21 декабря 2021 14:22

Недвижимость

Новости

Продавцы квартир искусственно подогревают цены — экспертное исследование

Автор

Леся Соловчук

С октября по ноябрь средняя стоимость квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Украины, выросла на 9,6%. Однако, по мнению экспертов, этот рост не обоснован.

Как свидетельствуют результаты исследования рынка по Украине, проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости (риелторов) Украины совместно с Геоинформационным порталом «Увекон», цены за два последних месяца распределились следующим образом:

1-комнатные квартиры увеличились в цене в среднем на 5,3% (с $951 до $1001 кв. м);
2-комнатные — на 7,3% (с $860 до $923 кв. м);
3-комнатные — на 10,2% (с $879 до $968 кв. м);
4-комнатные выросли на 12,8% (с $1227 до $1308 кв. м).

За этот период в областных центрах страны, включая Киев, наблюдалась похожая тенденция. За октябрь — ноябрь в сравнении с сентябрем средняя стоимость квартир в областных центрах увеличилась на 8,7% — с $1123 до $1223 за кв. м.

В последние два месяца самый большой рост цен зафиксирован в Киеве: стоимость квартир выросла на 13,2%. К концу ноября средняя стоимость квадрата превысила отметку $2100.

Но увеличение цен в других городах-миллионниках не было столь стремительным. В Днепре цены на «вторичку» за 2 последних месяца выросли на 4,1%, цены во Львове – на 5,3%, цены в Одессе – 2,1%, Харькове – 4,7%. Темпы роста цен в других областных центрах не превысили 5%, в некоторых городах были практически нулевыми (Кропивницкий – 0,1%, Черновцы – 0,2%).

Поэтому эксперты пришли к выводу, что поскольку высокое удорожание зафиксировано только в Киеве, это может свидетельствовать о локальном и временном характере ценовой конъюнктуры.

По мнению Владимира Шалаева, гендиректора группы компаний «Увекон», темпы роста цен на вторичном рынке жилья во всех регионах Украины, кроме Киева, были ниже прибыли от альтернативных источников инвестиций, таких как покупка облигаций внутреннего государственного займа и размер процента по банковским депозитам.

«У населения и бизнеса появилась альтернатива для инвестиций, доходы от которых будут покрывать инвестиционные риски. Кроме того, ликвидность инвестиций в облигации и депозиты выше вложения средств в жилье. Поэтому количество желающих покупать жилье как инвестицию в сложившихся экономических условиях становится все меньше», — подчеркнул эксперт.

В то же время, по его убеждению, желающих продать свои квартиры на пике цен становится гораздо больше покупателей.

«Предстоящая ценовая динамика на жилищном рынке будет зависеть от экономической и политической ситуации в Украине. Ввиду существующих рисков можно прогнозировать стабилизацию цен на рынке жилья Украины», — резюмировал Шалаев.

О том, что рост цен выставленных на продажу квартир не обоснован, подчеркнул и президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. Он напомнил, что с января по сентябрь стоимость жилья на вторичном рынке в крупнейших городах выросла на 15 — 17% и достигла максимума, что соответствует платежеспособному спросу.

«Цена продажи квартир в среднем на 10 — 12% ниже стоимости, заявленной продавцами. Соответственно, чтобы продать квартиру, владельцу придется либо существенно снижать свой «аппетит» к прибыли, либо ждать лучших времен, когда доходы граждан существенно возрастут и, соответственно, увеличится уровень спроса», — считает эксперт.

Удорожание жилья на вторичном рынке, по мнению специалиста, объясняется подтягиванием цен к стоимости квартир на первичном рынке. Однако удорожание квадрата на первичном рынке можно объяснить хотя бы увеличением себестоимости строительства.

«В отличие от первичного рынка фактор себестоимости квартиры вообще не является критерием оценки реальной стоимости жилья. Поэтому «подтягивание» цен к квартирам в новых ЖК всегда должно опираться на реальный спрос. В то же время некорректная оценка выставленного на продажу объекта может вводить в заблуждение и продавцов, и покупателей», — считает он.

По мнению Питы, в ближайшие 3 — 4 месяца большинство продавцов будут вынуждены снизить стоимость выставленных на продажу квартир.

«Спрос на вторичном рынке существенно ограничен. Соответственно покупатели будут искать квартиры, учитывая не только чисто технические характеристики объекта, а в большей степени их стоимость. Люди будут искать жилье по «подъемной» для них цене, или будут вынуждены отложить приобретение на неопределенный срок», — сказал Юрий Пита.

Анализ стоимости жилья на вторичном рынке в областных центрах Украины

В Виннице цены за октябрь — ноябрь увеличились в среднем на 3% (с $843 до $868 за кв. м):

1-комнатные квартиры подорожали на 1,9% (с $893 до $910 кв. м);
2-комнатные — на 5,7% (с $816 до 816 $862 кв. м);
3-комнатные снизились на 7,7% (с $825 до $762 за кв. м).

В Днепре за этот период цены выросли на 4,1% (с $955 до $994 за кв. м):

1-комнатные подорожали на 3,5% (с $993 за кв. м до $1027 за кв. м);
2-комнатные выросли в цене на 4,5% (с $980 до $1024 за кв. м);
3-комнатные выросли на 6,6% (с $882 до $940 за кв. м).

В Житомире цены выросли в среднем на 4,3% (с $731 до $763 за кв. м):

1-комнатные — на 3,7% (с $820 до $850 за кв. м);
2-комнатные — на 5,1% (с $747 до $785 за кв. м);
3-комнатные на 3,8% (с $686 до $712 за кв. м).

В Запорожье цены выросли в среднем на 2,1% (с $649 до $663 за кв. м):

1-комнатные — на 1,7% (с $697 до $709 за кв. м);
2-комнатные — на 3,5% (с $644 до $666 за кв. м);
3-комнатные – на 0,7% (с $635 до $639 за кв. м).

В Ивано-Франковске цены увеличились в среднем на 2,9% (с $541 до $557 за кв. м):

1-комнатные — на 1,6% (с $553 до $562 за кв. м);
2-комнатные выросли в цене на 3,2% (с $535 до $552 за кв. м);
3-комнатные подорожали на 3,9% (с $537 до $558 за кв. м).

Цены на квартиры в Киеве продемонстрировали рост в среднем на 13,2% (с $1871 до $2017 за кв. м):

1-комнатные — на 11,4% (с $1770 до $1972 за кв. м);
2-комнатные — на 12,6% (с $1759 до $1981 за кв. м);
3-комнатные – на 13,3% (с $1803 до $2044 за кв. м).

В Кропивницком средняя цена на жилья осталась без изменений: рост цен не превышает 0,1% (с $607,5 до $608).

В Луцке стоимость квартир выросла в среднем на 4% (с $724 до $753 за кв. м):

1-комнатные прибавили в цене 1,8% (с $795 до $809 за кв. м);
2-комнатные подорожали на 5% (с $734 до $770 за кв. м);
3-комнатные выросли на 3,5% (с $674 до $697 за кв. м).

Во Львове стоимость квартир увеличилась на 5,3% (со $1107 кв. м до $1166 кв. м):

1-комнатные подорожали на 5,6% (с $1159 до $1225 за кв. м);
2-комнатные — на 4,4% (с $1114 до $1163 за кв. м);
3-комнатные – на 5,9% (с $1050 до $1113 за кв. м).

В Николаеве цены увеличились в среднем на 1,6% (с $669 до $679 за кв. м):

1-комнатные квартиры подорожали на 4% (с $689 до $717 за кв. м);
2-комнатные — на 1,7% (с $669 до $680 за кв. м);
3-комнатные – на 1,2% (с $656 до $664 за кв. м).

В Одессе цены выросли на 2,1% (с $1031 до $1053 за кв. м):

1-комнатные подорожали на 2,1% (с $1048 до $1069 за кв. м);
2-комнатные — на 1,7% (со $1011 до $1027 за кв. м);
3-комнатные – на 2,7% (с $1014 до $1041 за кв. м).

В Полтаве стоимость жилья выросла в среднем на 2,3% (с $805 до $823 за кв. м):

1-комнатные квартиры подорожали на 3,2% (с $838 до $865 за кв. м);
2-комнатные — на 2,1% (с $824 до $841 за кв. м);
3-комнатные выросли на 1,1% (с $752 до $760 за кв. м).

В Ровно цены выросли в среднем на 3,6% (с $737 до $763 за кв. м):

1-комнатные — на 5% (с $780 до $819 за кв. м);
2-комнатные — на 3,2% (с $752 до $775 за кв. м);
3-комнатные квартиры – на 1,6% (с $686 до $697 за кв. м).

В Сумах цены увеличились в среднем на 3,1% (с $645 до $665 за кв. м):

1-комнатные — на 6,8% (с $683 до $729 за кв. м);
2-комнатные — на 0,1% (с $658,6 до $659,4 за кв. м);
3-комнатные – на 3,4% (с $598 до $618 за кв. м).

В Тернополе цены выросли в среднем на 1% (с $710 кв. м до $717 кв. м):

1-комнатные — на 0,9% (с $744 до $750 за кв. м);
2-комнатных — на 0,8% (с $718 до $724 за кв. м);
3-комнатные – на 0,7% (с $691 до $696 за кв. м).

В Харькове цены выросли в среднем на 4,7% (с $917 до $960 за кв. м):

1-комнатные квартиры подорожали на 4,5% (с $905 до $945 за кв. м);
2-комнатные — на 3,8% (с $912 до $947 за кв. м);
3-комнатные выросли в цене на 6,1% (с $917 до $974 за кв. м).

В Херсоне стоимость жилья выросла в среднем на 1,7% (с $690 до $701 за кв. м):

1-комнатные квартиры выросли на 1,8% (с $732 до $745 кв. м);
2-комнатные — на 1,5% (с $705 до $716 за кв. м);
3-комнатные выросли в цене на 0,8% (с $668 до $674 за кв. м).

В Хмельницком цены квартир выросли на 1,7% (с $646 до $657 за кв. м):

1-комнатные увеличились на 1,7% (с $686 до $697 за кв. м);
2-комнатные — на 2,1% (с $649 до $663 за кв. м);
3-комнатные – на 3,1% (с $593 до $611 за кв. м).

В Черкассах цены выросли на 4,7% (с $722 до $756 за кв. м):

1-комнатные подорожали на 5,4% (с $780 до $823 за кв. м);
2-комнатные — на 5% (с $728 до $764 за кв. м);
3-комнатные выросли в цене на 4,1% (с $676 до $704 за кв. м);

В Черновцах цены выросли в среднем на 0,2% (с $768 до $770 за кв. м):

1-комнатные упали в цене на 2,4% (с $807 до $787 за кв. м);
2-комнатные выросли в цене на 0,1% (с $773 до $774 за кв. м);
3-комнатные подорожали на 2,4% (с $749 до $767 за кв. м);

В Чернигове цены увеличились на 2,9% (с $694 кв. м. до $714 кв. м):

1-комнатные квартиры подорожали на 0,8% (с $770 до $776 кв. м);
2-комнатные выросли на 3,2% (с $689 до $712 за кв. м);
3-комнатные свалились в стоимости на 0,3% (с $649 до $651 за кв. м).

В Ужгороде цены снизились на 1,7% (с $763 до $780 за кв. м):

1-комнатные подорожали на 1,1% (с $822 до $825 за кв. м);
2-комнатные — на 1% (с $770 до $786 за кв. м);
3-комнатные – на 4,4% (с $700 до $746 за кв. м).

Исследование вторичного рынка проведено АФНУ и Геоинформационным порталом «Увекон» охватывает всю Украину и отдельно областные центры (кроме Луганска, Донецка и Симферополя). Данные собраны за период октябрь — ноябрь 2021 года (на основе обнародованных объявлений о продаже).

В Украине за этот период ежемесячно выставлено на продажу более 260 тыс. квартир общей площадью около 17 млн кв. м.