Стагнация на рынке жилья: эксперты советуют не спешить инвестировать в квартиры в 2022 году

Автор

Леся Соловчук

В конце 2021 года ситуация с продажами и ценами на рынке жилой недвижимости кардинально изменилась: спрос на квартиры начал стремительно сокращаться. Поэтому эксперты не советуют спешить с инвестициями по крайней мере в первые месяцы года.

Как заявил в комментарии эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов, на сегодня инвестиции в жилье невыгодны. Ведь повышение цен в 2021 году было связано в том числе с удорожанием строительных материалов. Но как раз прошлый год и засвидетельствовал, что покупательная способность не смогла столь быстро расти по сравнению с ценами на недвижимость.

«Рынок сначала оживился, но потом пришел к стагнации, затуханию деловой активности. В конце года это было особенно ощутимо на первичном рынке, который напрямую зависит от цен на стройматериалы. Многие видят, что недвижимость вроде бы и выросла в цене. Но выросла цена предложения, а не продажи. Реально люди не покупают квадратные метры по новым ценам. Поэтому в ближайшем будущем многие продавцы будут снимать с продажи квартиры, выжидая, когда появится спрос и цены подрастут», — объяснил Цуканов.

По его словам, сейчас вкладывать средства невыгодно и в новостройки, и в квартиры на вторичном рынке, ведь доходность и спрос упали, а цены остаются высокими.

«Если бы выросла аренда пропорционально ценам, наверное, можно было бы советовать вкладывать хотя бы в сегмент вторичного жилья. Но поскольку доходы граждан особо не повысились, аренда осталась почти на таком же уровне, как в начале года. Первичный рынок я бы вообще не рассматривал, потому что это бомба замедленного действия. Ведь материалы будут дорожать и дальше. Оборотные средства исчезнут. И если невыгодно будет строить — попросту не будут строить. И тогда возникнет вопрос, замораживать объект или нет», — считает эксперт.

Не рекомендует вкладывать в жилье и эксперт по недвижимости Юрий Уланов. По его словам, в отличие от эмоционального и непрогнозируемого 2021 года, следующий год покажет реальную ситуацию на рынке. Уже сегодня потенциальные инвесторы понимают, что достойных объектов для вложения остается немного, зато растут риски.

«В 2021 году на некоторых объектах действительно можно было получить доходность в 20, а иногда 30%. Но в конце года ситуация развернулась практически на 180 градусов: рынок затих. Инвесторы притаились в ожидании, что будет дальше. И если вкладывают, то очень аккуратно: во-первых, в объекты, где точно не будет каких-то проблем, где застройщик показал свою надежность за последнее время и где цена не перегрета, а сформирована хотя бы на уровне 2020 года — до периода первого локдауна», — отметил эксперт.

Уланов прогнозирует, что по сравнению с 2021 годом в 2022-м динамика рынка будет более равномерной, без всплеска цен и активности. Возможно также влияние политических и экономических факторов из-за нагнетания отношений с Россией.

Аккуратно вкладывать в жилье рекомендуют даже компании-девелоперы. По словам директора киевского офиса LEV development Василия Варги, выбирая, куда вкладывать, всегда следует исходить из того, с какой целью эти средства вкладываются: «Если, скажем, квартиру покупаете для себя, лучше выбирать ее на финальной стадии строительства. Здесь самое важное — обезопаситься от рисков. Но в дальнейшем даже сформированный продукт дает 15% роста цены. Если инвестор вкладывает с целью получения максимальной выгоды, я бы рекомендовал проанализировать в первую очередь надежность застройщика, юридическую составляющую девелоперского проекта и место, на котором расположен объект, ведь гораздо лучше, если это будет район, где есть потенциал для развития».

«Прогнозы о том, куда лучше всего инвестировать в следующем году, мы можем делать исходя из результатов 2021 года. Они свидетельствуют, что наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры и апартаменты комфорт- и бизнес-класса в комплексах с качественной концепцией, собственной инфраструктурой и рекреационными зонами», — отметил Владимир Даниленко, основатель компании M4U.

По данным проптех-стартапа M4U, специализирующегося на интеллектуальных решениях в сфере девелопмента недвижимости, в среднем по Киеву квартиры комфорт-класса за 11 месяцев 2021 года подорожали на 25,7%, бизнес-класса — на 24,5% при среднем по рынку показателе 21%. В следующем году аналитики M4U ожидают снижения темпов роста цен до 12-15% в год, но, скорее всего, показатели этих классов недвижимости будут выше средних.