Світло в кінці тунелю: ціни на квартири стабілізуються до кінця року, — експерти

Автор

Леся Соловчук

Пік активності купівлі-продажу квартир зазвичай припадає на осінні місяці. Та цього року у другій половині вересня ринок, навпаки, почав просідати. На думку експертів, це суттєво позначиться на цінах.

Радянські квартири: продажі пробуксовують

У другій половині вересня на вторинному ринку житла зафіксували зниження активності, як порівняти з літнім періодом, після чого експерти прогнозують цінове затишшя.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, продажі на вторинному ринку житла в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові зменшилися майже на 5 — 10%.

На переконання президента асоціації Юрія Піти, до кінця жовтня затишшя перекинеться і на решту обласних центрів, що призведе до стабілізації цін у всій країні. Можливі незначні коливання цін не робитимуть погоди на загальних показниках.

Зокрема, у вересні у Києві, Одесі, Дніпрі, Львові та Харкові середнє зростання вартості житла не перевищило 1,5 — 2%. У решті міст, як порівняти з серпнем, ціни залишилися практично без змін.

Причинами уповільнення цін експерт називає збідніння населення й переорієнтацію на дешевше житло: «Покупець є, але шукає дешевші пропозиції. Отже, зростання цін, що спостерігалося в першій половині року, вже «перестрибнуло» очікування та фінансові можливості покупців».

На його думку, упродовж наступних трьох місяців навряд чи варто очікувати якихось суттєвих цінових змін.

«За підсумками вересня спостерігалися вкрай незначні коливання і переважно на найбажаніші малогабаритні квартири в належному стані та у вдалих локаціях площею до 50 метрів квадратних. За даними АФНУ, ціни зросли загалом у 10% виставлених на продаж квартир і лише в окремих локаціях найбільших міст», — вважає експерт.

Чому новобудови стануть ближчими до народу?

Ціноутворення на первинному ринку залежить від багатьох факторів: від вартості будматеріалів та будівельно-монтажних робіт до наявного попиту, розташування об'єктів, розвитку іпотеки та реформи містобудування.

У цьому сегменті з початку року середньозважена вартість квадратного метра на первинному ринку житла зросла на 19% у гривні, або на 5,3 тис. грн/кв. м і на 27% в доларах, або на $260/кв. м.

За словами експертки з нерухомості Вікторії Берещак, за 9 місяців року найпомітніше зросли в ціні ліквідні формати категорії «комфорт +» (поліфункціональний район чи квартал, екокластери, мінімісто, wellness-квартал), бізнес-клас (багатофункціональний ЖК, сервісні комплекси). Середнє меридіанне зростання в «комфорт +» становило з початку року 20 — 22%, у бізнес-класі — 24%.

Це пов'язано зі зростанням собівартості будівництва (на 20 — 30%), а також із високим рівнем інвестування з метою перепродажу (до 60% усіх угод). Водночас у структурі попиту новобудов є і велика частина масмаркету, що дає змогу девелоперу робити супердисконти й приховані знижки, навіть вищі за ринкові.

«Крім того, ринок підігріває відсутність альтернатив для інвестицій у країні. Ставки за депозитами у банках щомісяця стрімко знижуються, а динамічні ціни квадратного метру демонструють хороший потенціал для заробітку на будівельній готовності: 25 — 35% у сегменті «комфорт +» і 35 — 40% у сегменті бізнес-класу», — зазначила Вікторія Берещак.

Водночас фактором стримування зростання цін залишається недостатній рівень платоспроможності населення, пов'язаний як зі зростанням безробіття, так і зі зменшенням реальних доходів населення.

За прогнозом експертки, нас чекатиме подальше помірне зростання вартості квадратного метра з відчутним дисбалансом між середньозваженою ціною квадрата на ринку і вартістю в ліквідних ЖК за рахунок підвищеної уваги платоспроможного клієнта і вищої динаміки будівництва.

«Цілком ймовірно, що ціни підвищаться ще в межах 10 — 15% до січня. Але потім нас чекає невелике затишшя, якщо рівень платоспроможного попиту дещо знизиться».

Ще менші коливання цін у новобудовах прогнозують аналітики АФНУ. За даними Львівського відділення АФНУ, за вересень кількість угод у деяких забудовників Львова знизилася на 12 — 20%. Такі самі тенденції спостерігаються в інших великих обласних центрах: у Києві, Одесі та Харкові зменшення покупців становить близько 10%, у Дніпрі — 7 — 10%.

На думку президента АФНУ, це означає, забудовники отримали красномовний сигнал: наразі попит майже цілком реалізовано.

«До кінця року середні ціни на новобудови можуть зрости в середньому лише на 2 — 3%. Збільшення цін у межах 3 — 5% очікується лише у 20 — 30% об’єктів, що зводяться. Забудовники чудово розуміють, що «відірваність» цін від реального попиту вплине на подальше зменшення кількості угод», — наголосив Юрій Піта.

Врешті-решт, на його думку, у разі зменшення попиту, щоб не втратити покупця, будівельні компанії, найімовірніше, будуть змушені удатися до прихованих знижок у вигляді акцій на квадратний метр – іноді на 10 — 15% знижуючи ціну.