На ринку офісних приміщень України триває зниження орендних ставок, що почалося з перших місяців війни. Експерти прогнозують подальше зниження ціни квадратного метра в офісах. Більшість власників офісних площ погоджуються на знижки, щоб зберегти клієнтів і зменшити кількість вакантних офісів.
Як змінилися ціни на офіси у 2022 році
Від січня 2022 року за десять місяців орендні ставки на офіси упали на 30%. За даними Костянтина Олійника, керівника Департаменту стратегічного консалтингу UTG, у січні середня ціна 1 кв. м офісу класу А становила $28,1; класу В — $17,9; класу С — $11,9.
З огляду на ракетні обстріли, аварійні відключення світла, зростання операційних витрат через збільшення вакантних площ і вартість обслуговування офісів, орендні ставки падатимуть, прогнозує Олійник.
За даними компанії CBRE Ukraine, станом на кінець третього кварталу 2022 року орендні ставки на київські офіси класу А варіювалися від $18 до $26, класу В — від $7 до $17 за кв. м.
«Однак зазначені орендні ставки не є показовими, оскільки фактичні, або ефективні, умови угод часто є значно нижчими за заявлені. Різниця може становити 20 — 50% від задекларованих», — зауважила Анна Сільвестрова, керівниця департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine.
Орендодавці офісів у 2022 році демонструють лояльність і гнучкість
Експертка з нерухомомсті Ірина Луханіна констатує, що в Києві досі залишається багато вакантних офісних площ. «Найменшим попитом користуються офіси типу open space без ремонту. Бо всі хочуть в’їжджати одразу й не витрачати час і гроші на підготовку», — говорить Луханіна.
Проте зберігається попит на офіси невеликої площі — від 20 до 70 кв. м. З огляду на це власники офісної нерухомості почали дробити запропоновані варіанти. «Зараз багато бізнес-центрів готові надавати в оренду й покабінетно, а не тільки поверхами, як було раніше. Це шанс для малого бізнесу. Ним скористалися страхові компанії, фінансові, аудиторські фірми. Раніше такий бізнес не міг собі дозволити розміститися в БЦ у середмісті», — повідомила Луханіна.
Експертка зазначила, що після переукладання договорів навесні за зміненими цінами більшість орендодавців планували переглядати їх за два — три місяці. Але практика показує, що цього досі не сталося.
Середні ціни на офіси у великих містах України на жовтень 2022-го, $ за 1 кв. м*
- Київ — 10,8
- Львівська область — 8,54
- Одеська — 7,02
- Івано-Франківська — 6,5
- Закарпатська — 6,34
- Вінницька — 6,17
- Дніпропетровська — 5,82
- Житомирська — 5,45
*Дані групи компаній «Увекон»
Як власники офісів розв'язують питання енергозабезпечення
До масованих ракетних обстрілів енергосистеми України генератори були наявні в частині бізнес-центрів. Їх використовували лише за форс-мажору для нетривалого аварійного забезпечення об’єкта. Але навіть після аварійних відключень небагато бізнес-центрів вирішили придбати альтернативне джерело живлення.
«Сьогодні наявність генератора в БЦ не повністю розв'язує проблему. У країні попит на цей пристрій достатньо високий, а його потужностей зазвичай недостатньо, щоб забезпечити повноцінне функціонування великого бізнес-центру. Отже, купівля генератора допомагає розв'язати проблему лише для власників невеликих площ», — пояснив Георгій Ніколаєв, керівник департаменту управління проєктами та технічного консалтингу CBRE Ukraine.
Одним із варіантів розв'язання цього питання для власників бізнес-центрів є заміна аварійних генераторів на потужніші. За словами Ніколаєва, окремі орендарі іноді мають можливість самостійно встановити генератори для забезпечення власних потреб. Але не в кожному бізнес-центрі є умови для підключення генератора: треба знайти відповідне місце й виконати протипожежні вимоги.
У бізнес-центрах класу А, що зазвичай розташовані в середмісті, за стандартами є два електровводи від різних розподільних підстанцій. «Проте це не гарантує 100% безперебійне підключення електроенергії, але в рази зменшує ймовірність більш частих перебоїв зі світлом», — зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine.
«Зараз багато компаній шукають приватні будинки, де можна встановити генератор та використовувати приміщення як офіси», — розповідає Луханіна про ще одне рішення. Йдеться про релокації в межах міста або області. Більшість релокацій бізнесу на далекі відстані вже відбулися навесні та влітку.
Якщо під час локдауну з’явився тренд працювати віддалено, то після тривалих відключень світла він уже не актуальний. «Тепер ми спостерігаємо на ринку зворотний тренд. Щоб мати стабільний доступ до інтернету, світла та опалення, співробітники йдуть до офісів, також вони мають змогу перечекати повітряні тривоги в обладнаних бомбосховищах на базі БЦ. Сьогодні сучасні офіси стали своєрідними «пунктами незламності», які надають працівникам безпечний і комфортний прихисток», — говорить Качан.
Ракетні удари не змусили бізнеси переїжджати
Експерти одностайно наголошують, що ракетні удари в жовтні та листопаді не спричинили нову хвилю реклокацій бізнесу в Україні. «Зрозуміло чому: вони відбулися по всій Україн», — говорить Луханіна.
Більшість бізнесів у цей період переукладали чинні договори або подовжували їх, зазначає Сільвестрова. Проте мало хто робив релокацію, не в останню чергу це пов’язано з великими витратами на переїзд. Їх можна скоротити завдяки зменшенню витрат на брендування та відмові від лаунж-зон і кава-пойнтів.
«Але напрацювання певної знижки від орендодавця, скорочення площі офісу або суборенда все-таки можуть стати оптимальнішим кроком, ніж переїзд», — повідомила експертка.
Левова частка релокацій українського бізнесу завершилася у вересні — жовтні. За даними UTG, від початку повномасштабного вторгнення 41,28% персоналу IT-сектору евакуювали за кордон або в межах України. Найчастіше фахівці галузі залишали Київ (скорочення з 45% до 29%), Харків (з 13% до 2%), Одесу (з 5% до 3%) та переїжджали до Львівської (зростання з 13% до 18%), Івано-Франківської та Закарпатської областей.
