Більше половини новобудов у Києві та найбільших обласних центрах мають проблеми із законом, що створює високі ризики для інвесторів і майбутніх власників квартир.
Із січня 2020 року в п'яти найбільших містах України близько 400 нових житлових комплексів уже почали активно продавати свої квадратні метри: 109 у Києві та ще 70 у передмісті, 90 — у Львові, 75 — в Одесі, 21 — у Харкові та 25 — у Дніпрі.
У квітні 2021 року, за підрахунками сервісу Monitor.Estate, загалом по країні ризикових новобудов було зафіксовано понад 52%. На жаль, в Україні і досі поширена практика, коли девелопери починають активний продаж і будівництво без належних документів, оформлюючи їх, так би мовити, у процесі.
Коли потенційний покупець відкриває буклет, там розповідається про підземний паркінг, закриту територію, облаштовану прибудинкову територію, велопарковки, планування квартир на будь-який смак, краєвид на парк... Але перш ніж інвестувати, потрібно убезпечити себе від можливих проблем у майбутньому.
Адже українські реалії у 50% випадків абсолютно протилежні обіцянкам у буклеті. Замість будинку мрії ми стикаємося із: зупинкою будівництва, зникненням забудовника, протестами інвесторів під міською радою, що вимагають отримання дозвільних документів або об'єднуються в ініціативні групи та платять ще раз, уже іншій компанії, аби власноруч добудувати житло.
Проблеми з такими новобудовами можуть виникнути на будь-якому етапі зведення будівлі: як під час купівлі квартири у збудованому будинку, так і на етапі інвестування грошей в анонсований проєкт чи котлован.
А ризики інвесторів можна розділити на кілька типів:
- будівництво на землі без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки;
- будівництво без дозвільних документів;
- судові справи в забудовника;
- податкові борги в компаній, що залучені в процес будівництва.
Ризик 1. Будівництво на землі без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки
Інвестори чи потенційні власники житла мають усвідомлювати, що роботи на землі, що не відведена для будівництва, — це хаотична забудови міста, що не відповідає потребам міста і громади, а задовольняє інтереси бізнесу за принципом тут і зараз.
Землі в Києві для житлової забудови залишилася жменька, тож девелопери шукають будь-які ділянки, незважаючи на їх цільове та функціональне призначення. Серед нових об’єктів у 5 найбільших містах на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки зводилося 147 об’єктів.
Показовий приклад — нещодавня історія з ЖК «Храм» на Осокорках. У серпні 2021 року Status Group отримала дозвіл на будівництво «багатофункціонального храмового комплексу». Девелопер навіть хутко розрекламував продаж квартир і апартаментів у новому ЖК. Звучить непогано, але цільове призначення земельної ділянки — для будівництва, експлуатації та обслуговування храму святого євангеліста Іоана Богослова.
Так, храм реальний, збудований 5 років тому. Сама ділянка надана в оренду релігійній громаді ПЦУ на 15 років, строк її дії закінчився в листопаді цього року та вже потребує продовження. Крім того, ця ділянка площею 1,07 гектара перебуває в зоні охоронного ландшафту.
Беручи до уваги дозвільні документи, логічно запитуєш себе: що має право забудовник продавати клієнту в цьому разі — крамницю в храмі?
До речі, в цього забудовника є й інші порушення: згадаємо хоча б історію з незаконною добудовою поверхів ЖК Riviera на Осокорках.
Ризик 2. Будівництво без дозвільних документів
Ще одна поширена проблема — будівництво без документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт. У деяких компаній ці документи були, але після перевірок відповідного органу їх анулювали. Деякі об’єкти отримали відмову у виданні дозволу, а деякі будують без дозволів, оформлюючи їх «у процесі».
Важко обійти увагою ще один наш біль — невідповідність поверховості або стадії робіт, на які видано дозвіл: наприклад, є документи на початок підготовчих робіт, а фактично тривають основні будівельні роботи.
Зокрема, ЖК «Софіївські Липки», згідно з документами, побудували за місяць: у серпні 2020-го було видано дозвіл на будівництво, а вже у вересні — сертифікат готовності. Коли забудовник будує, не маючи документів, або готовий об'єкт фактично не відповідає документам, то інвестор стає, так би мовити, співучасником злочинних дій, який спонсорує корупцію.
Ризик 3. Будівництво без ліцензії
Будівельна компанія повинна мати зареєстрований вид діяльності за КВЕД 41.20 — будівництво житлових і нежитлових будівель — і ліцензію на здійснення профільної господарської діяльності. Якщо продаж квартир ведеться через фонд фінансування будівництва, в управителя фонду має бути чинна ліцензія на провадження професійної діяльності на ринках капіталу.
Відсутність ліцензії на будівельні роботи ставить під сумнів їх якість. У подальшому до будинку буде складно підвести комунікації та ввести його в експлуатацію. Крім того, через відсутність ліцензії роботи на об’єкті можуть у будь-який момент зупинити органи контролю.
У 2020 році в столиці було 20 об’єктів, що зводилися без відповідних ліцензій, один із них — скандально відомий ЖК «Квітень» у Дарницькому районі. У листопаді цього року на об’єкті оновлювали хід будівництва попри те, що ліцензія осіб, які мають здійснювати авторський і технічний нагляд, нечинна, а компанія-проєктувальник перебуває на стадії припинення діяльності.
Ризик 4. Судові справи в забудовника
Зазвичай до процесу будівництва, крім забудовника, залучено ще кілька компаній: замовник будівництва, проєктувальник об’єкта, підрядна організація та девелопер, під брендом якого рекламується новобудова.
Щодо нових об’єктів зафіксовані сотні кримінальних справ, які стосуються відмивання грошових коштів; залучення фіктивних організацій, за допомогою яких занижують оподатковувану базу; фіктивне підприємництво; визнання протиправними рішення органів контролю. Ще один сегмент відкритих справ — неправомірність передання земельних ділянок державної власності в користування юридичних осіб.
Через судові процеси були, наприклад, проблеми в компанії «Столиця Груп» та її ЖК «Варшавський-2» і «Варшавський плюс». Також поставало питання щодо законності передання земельної ділянки для зведення ЖК «Євромісто». У межах кримінального провадження велася судова справа і щодо земельної ділянки ЖК «Стар Сіті».
Ризик 5. Податкові борги в компаній, що залучені до процесу будівництва
Серед сумнівних для інвестування об'єктів перебувають і ті, учасники будівництва яких мають податковий борг. Він визначає соціальну відповідальність забудовника та свідчить про некоректне ведення справ.
Податкова має право здійснювати заходи щодо погашення податкового боргу стягненням коштів, що є у власності боржника, а якщо їх недостатньо, — за допомогою продажу майна, яке перебуває в податковій заставі. Тож якщо в забудовника є податковий борг, це загрожує тим, що інвестор може не отримати об’єкт інвестування.
Наприклад, у передмісті Києва Ірпені не вщухають скандали із забудовниками, які, маючи великі борги перед місцевим бюджетом, і далі будують багатоповерхівки.
Ризик 6. Невідповідність початкового проєкту кінцевому
Окрім проблем із документами, також трапляються випадки неналежної реклами. Радимо звернути увагу на те, чи не змінюються надто часто макет об’єкта і рекламні буклети. Якщо так, це може бути ознакою того, що інвестувати в цей об'єкт ризиковано. Також важливо уважно читати документи. Адже в більшості договорів ідеться про те, що забудовник має право без погодження з покупцем змінити проєкт під час будівництва.
Вже згаданий ЖК «Квітень», крім проблем із ліцензією, має серйозні невідповідності щодо поверховості. Початково ЖК планувався як 9-поверхівка, а, згідно з інформацією на сайті компанії, реальна кількість поверхів будівлі — 25 і квартир у ній удвічі більше — 249. Інформації щодо внесення змін до декларації про початок будівельних робіт або видання дозволу на виконання будівельних робіт немає. Немає і переліку та технічних характеристик нежитлових приміщень, а тому забудовник незаконно може збільшити кількість квартир.
Ось чому перед підписанням договору варто пошукати проєктну документацію на порталі ЄДЕСБ. Щоправда, цей реєстр іще неповний, тому, якщо документів там немає, можна спробувати отримати проєкт у відділі продажів чи написати інформаційний запит в орган контролю ДІАМ. Якщо проєкт отримати не вдасться, не чекайте корисної та різноманітної інфраструктури.
Отже, ось кілька порад потенційним інвесторам, які планують купити квартиру в новобудові:
- Не пов'язуйте популярність забудовника з його надійністю. Популярність формується кількістю реклами, а надійність — наявністю дозвільних документів і відсутністю проблем у реалізованих об’єктах.
- Перевіряйте заяви забудовників щодо будівництва шкіл, дитячих садків, поліклінік — вони мають бути підкріплені відповідними документами. Інакше появи цих об’єктів можна і не дочекатися.
- Завжди збирайте інформацію про житловий комплекс і забудовника, у якого плануєте купувати квартиру. Що більше у вас інформації, то нижчий рівень ризику.
За даними нашого моніторингу, на жаль, навіть реформа ДАБІ (нині ДІАМ) суттєво не вплинула на кількість ризикових новобудов. Натепер частка таких об’єктів становить 52% (у 2019 році було 55%). А відсутність ахрітектурно-будівельного контролю призводить до збільшення кількості проблемних новобудов у найбільших містах України. З них 26,6% продають квартири, не маючи відповідних дозвільних документів на будівельні роботи. Важливо, що близько 160 об’єктів все ж таки було введено в експлуатацію, хоча ДАБІ було ліквідовано.
