Facebook Pixel
Русский военный корабль, иди нах*й.
Пожертвовать на армию
×

Закон о защите инвестора на первичном рынке: риски недостроев сняты, но не все

Закон о защите инвестора у новостроек: какие плюсы и риски. Фото: Укринформ

Закон о защите инвестора у новостроек: какие плюсы и риски. Фото: Укринформ

Появление Закона о защите инвестора в новостройках сделает покупку жилья на первичном рынке гораздо безопаснее, но все риски недостроев не сняты.

На прошлой неделе президент подписал закон №5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.

Первичный рынок, много лет считавшийся инвестицией с высоким риском, оставался мало урегулированным и давал застройщикам чрезмерную свободу в выборе условий инвестирования, давно нуждался в строгих рамках для строительных компаний.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях!

Одним из приоритетов законопроекта определено предотвращение появления недостроев. Документ касается будущих объектов недвижимости: жилых и нежилых помещений (квартир, коммерческих помещений, гаражных боксов, машиномест), приобретаемых инвесторами.

Что предусматривает законопроект №5091

Закон обязывает регистрировать любую будущую квартиру в многоквартирном доме как отдельный объект имущественных прав в реестре Минюста. Кроме того:

Подписывайтесь на нас в Google News!
  • застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта;
  • застройщик должен раскрыть информацию о проданных в доме квартирах;
  • инвестор имеет право расторгнуть невыгодный договор с застройщиком;
  • застройщик обязан подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом дома в эксплуатацию;
  • застройщик не сможет продавать квартиры без необходимых разрешительных документов и условий для строительства жилья.

Защита прав инвестора: плюсы законопроекта

Юристы определяют немало новшеств, которые позволят минимизировать риски инвесторов. К положительному относят внедрение процедур, позволяющих регистрировать в Госреестре вещных прав специальные имущественные права на будущие квартиры, а также регистрировать разного рода обременения на такие объекты.

Ранее имущественные права на квартиры и переход прав на них нигде, кроме документов компаний застройщика, не регистрировались, договоры часто заключались в простой форме, пояснил The Page советник CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Михаил Сорока.

Quote«Со вступлением в силу закона все трансакции по поводу будущих объектов недвижимости будут совершаться исключительно в нотариальной форме, что обеспечит проверку их законности нотариусом. А переход прав на будущие многоквартирные дома (на стадии строительства) и квартиры будет контролироваться путем их регистрации в Госреестре прав с учетом сведений Единой государственной системы в сфере строительства. Это должно сделать невозможным двойные продажи будущих квартир или изменение технических параметров проинвестированных домов/квартир, и дает девелоперам законные механизмы привлечения средств для финансирования строительства», — подчеркнул эксперт.

Первым плюсом является то, что для продажи будущей недвижимости застройщик должен владеть землей и необходимыми разрешительными документами. на строительство, которое не остановлено. Ранее это не было урегулировано: нарушение какой-либо составляющей этого требования не препятствовало осуществлению продаж. Теперь, если работы остановлены уполномоченным органом, продажи запрещены, отметил в комментарии The Page младший юрист ЮК «Kinstellar» Александр Месяц.

Во-вторых, предусмотрены существенные условия и требование нотариального удостоверения договоров о застройке между заказчиком и застройщиком и между застройщиком (продавцом) и покупателем будущей недвижимости. По мнению эксперта, это будет способствовать тому, что стороны договоров не забудут предусмотреть ключевые положения договоров. Ценность этого положения ощутят прежде всего инвесторы, ранее условия договоров между застройщиком (продавцом) и покупателем, как правило, устанавливал застройщик.

В частности, при продаже будущей недвижимости, в договор включается ее схематический план, позволяющий четко идентифицировать объект и избежать случая, когда фактически продается одна квартира, а после принятия дома в эксплуатацию инвестор получает другую.

В-третьих, изменятся правила рекламы. Реклама разрешается исключительно в случае наличия у застройщика необходимых лицензий и разрешений на строительство, а также должна содержать адрес веб-сайта застройщика с информацией о застройщике, планом квартала и годе принятия в эксплуатацию объекта, ежемесячные фотографии, график выполнения работ, сведения о будущих объекты (проданы, продаются), проект договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Застройщик обновляет эту информацию на сайте ежемесячно, а если этого не сделает – будет нести штраф.

Quote«Законопроект устанавливает штраф за нарушение раскрытия информации о строительстве на веб-сайте застройщика в размере примерно 25000 грн (10 прожиточных минимумов), а если в дальнейшем нарушение не будет устранено – дополнительно будет взиматься штраф в двойном размере», — подчеркнул Александр Месяц.

Четвертой новеллой является то, что застройщик знакомит покупателя по его требованию с техническими условиями (присоединение к электроснабжению, водоснабжению), проектной документацией, результатами экспертизы, финансовой отчетностью о хозяйственной деятельности за два года. Раньше только застройщики редко предъявляли их по требованию клиентов. Это важно для юридической проверки строительства перед приобретением, поскольку после приобретения вероятность успеха судебных споров является низкой и занимает длительное время.

В-пятых, уступка прав («переуступка») на будущую недвижимость, полностью оплаченную покупателем, будет происходить без согласия застройщика. Ранее застройщик устанавливал комиссию, давая такое согласие. Заключение договора «переуступки» являлось риском для последующих покупателей будущей недвижимости. Теперь «переуступка» будет самостоятельной сделкой с рядом условий и вместе с внесением недвижимости в реестр делает такое соглашение более безопасной сделкой и исключает возможность двойной продажи.

В-шестых, закон вносит изменения в градостроительное законодательство: предполагаются случаи, когда без согласия покупателя не допускается изменение проектной документации на строительство (изменение функционального назначения дома, изменение количества этажей и т.п.). Теперь застройщик не сможет самостоятельно изменить этажность или назначение здания без получения согласия всех покупателей помещений (в случае увеличения этажности – согласия покупателей последнего этажа здания). Однако это положение вряд ли будет работать должным образом. Изменение проекта – это распространенная практика и застройщики, скорее всего, будут получать согласие покупателей на изменение проекта одновременно с продажей или продавать квартиры на более поздних этапах строительства, когда изменение проекта технически нецелесообразно.

В-седьмых, будущий закон ликвидирует или существенно изменит две модели продажи недвижимости: по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества (запрещаются финансовые обязательства по этому договору) и использование жилищно-строительных кооперативов (не допускается наличие ассоциированных членов кооператива).

Quote«Этот закон исключит возможность продажи недвижимости, когда строительство квартир не ведется и застройщик заключает договоры двойной продажи тех же квартир. Нотариус не заверит сделку без необходимых разрешительных документов на строительство, уникальные записи о каждой будущей квартире будут содержаться в Реестре и актуальная информация о застройщике будет доступна на его веб-сайте», — подчеркнул Месяц.

В случае финансовой несостоятельности застройщика достройка будет осуществляться другим застройщиком за счет гарантийной доли.

Впрочем, название закона не должно вводить в заблуждение инвесторов. Привычный механизм гарантирования обязательств, как работает, например, система гарантирования банковских вкладов, закон не определяет.

QuoteНе следует ожидать, что государство создаст учреждение, которое возьмет на себя обязательство проблемных застройщиков. Не будет организовано и фондов, за счет которых можно было бы достроить жилье или вернуть инвестиции. Срок «гарантирования» в аспекте прав на будущие квартиры употребляется в более широком значении. Для этого закон определяет механизмы защиты прав инвесторов жилой недвижимости от мошенничества или от проблемного застройщика правила информирования покупателей, и четкие правила оборота будущих квартир», — подчеркнул Михаил Сорока.

Защита прав инвестора: риски законопроекта №5091

Большинство требований закона сформулировано подробно, впрочем, только практика сможет ответить на вопрос, станут ли предохранителями в появлении новых недостроев. Ведь, по убеждению юристов, определенные риски не учтены в документе и нуждаются в доработке.

Речь идет прежде всего о том, что в документе прописана обязанность застройщика относительно подключения законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе, однако не указаны сроки, что позволяет затягивать их со стороны застройщика.

Во-вторых, порядок передачи недвижимости после принятия объекта в эксплуатацию размыт: если после двукратного письменного предупреждения покупателя о необходимости подписания акта приемки-передачи недвижимости он уклоняется от подписания акта, такая недвижимость считается переданной покупателю после второго предупреждения.

«Это положение будет работать на застройщика, убеждены юристы. Если же застройщик будет медлить с подписанием акта и устранением недостатков строительства, в результате инвестор, желающий поскорее начать ремонтные работы, просто будет вынужден устранить недостатки за свой счет. Целесообразно было бы урегулировать процедуру устранения недостатков», – объясняет Александр Месяц.

В-третьих, покупателю предоставлено право требовать расторжения договора, но застройщику предоставлено право на одностороннее расторжение договора. Законодатель предоставил больше прав застройщику, ведь право требовать расторжения договора и право на одностороннее расторжение договора не тождественны. Первое право означает, что покупатель может обратиться к застройщику и договориться о расторжении договора, что, очевидно, маловероятно; второе – то, что договор является расторгнутым, если застройщик решит воспользоваться таким правом.

Четвертый момент касается гарантийной доли. Закон определяет, что на гарантийную долю госрегистратор будет налагать обременение, которое прекратится (1) одновременно с госрегистрацией права собственности на первый объект соответствующей очереди строительства или пускового комплекса или (2) из решения суда для достройки объекта незавершенного строительства другими лицами. Открытым остается вопрос, как будет работать гарантийная доля, каким будет ее размер (определяет Кабмин) и смогут ли ее эффективно использовать для достройки дома.

Остается проблема нарушения сроков ввода в эксплуатацию, которые для застройщика остаются ориентировочными.

Среди рисков, с которыми могут столкнуться инвесторы, можно отнести определенное законом право свободно менять заказчика строительства, убежден Михаил Сорока.

Quote«То есть, заключив договор купли-продажи будущей квартиры в доме, заказчиком строительства которого выступает компания, которую инвестор считает надежным застройщиком, инвестор может быть поставлен перед фактом, что незавершенный объект строительства отчужден другой компании. И в дальнейшем он должен будет общаться и сотрудничать с компанией-заказчиком, которую он, возможно, не выбрал бы», — пояснил он.

Также теперь на будущую недвижимость смогут обратить взыскание в рамках исполнительного производства. Обращение взыскания по-прежнему было доступно, однако ранее информации о наличии недвижимости не было в Реестре, поэтому исполнители и кредиторы не знали о ней до оформления права собственности. Аналогично при наследовании: поскольку будущая недвижимость будет в реестре, нотариус сразу увидит такое имущество в составе наследства, пояснил Александр Месяц.

Quote«Как результат, будущий закон, как и ни один закон, не может гарантировать стопроцентный успех проекта. Инвестирование в «первичную» недвижимость – это всегда риск, требующий предварительной оценки в каждом частном случае», — подытожил юрист.

Комментарии

Все новости