тренд на офісному ринку — відтік IT-компаній, які в останні роки були основними клієнтами офісного сегменту.
«Стрімкий розвиток інтернет технологій, нарощування чисельності IT-компаній (включаючи і світових гігантів, всього понад 4 000 у країні — "EPAM", "SoftServe", "GlobalLogic", "Luxoft", "Ciklum", "NIX" , "Data Art", "AJAX Systems", "Sigma Software", "Playtika", "Infopulse", "Astound Commerce", "Xenoss", "Exadel", "Delphi Software", "Onseo" та інші) і чисельності їх персоналу на 15-20% щорічно призвели до поглинання понад 50% усіх офісних приміщень компаніями IT сегмента зробили його провідною рушійною силою розвитку офісного ринку України в 2016-2021 рр., спровокувавши зростання активності та величезне зростання пропозиції – були реанімовані заморожені/відкладені проекти, трансформації в офісні вежі зазнали застарілі торгові центри, готелі, підприємства та фабрики», — пояснив Костянтин Олійник.
Проте вторгнення рф призвело до значного відпливу IT-фахівців: понад 41% персоналу було евакуйовано за кордон або з інтелектуальних центрів до безпечніших регіонів України.
Інфографіка: UTG
Фахівці, за даними UTG, найчастіше залишали Київ (скорочення з 45% до 29%), Харків (з 13% до 2%), Одесу (з 5% до 3%).
Найбільш популярними країнами для релокації IT-сектору стали:
- Польща (переїхали співробітники 22 компаній),
- Німеччина (10 компаній),
- Португалія (7 компаній),
- Чехія (6 компаній),
- Іспанія
- Туреччина,
- Львівська область (зростання частки фахівців в Україні з 13% до 18%),
- Івано-Франківська та Закарпатська області.
Так що цілком ймовірно, що левова частка співробітників цієї сфери вже не повернеться до країни. Крім того, низка українських компаній повністю припинила обслуговування російських клієнтів, що також призведе до скорочення обсягу доходів. Таким чином, у найближчій перспективі очікується суттєве скорочення поглинання офісних площ IT-галуззю, прогнозує Костянтин Олійник.
Безпечна оренда: бомбосховища включено
На сьогодні не існує єдиного критерію, яким керуються компанії під час пошуку офісних приміщень. Переважно власники бізнесів задля збереження своїх локацій, намагаються знайти компроміси щодо умов оренди на період воєнного стану із власниками існуючих будівель. У той час як низка орендарів розглядають зміну офісних просторів зі зменшенням площі або покращенням умов оренди.
Новою та досить очевидною вимогою часу, для орендарів офісного сегменту є наявність укриттів чи бомбосховищ у бізнес-центрах або поруч із ними, цей фактор відіграватиме істотну роль у прийнятті рішень щодо оренди приміщення в тому чи іншому об'єкті.
Офіс під час війни: які відносини між орендарями та орендодавцями
У столичних бізнес-центрах А та В класів, за даними Colliers Ukraine, мультинаціональні бізнеси становлять близько 70% всього стоку орендарів. Всі ці компанії сплачують орендну плату в тому ж обсязі, який вдалося погодити з орендодавцями на період воєнного стану.
Для кожного об'єкта поріг беззбитковості розраховується індивідуально, зважаючи на відмінності рівня доходної та витратної частини.
Якщо компанії-орендарі бізнес-центру погодили з орендодавцем прийнятні для обох сторін умови на період військового стану, а також при відсутності фінансових зобов'язань перед кредиторами, можна стверджувати, що в цьому випадку об'єкти не зазнають збитків.
У будівлях, де більша частина договорів оренди уклали на короткострокові періоди або якщо в договорах була можливість розірвати співпрацю з повідомленням за кілька місяців, вакантність з високою ймовірністю буде збільшуватися.
Офіси в режимі очікування: прогноз експертів
За словами Олександра Носаченко, на відновлення ринку офісної нерухомості та повернення до довоєнних показників знадобиться час, але вже сьогодні цей процес лише набирає обертів. Проте в найближчій перспективі різкого пожвавлення на ринку не слід очікувати.
За його словами, особливо це стосується традиційних бізнесів, діяльність яких важко уявити без роботи в офісах, співпраці з колегами та зустрічей з клієнтами.
Щодо ключового гравця на ринку, на переконання Костянтина Олійника, IT-сектор може замінити міжнародний сегмент. Лояльність міжнародної громадськості до України сприятиме появі нових європейських організацій, підприємств, брендів та, ймовірно, призведе до нового розквіту офісної нерухомості у великих містах країни. Але цього слід очікувати вже після закінчення воєнних дій у країні, прогнозує експерт.
