Цена квадратных метров в новостройках в гривне заметно выросла. По прогнозу застройщиков, несмотря на низкий спрос (который с февраля 2022 года упал почти на 95%), стоимость новых квартир продолжит расти, при том что сейчас новое жилье стоит на 40-50% дороже, чем в начале года. Это последствия нехватки финансов у девелоперов, роста себестоимости, законодательных новшеств и курсовой разницы. Кстати, в долларах стоимость нового жилья кое-где снизилась. Но это не касается западных регионов, где номинированные в валюте цены выросли примерно на 15-20% и продолжают увеличиваться.
Первичный рынок жилья-2022: строительство, война и новые законы
24 февраля 2022 года рынок, где застройщики рассчитывали на частных инвесторов и кредитные программы, был полностью разрушен. Первичный рынок фактически строится заново. В сложившейся ситуации застройщики остались без средств: нет ни инвесторов, ни банковского кредитования, как и гарантий продаж в условиях падения покупательной способности.
Причиной этого, по словам экспертов, стала не только война, но и более жесткое законодательство, которым ввели ограничения для строительных компаний в налоговых «оптимизациях», манипуляциях с двойной продажей и злоупотреблениях на стройплощадке (увеличение площади строительства, изменение этажности в проектах и т.п.).
В частности, закон №2518 от 15 августа 2022 года «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», заставляет застройщиков регистрировать новые объекты в едином госреестре и четко указывать этажность, количество квартир, их площадь. Эти данные перед оформлением квартиры будут проверять нотариусы.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева и количество объектов по данным lun.ua. Здесь и далее цены персчитаны по курсу 29.95 UAH/USD с 24.04 и по наличному с 06.07
Если компания не зарегистрировала все параметры дома, она не сможет продать квартиры. Раньше продавали имущественные права на будущую квартиру. Сейчас даже продажа имущественных прав без выписок из реестра запрещена. Многие застройщики шокированы, потому что теперь нужно раскрывать все данные и строить только по заданному проекту. Нельзя поступать так, как раньше: зарегистрировать 16 этажей, а после — раз, и их уже 24, а на 25-26 этажах — пентхаус», — рассказал 
эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.
Кроме того, в законе №2600 от 1 ноября «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» предусматривается налог на добавленную стоимость по кассовому методу для девелоперов, а для потребителей-продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц 18% — на разницу между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры.
Эти нововведения в налогообложении уменьшат количество инвесторов, обычно вкладывавших средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения, считает управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Львова и количество объектов по данным lun.ua
К тому же новации на первичном рынке повлекут за собой рост цен: дополнительные расходы, которые возникнут у девелопера из-за новых законов, вероятно перекладут на плечи покупателей. По мнению эксперта, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.
Рост цен и налогообложение инвестиционных соглашений, по мнению Семенцова, фактически приравнивает первичный рынок ко вторичному.
«Это сказывается на первичном рынке. Ведь вторичный жилищный фонд — это готовое жилье, которое предпочитают покупатели во время войны», — объяснил Семенцов, имея в виду, в том числе и рост цен на первичном рынке.
Цены на новостройки в Украине будут расти до конца 2022 года
Цены остаются наиболее болезненной темой для застройщиков. С одной стороны, новая недвижимость по-прежнему остается привлекательной нишей для вложения средств. С другой стороны, строительство во время войны существенно подорожало, а покупательная способность резко упала. Покупка жилья, как утверждают эксперты, становится менее доступной для украинцев.
Объективных оснований для обрушения рынка нет. Из-за подорожания квадратного метра продажи квартир в новостройках пытаются приспособить к военным реалиям: застройщики идут на отчаянные скидки. Настоящие покупатели могут стать владельцами квартир с существенным дисконтом от довоенной цены.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Одессы и количество объектов по данным lun.ua
Так, по курсу доллара 40,5 грн/$ квадратный метр в новостройке в Киеве уже стоит $1190, что на 2% меньше февральской цены. Во Львове стоимость квадратного метра составляет $1150, что на 20% больше, чем до войны. В Одессе в среднем будут просить $970 за квадратный метр – рост на 4%.
Как отмечают в компании «Интергал-Буд», сегодня формируется отложенный спрос на новое жилье. Уже через два-три месяца количество реальных сделок на рынке может существенно возрасти. Этому будет способствовать перемещение населения по территории страны, разрушение существующего жилищного фонда и инфляция, которая заставляет людей искать способы сохранения собственных средств.
«Несмотря на значительное увеличение себестоимости строительства, застройщики не спешат пересматривать прайсы, поскольку спрос и так низкий. Снизить себестоимость на текущий момент проблематично, однако мы прогнозируем, что за полгода или год стоимость материалов снизится. Этот прогноз базируется на показателях мировых сырьевых рынков, где уже наблюдается тенденция к снижению цен, а значит цены на строительные материалы в Украине начнут падать.
По нашим наблюдениям, большинство покупателей сейчас выжидают. Часть из них надеялись на существенные скидки от застройщиков, которые в текущей ситуации просто невозможны. В условиях экономической нестабильности инвестиционная привлекательность недвижимости только растет. А учитывая разницу курса валют на межбанке и реального, приобретение недвижимости становится еще выгоднее», — замечает коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Черновцов и количество объектов по данным lun.ua
По прогнозам Perfect Group, цены на первичку могут вырасти на 30% до конца года.
«Доля импортных компонентов выросла с 30–40% до 80–90% для жилых комплексов комфорт-класса и составляет почти 100% для премиальных ЖК. Выходит прямая зависимость себестоимости в гривне от обменного курса национальной валюты. Дополнительными проблемами становятся дорогостоящая логистика, нехватка рабочей силы. Мы разработали несколько сценариев повышения цен, чтобы учесть потенциальные трудности покупателей», — объяснил руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Винницы и количество объектов по данным lun.ua
Alliance Novobud говорят, что компания пытается удерживать цены, предлагать покупателям специальные предложения, фиксировать курс. Но стоимость стройматериалов постоянно растет.
«Некоторые позиции стройматериалов бьют рекорды, например, стекло подорожало более чем на 60%. Наши специалисты ищут самые лучшие предложения на рынке, договариваются и заключают выгодные договора сотрудничества. Еще до войны мы закупили определенное количество некоторых строительных материалов, что помогло нам быстро возобновить строительство уже в начале апреля, когда процессы закупок и логистики не были налажены», — объяснила директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева.
Первичный рынок во время войны: прогноз на ноябрь-декабрь 2022-го
В ближайшие три-шесть месяцев ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть, прежде всего, от хода войны и наличия спроса, считает Владимир Семенцов. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Ивано-Франковска и количество объектов по данным lun.ua
«Кризис состоит в том, что нет покупателей и нет средств на строительство. Поэтому не строить получается дешевле, чем строить. В ближайшие месяцы девелоперы постараются завершить строительство уже начатых объектов, свернув планы по строительству новых ЖК. В то же время не стоит ожидать стремительного роста спроса без привлечения доступной и массовой ипотеки. Без «инъекции» специальных государственных программ по кредитованию девелоперов и покупателей первичный рынок будет возобновляться довольно медленно», – подчеркнул эксперт.
По мнению Ярослава Цуканова, если ситуация не изменится, рынку грозит дефолт, где количество объектов с задержкой ввода в эксплуатацию более одного года может составить 70%. Строительство, начавшееся накануне войны, находится в полузамороженном состоянии.
Застройщики говорят, что рынку первичной недвижимости требуется программа выхода из кризиса. В частности, очень не хватает активного банковского кредитования. Запрос на банковскую ипотеку сегодня высок.
Большие надежды девелоперы возлагают на законопроект о компенсации по разрушенному жилью, который еще в марте прошел первое чтение и застопорился в Верховной Раде. Согласно этому документу человек может получить сертификат на сумму поврежденного имущества. А это значит, что государство за этот сертификат даст застройщику деньги, которые направит на строительство. Но пока даже пострадавшие украинцы не понимают, получат ли они компенсацию за утраченное имущество или нет.
Читайте также
