Загострення пандемії обвалить попит на квартири в новобудовах

Автор

Леся Соловчук

В Україні середні ціни на квартири на первинному ринку житла впродовж серпня — вересня зросли приблизно на 1,5%, що свідчить про початок стабілізації цін. За даними аналітичного центру компанії «Увекон», у Дніпрі середні ціни на первинному ринку житла у вересні навіть почали зниження до -1,5%.

Середні ціни в новобудовах Києва та Львова за цей період мали нижчі темпи зростання (як порівняти з попереднім місяцем). І лише в Одесі та Харкові зростання середніх цін на первинному ринку у вересні перевищило аналогічний показник за попередній місяць.

На переконання гендиректора групи компаній «Увекон» Володимира Шалаєва, темпи подорожчання житла в новобудовах поступово знижуються.

«Прогнози щодо підвищення цін через зростання собівартості будівництва можуть не виправдатися внаслідок очевидного падіння доходів потенційних покупців. На тлі скорочення пропозиції немає передумов і для зниження вартості. Найімовірніше, цінова ситуація на ринку первинного житла найближчими місяцями буде досить стабільною», — наголосив він.

Єдина категорія житла, що може дорожчати за таких обставин, — це новобудови, які мають ринкові переваги й стали популярними під час локдауну. Це ЖК, забезпечені школою, дитячим садочком, торговельно-розважальними закладами та громадським простором. Водночас ціни на первинне житло в новобудовах, що не відповідають цим критеріям, можуть знижуватися, наголосив експерт.

Діаграма 1. Динаміка середніх цін на первинному ринку житла по Україні та за найбільшими містами, $/м²

На первинному ринку «зависли» ціни на квадратний метр. Інфографіка: «Увекон»

Через загострення пандемії зниження попиту на первинному ринку житла в найбільших містах України в листопаді може становити приблизно 20%.

За даними Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України, у другій половині вересня та в жовтні попит скоротився в середньому на 15 — 20%. Так, у Києві та Одесі активність інвесторів знизилася більш як на 15 — 17%, а у Львові, Дніпрі та Харкові зниження попиту становить приблизно 20 — 22%.

На переконання президента АСНУ Юрія Піти, з другої половини вересня до кінця грудня зменшення активності може сягнути в середньому 30%.

«Попри те що для вакцинованих громадян фактично не запроваджено обмежень для інвестування в первинний ринок житла активне негативне інформаційне тло щодо рівня захворюваності на COVID стане суттєвим чинником для відтермінування угод щонайменше на 1,5 — 2 місяці», — вважає експерт.

На його думку, нові форс-мажорні обставини можуть також позначитися на динаміці будівництва. За його даними, у Києві тимчасове сповільнення будівельних робіт можливо у 30% об’єктів, що зводяться, у Львові та Харкові цей показник може бути вищим за 35%, у Дніпрі та Одесі — понад 25%.

«За підсумками жовтня в найбільших містах країни лише трохи більш як 50% компаній мають достатні фінансові можливості продовжувати будівництво впродовж певного періоду без залучення коштів інвесторів. Досі на первинному ринку є значні ризики для вкладання коштів, а пандемія ще й загострює їх. Тому цікавість потенційних покупців до того чи іншого ЖК залежатиме ще й від активності ведення будівництва», — розповів Юрій Піта.

Щодо цінової політики, то попри очікуване скорочення попиту й можливі проблеми з веденням будівництва експерт вважає, що до кінця року забудовники навряд чи ризикнуть збільшувати ціну. Натомість інвестори за умови 100-відсоткової оплати можуть розраховувати на знижки від 10%.

«У найближчі два місяці коливання вартості 1 кв. м на первинному ринку житла в найбільших містах не перевищить 0,5 — 1%, що буде головним показником цінової стабілізації. Але потенційним інвесторам за умови сплати повної вартості майбутніх квартир варто розраховувати на так зване «приховане» зниження вартості 1 квадратного метра до 10 — 15% залежно від динаміки будівництва, класу об’єкта, площі квартири та низки інших характеристик», — наголосив він.

На вторинному ринку житла Києва, Львова, Дніпра, Харкова та Одеси, за прогнозом Піти, у листопаді очікується зниження попиту в межах 17 — 20%. За даними АФНУ, з другої половини вересня та впродовж жовтня кількість потенційних покупців уже скоротилася в середньому на 10 — 15%.

Водночас на найбільш популярні квартири площею до 50 кв. м переважно в будинках радянської забудови у вдалих локаціях і за належного стану попит знизився лише на 5 — 7%.

«Листопадове скорочення угод у найбільших обласних центрах України навряд чи призведе до суттєвого зниження цін. У 70% квартир, виставлених на продаж, ціни залишатимуться стабільними. У 20% квартир можливе збільшення їхньої вартості в межах 3 — 5%, а ситуативне зниження цін до 3% прогнозується лише в 10% об'єктів, які за своїми характеристиками не викликають значної зацікавленості в покупців», — розповів експерт.

Утім, після завершення пандемічних обмежень очікується поступове повернення покупців на вторинний ринок.

«На відміну від первинного ринку, де стабілізація попиту та пропозиції настане в лютому 2022 року, на вторинному ринку житла вже до кінця поточного року варто очікувати майже повної реалізації відтермінованих на час нових обмежень угод», — підсумував Юрій Піта.

Проте передумов для економічно обґрунтованого зростання цін зараз немає — вартість 90% виставлених на продаж об'єктів залишатиметься на рівні вересневих показників.