Более половины новостроек в Киеве и крупнейших областных центрах имеют проблемы с законом, что создает высокие риски для инвесторов и будущих владельцев квартир.
Начиная с января 2020 года в пяти крупнейших городах Украины около 400 новых жилых комплексов уже начали активно продавать свои квадратные метры: 109 в Киеве и еще 70 в пригороде, 90 — во Львове, 75 — в Одессе, 21 — в Харькове и 25 — в Днепре.
В апреле 2021 года, по подсчетам сервиса Monitor.Estate, в целом по стране рисковых новостроек было зафиксировано более 52%. К сожалению, в Украине до сих пор распространена практика, когда девелоперы начинают активную продажу и строительство без надлежащих документов, оформляя их, так сказать, в процессе.
Когда потенциальный покупатель открывает буклет, он видит информацию о подземном паркинге, закрытой территории, обустроенной придомовой территории, велопарковке, планировке квартир на любой вкус, виде на парк... Но прежде чем инвестировать, нужно обезопасить себя от возможных проблем в будущем.
Ведь украинские реалии в 50% случаев абсолютно противоположны обещаниям в буклете. Вместо дома мечты мы сталкиваемся с: остановкой строительства, исчезновением застройщика, протестами инвесторов под городским советом, которые требуют получения разрешительных документов или объединяются в инициативные группы и платят еще раз, уже другой компании, чтобы собственноручно достроить жилье.
Проблемы с такими новостройками могут возникнуть на любом этапе строительства здания: как при покупке квартиры в построенном доме, так и на этапе инвестирования денег в анонсированный проект или котлован.
А риски инвесторов можно разделить на несколько типов:
- строительство на земле без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка;
- строительство без разрешительных документов;
- судебные дела у застройщика;
- налоговые долги у компаний, вовлеченных в процесс строительства.
Риск 1. Строительство на земле без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка
Инвесторы или потенциальные собственники жилья должны осознавать, что работы на неотведенной под строительство земле являются хаотической застройкой города, не отвечающей его потребностям, а удовлетворяющей интересы бизнеса по принципу здесь и сейчас.
Земли в Киеве под жилую застройку осталась горсть, так что девелоперы ищут любые участки, несмотря на их целевое и функциональное назначение. Среди новых объектов в пяти крупнейших городах на землях без соответствующего целевого назначения или без сформированного земельного участка возводилось 147 объектов.
Показательный пример — недавняя история с ЖК «Храм» на Осокорках. В августе 2021 года Status Group получила разрешение на строительство «многофункционального храмового комплекса». Девелопер даже спешно разрекламировал продажу квартир и апартаментов в новом ЖК. Звучит неплохо, но целевое назначение земельного участка — строительство, эксплуатация и обслуживание храма святого евангелиста Иоанна Богослова.
Да, храм реальный, построенный 5 лет назад. Сам участок предоставлен в аренду религиозной общине ПЦУ на 15 лет, срок ее действия истек в ноябре этого года и уже требует продления. Кроме того, этот участок площадью 1,07 гектара находится в зоне охранного ландшафта.
Исходя из разрешительных документов, логично задаешься вопросом: что имеет право застройщик продавать клиенту в этом случае — церковную лавку?
Кстати, за этим застройщиком подмечены и другие нарушения: вспомним хотя бы историю с незаконной достройкой этажей ЖК Riviera на Осокорках.
Риск 2. Строительство без разрешительных документов
Еще одна распространенная проблема – строительство без документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ. У некоторых компаний эти документы были, но после проверок контролирующим органом они были аннулированы. Некоторые объекты получили отказ в выдаче разрешения, а некоторые строят без разрешений, оформляя их «в процессе».
Трудно обойти вниманием еще одну нашу боль — несоответствие этажности или стадии работ, на которые выдано разрешение: например, есть документы на начало подготовительных работ, а фактически продолжаются основные строительные работы.
Так, ЖК «Софиевские Липки», согласно документам, построили за месяц: в августе 2020-го было выдано разрешение на строительство, а уже в сентябре — сертификат готовности. Когда застройщик строит, не имея документов, или готовый объект по факту не отвечает документам, то инвестор становится, так сказать, соучастником преступных действий, спонсирующим коррупцию.
Риск 3. Строительство без лицензии
Строительная компания должна иметь зарегистрированный вид деятельности по КВЭД 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий — и лицензию на осуществление профильной хозяйственной деятельности. Если продажа квартир ведется через фонд финансирования строительства, у управляющего фонда должна быть действующая лицензия на профессиональную деятельность на рынках капитала.
Отсутствие лицензии на строительные работы подвергает сомнению их качество. В дальнейшем в дом будет сложно подвести коммуникации и ввести его в эксплуатацию. Кроме того, из-за отсутствия лицензии работы на объекте могут в любой момент остановить контролирующие органы.
В 2020 году в столице было 20 объектов, возводившихся без соответствующих лицензий, один из них — скандально известный ЖК «Квітень» в Дарницком районе. В ноябре этого года на объекте обновляли ход строительства, несмотря на то, что лицензия лиц, которые должны осуществлять авторский и технический надзор, недействительна, а компания-проектировщик находится на стадии прекращения деятельности.
Риск 4. Судебные дела у застройщика
Обычно в процесс строительства, кроме застройщика, вовлечены еще несколько различных компаний: заказчик строительства, проектировщик объекта, подрядная организация и девелопер, под брендом которого рекламируется новостройка.
Есть немало новых объектов, по которым зафиксированы сотни уголовных дел об отмывании денежных средств; привлечении фиктивных организаций, с помощью которых занижают налогооблагаемую базу; фиктивном предпринимательстве; признании противоправными решений контролирующих органов. Еще один сегмент открытых дел – неправомерность передачи земельного участка государственной собственности в пользование юридических лиц.
Из-за судебных процессов были, например, проблемы у компании «Столица Групп» и ее ЖК «Варшавский-2» и «Варшавский плюс». Также стоял вопрос о законности передачи земельного участка под ЖК «Еврогород». В рамках уголовного производства велось судебное разбирательство и по земельному участку ЖК «Стар Сити».
Риск 5. Налоговые долги у компаний, вовлеченных в процесс строительства
Среди сомнительных для инвестирования объектов находятся и те, по которым у участников строительства есть налоговый долг. Он определяет социальную ответственность застройщика и свидетельствует о некорректном ведении дел.
Налоговая имеет право осуществлять меры по погашению налогового долга путем взыскания средств, имеющихся в собственности должника, а в случае их недостаточности — путем продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. Так что если у застройщика есть налоговый долг, это грозит инвестору тем, что он может не получить объект инвестирования.
Так, в пригороде Киева Ирпене не утихают скандалы с застройщиками, которые имеют большие долги перед местным бюджетом и дальше продолжают строить многоэтажки.
Риск 6. Несоответствие исходного проекта конечному
Помимо проблем с документами, также есть случаи ненадлежащей рекламы. Советуем обратить внимание на то, не изменяются ли слишком часто макет объекта и рекламные буклеты. Если так и есть, это может быть признаком того, что инвестировать в такой объект рискованно. Также важно внимательно читать документы. Ведь в большинстве договоров говорится, что застройщик имеет право без согласования с покупателем изменить проект во время строительства.
Уже упомянутый ЖК «Квітень», кроме проблем с лицензией, имеет серьезные несоответствия, касающиеся этажности. Первоначально ЖК планировался как 9-этажка, а, согласно информации на сайте компании, реальное количество этажей здания — 25 и квартир в нем вдвое больше — 249. Информация о внесении изменений в декларацию о начале строительных работ или выдаче разрешения на их выполнение отсутствует. Нет и перечня и технических характеристик нежилых помещений, а потому застройщик незаконно может увеличить количество квартир.
Вот почему перед подписанием договора следует поискать проектную документацию на портале ЕГЭСБ. Правда, этот реестр еще неполный, и, если там нет возможности получить документы, можно обратиться за ними в отдел продаж или написать информационный запрос в орган контроля ГИАГ. Если проект получить не удастся, не ждите полезной и разнообразной инфраструктуры.
Итак, вот несколько советов потенциальным инвесторам, планирующим купить квартиру в новостройке:
- Не связывайте популярность застройщика с его надежностью. Популярность формируется количеством рекламы, а надежность — наличием разрешительных документов и отсутствием проблем в реализуемых объектах.
- Проверяйте заявления застройщиков по поводу строительства школ, детских садов, поликлиник — они должны быть подкреплены соответствующими документами. В противном случае появления этих объектов можно и не дождаться.
- Всегда собирайте информацию о жилом комплексе и застройщике, у которого планируете покупать квартиру. Чем больше у вас информации, тем ниже уровень риска.
По данным нашего мониторинга, к сожалению, даже реформа ГАСИ (сегодня ГИАГ) существенно не повлияла на количество рисковых новостроек. На сегодняшний день часть таких объектов составляет 52% (в 2019 году было 55%). А отсутствие архитектурно-строительного контроля приводит к увеличению количества проблемных новостроек в крупнейших городах Украины. При этом 26,6% из них продают квартиры, не имея соответствующих разрешительных документов на строительные работы. Важно, что около 160 таких объектов было введено в эксплуатацию, хотя ГАСИ было ликвидировано.
Читайте также
