21 грудня 2021 14:22

Нерухомість

Новини

Продавці квартир штучно підігрівають ціни — експертне дослідження

Автор

Леся Соловчук

З жовтня по листопад середня вартість квартир, виставлених на продаж на вторинному ринку України, зросла на 9,6%. Проте, на думку експертів, це зростання не є обґрунтованим.

Як свідчать результати дослідження ринку по Україні, проведеного Асоціацію фахівців з нерухомості (рієлторів) України спільно з Геоінформаційним порталом «Увекон», ціни за два останні місяці розподілились наступним чином:

1-кімнатні квартири збільшилися в ціні в середньому на 5,3% (із $951 до $1001 кв. м);
2-кімнатні — на 7,3% (із $860 до $923 кв. м);
3-кімнатні — на 10,2% (із $879 до $968 кв. м);
4-кімнатні зросли на 12,8% (із $1227 до $1308 кв. м).

За цей період в обласних центрах країни, включно з Києвом, спостерігалася схожа тенденція. За жовтень-листопад, порівняно з вереснем, середня вартість квартир в обласних центрах збільшилася на 8,7% — з $1123 до $1223 за кв. м.

У останні два місяці найбільше зростання цін зафіксовано у Києві: вартість квартир зросла на 13,2%. На кінець листопада середня вартість квадрату перевищила позначку $2100.

Але збільшення цін в інших містах-мільйонниках не було таким стрімким. У Дніпрі ціни на вторинному ринку за два останні місяці зросли на 4,1%, у Львові – 5,3%, в Одесі – 2,1%, Харкові – 4,7%. Темпи зростання цін в інших обласних центрах не перевищили 5%, у деяких містах були практично нульовими (Кропивницький – 0,1%, Чернівці – 0,2%).

Тож експерти прийшли до висновку, що оскільки високе здорожчання зафіксоване лише у Києві, це може свідчити про локальний і тимчасовий характер цінової кон’юнктури.

На думку Володимира Шалаєва, гендиректора групи компаній «Увекон», темпи зростання цін на вторинному ринку житла в усіх регіонах України, окрім Києва, були нижчими від прибутку від альтернативних джерел інвестицій, таких як купівля облігацій внутрішньої державної позики та розмір % за банківськими депозитами.

«У населення та бізнесу з’явилася альтернатива для інвестицій, дохід від яких яких покриватиме інвестиційні ризики. Крім того, ліквідність інвестицій в облігації та депозити є вищою за вкладання коштів у житло. Тому кількість охочих купувати житло, як інвестицію в наявних економічних умовах стає дедалі менше», — наголосив експерт.

Водночас, на його переконання, охочих продати свої квартири на піку цін стає набагато більше, ніж покупців.

«Майбутня цінова динаміка на житловому ринку буде залежати від економічної та політичної ситуації в Україні. Зважаючи на існуючі ризики, можна прогнозувати стабілізацію цін на ринку житла України», — резюмував Шалаєв.

На тому, що зростання цін виставлених на продаж квартир не є обґрунтованим, наголосив і президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. Він нагадав, що з січня до вересня вартість житла на вторинному ринку у найбільших містах зросла на 15-17% і досягла максимуму, що відповідає платоспроможному попиту.

«Ціна продажу квартир в середньому на 10-12% нижча, ніж вартість, заявлена продавцями. Відповідно, щоб продати квартиру, власникові доведеться або ж суттєво знижувати свій «апетит» до прибутку, або ж чекати на кращі часи, коли доходи громадян суттєво зростуть і, відповідно, збільшиться рівень попиту», — вважає експерт.

Здорожчання житла на вторинному ринку, на думку фахівця, пояснюється «підтягуванням» цін до вартості квартир на первинному ринку. Проте здорожчання квадрату на первинному ринку можна пояснити хоча б збільшенням собівартості будівництва.

«На відміну від первинного ринку, фактор собівартості квартири взагалі не є критерієм оцінювання реальної вартості житла. Тому «підтягування» цін до квартир в нових ЖК завжди має спиратися на реальний попит. В той же час некоректна оцінка об’єкта, виставленого на продаж, може вводити в оману і продавців, і покупців», — вважає він.

На думку Піти, у найближчі 3-4 місяці більшість продавців будуть змушені зменшити вартість виставлених на продаж квартир.

«Попит на вторинному ринку суттєво обмежений. Відповідно покупці шукатимуть квартири, зважаючи не лише на суто технічні характеристики об’єкта, а більшою мірою на їхню вартість. Люди шукатимуть житло за «підйомною» для них ціною, або ж будуть змушені відкласти придбання на невизначений термін», — сказав Юрій Піта.

Аналіз вартості житла на вторинному ринку в обласних центрах України

У Вінниці за жовтень-листопад ціни збільшилися у середньому на 3% (із $843 до $868 за кв. м):

1-кімнатні квартири подорожчали на 1,9% (із $893 до $910 кв.м),
2-кімнатні — на 5,7% (із $816 до 816 $862 кв.м),
3-кімнатні знизились на 7,7% (із $825 до $762 за кв.м).

У Дніпрі за цей період ціни зросли на 4,1% (із $955 до $994 за кв. м):

1-кімнатні подорожчали на 3,5% (із $993 / м2 до $1027 / м2),
2-кімнатні зросли в ціні на 4,5% (із $980 до $1024 за кв. м),
3-кімнатні виросли на 6,6% (із $882 до $940 за кв. м).

У Житомирі ціни зросли в середньому на 4,3% (із $731 до $763 за кв. м):

1-кімнатні — на 3,7% (із $820 до $850 за кв. м),
2-кімнатні — на 5,1% (із $747 до $785 за кв. м),
3-кімнатні на 3,8% (із $686 до $712 за кв. м).

В Запоріжжі ціни зросли в середньому на 2,1% (із $649 до $663 за кв. м):

1-кімнатні — на 1,7% (із $697 до $709 за кв. м),
2-кімнатні — на 3,5% (із $644 до $666 за кв. м),
3-кімнатні — на 0,7% (із $635 до $639 за кв. м).

В Івано-Франківську ціни збільшилися в середньому на 2,9% (із $541 до $557 за кв. м):

1-кімнатні — на 1,6% (із $553 до $562 за кв. м),
2-кімнатні зросли в ціні на 3,2% (із $535 до $552 за кв. м),
3-кімнатні подорожчали на 3,9% (із $537 до $558 за кв. м).

У Києві ціни на вторинному ринку у середньому зросли на 13,2% (із $1871 до $2017 за кв. м):

1-кімнатні — на 11,4% (із $1770 до $1972 за кв. м),
2-кімнатні — на 12,6% (із $1759 до $1981 за кв. м),
3-кімнатні — на 13,3% (із $1803 до $2044 за кв. м).

У Кропивницькому вартість житла залишилися без змін: зростання цін не перевищує 0,1% (із $607,5 до $608).

У Луцьку вартість квартир зросла в середньому на 4% (із $724 до $753 за кв. м):

1-кімнатні додали в ціні 1,8% (із $795 до $809 за кв. м),
2-кімнатні подорожчали на 5% (із $734 до $770 за кв. м),
3-кімнатні зросли на 3,5% (із $674 до $697 за кв. м).

У Львові вартість квартир збільшилася на 5,3% (із $1107 / м2 до $1166 / м2):

1-кімнатні подорожчали на 5,6% (із $1159 до $1225 за кв. м),
2-кімнатні — на 4,4% (із $1114 до $1163 за кв. м),
3-кімнатні — на 5,9% (із $1050 до $1113 за кв. м).

У Миколаєві ціни збільшилися в середньому на 1,6% (із $669 до $679 за кв. м):

1-кімнатні квартири подорожчали на 4% (із $689 до $717 за кв. м),
2-кімнатні — на 1,7% (із $669 до $680 за кв. м),
3-кімнатні — на 1,2% (із $656 до $664 за кв. м).

В Одесі ціни зросли на 2,1% (із $1031 до $1053за кв. м):

1-кімнатні подорожчали на 2,1% (із $1048 до $1069 за кв. м),
2-кімнатні — на 1,7% (із $1011 до $1027за кв. м),
3-кімнатні — на 2,7% (із $1014 до $1041 за кв. м).

У Полтаві вартість житла зросла в середньому на 2,3% (із $805 до $823 за кв. м):

1-кімнатні квартири подорожчали на 3,2% (із $838 до $865 за кв. м),
2-кімнатні — на 2,1% (із $824 до $841 за кв. м),
3-кімнатні зросли на 1,1% (із $752 до $760 за кв. м).

У Рівному ціни зросли в середньому на 3,6% (із $737 до $763 за кв. м):

1-кімнатні — на 5% (із $780 до $819 за кв. м),
2-кімнатні — на 3,2% (із $752 до $775 за кв. м),
3-кімнатні квартири — на 1,6% (із $686 до $697 за кв. м).

У Сумах ціни збільшилися в середньому на 3,1% (із $645 до $665 за кв. м):

1-кімнатні — на 6,8% (із $683 до $729 за кв. м),
2-кімнатні — на 0,1% (із $658,6 до $659,4 за кв. м),
3-кімнатні — на 3,4% (із $598 до $618 за кв. м).

У Тернополі ціни зросли в середньому на 1% (із $710 / м2 до $717 / м2):

1-кімнатні — на 0,9% (із $744 до $750 за кв. м),
2-кімнатних — на 0,8% (із $718 до $724за кв. м),
3-кімнатні — на 0,7% (із $691 до $696 за кв. м).

У Харкові ціни зросли в середньому на 4,7% (із $917 до $960 за кв. м):

1-кімнатні квартири подорожчали на 4,5% (із $905 до $945 за кв. м),
2-кімнатні — на 3,8% (із $912 до $947 за кв. м),
3-кімнатні зросли в ціні на 6,1% (із $917 до $974 за кв. м).

У Херсоні вартість житла зросла в середньому на 1,7% (із $690 до $701 за кв.м):

1-кімнатні квартири зросли на 1,8% (із $732 до $745 кв.м),
2-кімнатні -на 1,5% (із $705 до $716 за кв.м),
3-кімнатні зросли в ціні на 0,8% (із $668 до $674за кв.м).

У Хмельницькому ціни квартир зросли на 1,7% (із $646 до $657 за кв. м):

1-кімнатні збільшилася на 1,7% (із $686 до $697 за кв. м),
2-кімнатні — на 2,1% (із $649 до $663 за кв. м),
3-кімнатні- на 3,1% (із $593 до $611 за кв. м).

У Черкасах ціни зросли на 4,7% (із $722 до $756 за кв.м):

1-кімнатні подорожчали на 5,4% (із $780 до $823 за кв. м),
2-кімнатні — на 5% (із $728 до $764 за кв. м),
3-кімнатні зросли в ціні на 4,1% (із $676 до $704 за кв. м),

У Чернівцях ціни зросли в середньому на 0,2% (із $768 до $770 за кв. м):

1-кімнатні впали в ціні на 2,4% (із $807 до $787 за кв. м),
2-кімнатні зросли в ціні на 0,1% (із $773 до $774 за кв. м),
3-кімнатні подорожчали на 2,4% (із $749 до $767 за кв. м),

У Чернігові ціни збільшилися на 2,9% (із $694 / м2 до $714 / м2):

1-кімнатні квартири подорожчали на 0,8% (із $770 до $776 кв.м),
2-кімнатні зросли на 3,2% (із $689 до $712 за кв.м),
3-кімнатні впали в ціні на 0,3% (із $649 до $651 за кв.м).

В Ужгороді ціни знизились на 1,7% (із $763 до $780 за кв. м):

1-кімнатні подорожчали на 1,1% (із $822 до $825 за кв.м),
2-кімнатні — на 1% (із $770 до $786 за кв. м),
3-кімнатні — на 4,4% (із $700 до $746 за кв. м).

Дослідження вторинного ринку проведене АФНУ та Геоінформаційним порталом «Увекон» охоплює всю Україну та окремо обласні центри (окрім Луганська, Донецька та Симферополя). Дані зібрані за період жовтень-листопад 2021 року (на основі оприлюднених оголошень про продаж).

В Україні за цей період щомісячно виставлено на продаж понад 260 тис. квартир загальною площею майже 17 млн кв.м.