Стагнація на ринку житла: експерти радять не поспішати інвестувати у квартири у 2022 році

Автор

Леся Соловчук

Наприкінці 2021 року ситуація з продажами та цінами на ринку житлової нерухомості кардинально змінилася: попит на квартири почав стрімко скорочуватися. Тому експерти не радять поспішати з інвестиціями принаймні в перші місяці року.

Як заявив у коментарі експерт із нерухомості Ярослав Цуканов, натепер інвестиції в житло невигідні. Адже підвищення цін у 2021 році було пов'язане також із подорожчанням будівельних матеріалів. Але саме минулий рік і засвідчив, що купівельна спроможність не змогла настільки ж швидко зростати порівняно з цінами на нерухомість.

«Ринок спочатку пожвавився, але потім прийшов до стагнації, затухання ділової активності. Наприкінці року це було особливо відчутно на первинному ринку, який напряму залежить від цін на будматеріали. Багато людей бачать, що нерухомість начебто і зросла в ціні. Але зросла ціна пропозиції, а не продажу. Реально люди не купують квадратні метри за новими цінами. Тому в найближчому майбутньому багато продавців зніматимуть з продажу квартири, вичікуючи, коли з'явиться попит і ціни зростуть», — пояснив Цуканов.

За його словами, наразі вкладати кошти невигідно і в новобудови, і в квартири на вторинному ринку, адже дохідність і попит впали, а ціни залишаються високі.

«Якби зросла оренда пропорційно цінам, мабуть, можна було би радити вкладати хоча б у сегмент вторинного житла. Але через те, що доходи громадян особливо не підвищилися, оренда залишилася майже на такому ж рівні, як на початку року. Первинний ринок я взагалі не розглядав би, бо це бомба вповільненої дії. Адже матеріали дорожчатимуть і далі. Обігові кошти зникнуть. І якщо невигідно буде будувати — просто не будуть будувати. І тоді постане питання, заморожувати об’єкт чи ні», — вважає експерт.

Не радить вкладати в житло і експерт із нерухомості Юрій Уланов. За його словами, на відміну від емоційного і непрогнозованого 2021-го, наступний рік покаже реальну ситуацію на ринку. Уже сьогодні потенційні інвестори розуміють, що достойних об’єктів для вкладення залишається небагато, натомість зростають ризики.

«У 2021 році на деяких об’єктах і справді можна було отримати дохідність у 20, а іноді 30%. Але наприкінці року ситуація розвернулася майже на 180 градусів: ринок затих. Інвестори причаїлися у вичікуванні, що буде далі. І якщо вкладають, то дуже акуратно: по-перше, в об'єкти, де точно не буде якихось проблем, де забудовник показав свою надійність за останній час і де ціна не перегріта, а сформована хоча б на рівні 2020 року — до періоду першого локдауну», — відзначив експерт.

Уланов прогнозує, що порівняно з 2021 роком у 2022-му динаміка ринку буде більш рівномірна, без сплеску цін і активності. Можливий також вплив політичних та економічних чинників через нагнітання стосунків із Росією.

Акуратно вкладати в житло рекомендують навіть компанії-девелопери. За словами директора київського офісу LEV development Василя Варги, обираючи, куди вкладати, завжди треба зважати на те, з якою метою ці кошти вкладаються: «Якщо, скажімо, квартиру купляють для себе, краще обирати варіант на фінальній стадії будівництва. Тут найважливіше — убезпечитися від ризиків. Але в подальшому навіть сформований продукт дає 15% зростання ціни. Якщо інвестор вкладає з метою отримання максимального зиску, я б рекомендував проаналізувати передусім надійність забудовника, юридичну складову девелоперського проєкту і місце, на якому розташований об'єкт. Адже набагато ліпше, якщо це буде район, де є потенціал для розвитку», — наголосив Варга.

«Прогнози про те, куди найкраще інвестувати наступного року, ми можемо робити з огляду на результати 2021 року. Вони свідчать, що найбільший попит серед покупців мають квартири й апартаменти комфорт- і бізнес-класу в комплексах із якісною концепцією, власною інфраструктурою та рекреаційними зонами», — зауважив Володимир Даниленко, засновник компанії компанії M4U.

За даними проптех-стартапу M4U, що спеціалізується на інтелектуальних рішеннях у сфері девелопмента нерухомості, у середньому по Києву квартири комфорт-класу за 11 місяців 2021 року подорожчали на 25,7%, бізнес-класу — на 24,5% за середнього по ринку показника 21%. Наступного року аналітики M4U очікують зниження темпів зростання цін до 12-15% на рік, але, імовірніше за все, показники цих класів нерухомості будуть вищі за середні.