Facebook Pixel
Русский военный корабль, иди нах*й.
Пожертвувати на армію
×

Закон про захист інвестора на первинному ринку: ризики недобудов зняті, але не всі

Закон про захист інвестора у новобудови: які плюси і ризики. Фото: Укрінформ

Закон про захист інвестора у новобудови: які плюси і ризики. Фото: Укрінформ

Поява Закону про захист інвестора в новобудови зробить купівлю житла на первинному ринку набагато безпечнішою, але все ж усі ризики недобудов не зняті.

Минулого тижня президент підписав закон №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

Первинний ринок, який багато років вважався інвестицією з високим ризиком, залишався мало врегульованим й давав забудовникам надмір свободи у виборі умов інвестування, давно потребував строгих рамок для будівельних компаній.

Приєднуйтесь до нас в соцмережах!

Одним із пріоритетів законопроєкту визначено запобігання появи недобудов. Документ стосується майбутніх об’єктів нерухомості: житлових та нежитлових приміщень (квартир, комерційних приміщень, гаражних боксів, машиномісць), які придбавають інвестори.

Що передбачає законопроєкт №5091

Закон зобов'язує реєструвати кожну майбутню квартиру у багатоквартирному будинку як окремий об'єкт майнових прав у реєстрі Мін'юсту. Крім того:

Підписуйтесь на нас в Google News!
  • забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта;
  • забудовник має розкрити інформацію про продані у будинку квартири;
  • інвестор має право розірвати невигідний договір із забудовником;
  • забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію;
  • забудовник не зможе продавати квартири без необхідних дозвільних документів та умов для добудови житла.

Захист прав інвестора: плюси законопроєкту

Юристи визначають чимало нововведень, які дозволять мінімізувати ризики інвесторів. До позитивного відносять впровадження процедур, які дають можливість реєструвати в Держреєстрі речових прав спеціальні майнові права на майбутні квартири, а також реєструвати різного роду обтяження на такі об’єкти.

Раніше майнові права на квартири та перехід прав на них ніде, крім документів компаній забудовника, не реєструвались, договори часто укладалися в простій формі, пояснив The Page радник CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Михайло Сорока.

Quote«З набранням чинності законом усі трансакції щодо майбутніх об’єктів нерухомості будуть вчинятися виключно в нотаріальній формі, що забезпечить перевірку їх законності нотаріусом. А перехід прав на майбутні багатоквартирні будинки (на стадії будівництва) та квартири буде контролюватися шляхом їх реєстрації в Держреєстрі речових прав з урахуванням відомостей Єдиної державної системи у сфері будівництва. Це має унеможливити подвійні продажі майбутніх квартир чи зміну технічних параметрів проінвестованих будинків/квартир, і дає девелоперам законні механізми залучення коштів для фінансування будівництва», — наголосив експерт.

Першим плюсом є те, що для продажу майбутньої нерухомості забудовник має володіти землею і необхідними дозвільними документами на будівництво, яке не зупинене. Раніше це не було врегульовано: порушення будь-якої складової цієї вимоги не перешкоджало здійсненню продажів. Тепер, якщо роботи зупинені уповноваженим органом, — продажі заборонені, зазначив у коментарі The Page молодший юрист ЮК «Kinstellar» Олександр Місяць.

По-друге, передбачені істотні умови та вимога нотаріального посвідчення для договорів про забудову між замовником та забудовником та між забудовником (продавцем) і покупцем майбутньої нерухомості. На думку експерта, це сприятиме тому, що сторони договорів не «забудуть» передбачити ключові положення договорів. Цінність цього положення відчують перш за все інвестори, раніше умовидоговорів між забудовником (продавцем) і покупцем, як правило, встановлював забудовник.

Зокрема, при продажі майбутньої нерухомості, в договір включається її схематичний план, що дозволить чітко ідентифікувати об’єкт і уникнути випадку, коли фактично продається одна квартира, а після прийняття будинку в експлуатацію інвестор отримує іншу.

По-третє, зміняться правила реклами. Реклама дозволяється виключно в разі наявності в забудовника необхідних ліцензій та дозволів на будівництво, а також має містити адресу веб-сайту забудовника з інформацією про забудовника, планом кварталу та рік прийняття в експлуатацію об’єкта, щомісячні фотографії, графік виконання робіт, відомості про майбутні об’єкти (які продано, які продаються), проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.

Забудовник оновлює цю інформацію на веб-сайті щомісячно, а якщо цього не зробить – нестиме штраф.

Quote«Законопроект встановлює штраф за порушення розкриття інформації про будівництво на веб-сайті забудовника у розмірі приблизно 25000 грн (10 прожиткових мінімумів), а якщо в подальшому порушення не буде усунуто – додатково стягуватиметься штраф у подвійному розмірі», — наголосив Олександр Місяць.

Четвертою новелою є те, що забудовник ознайомлює покупця на його вимогу з технічними умовами (приєднання до електропостачання, водопостачання), проектною документацією, результатами експертизи, фінансовою звітністю про господарську діяльність за два роки. Раніше лише забудовники рідко пред’являли їх на вимогу клієнтів. Це важливо для юридичної перевірки будівництва перед придбанням, оскільки після придбання ймовірність успіху судових суперечок є низькою і займає тривалий час.

По-п'яте, відступлення прав («переуступка») на майбутню нерухомість, яка є повністю оплаченою покупцем, відбуватиметься без згоди забудовника. Раніше забудовник встановлював комісію, надаючи таку згоду. Укладення договору «переуступки» було ризиком для наступних покупців майбутньої нерухомості. Відтепер «переуступка» буде самостійним правочином з низкою умов, та разом з внесенням нерухомості в реєстр, робить таку угоду більш безпечним правочином й виключає можливість подвійного продажу.

По-шосте, закон вносить зміни в містобудівне законодавство: передбачаються випадки, коли без згоди покупця не допускається зміна проектної документації на будівництво (зміна функціонального призначення будинку, зміни кількості поверхів тощо). Тепер забудовник не зможе самостійно змінити поверховість чи призначення будівлі без отримання згоди усіх покупців приміщень в будівлі (у випадку збільшення поверховості – згоди покупців останнього поверху будівлі). Однак це положення навряд чи працюватиме належним чином. Зміна проекту – це наразі поширена практика й забудовники, скоріш за все, будуть отримувати згоду покупців на зміну проекту одночасно з продажем або продавати квартири на більш пізніх етапах будівництва, коли зміна проекту є технічно недоцільною.

По-сьоме, майбутній закон ліквідує або суттєво змінить дві моделі продажу нерухомості: за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомого майна (забороняються фінансові зобов’язання за цим договором) та шляхом використання житлово-будівельних кооперативів (не допускається наявність асоційованих членів кооперативу).

Quote«Цей закон унеможливить продажі нерухомості, коли будівництво квартир не ведеться і забудовник укладає договори подвійного продажу тих самих квартир. Нотаріус не посвідчить угоду без необхідних дозвільних документів на будівництво, унікальні записи про кожну майбутню квартиру будуть міститись в Реєстрі й актуальна інформація про забудовника буде доступною на його веб-сайті», — наголосив Місяць.

У випадку фінансової неспроможності забудовника, добудова здійснюватиметься іншим забудовником за рахунок гарантійної частки.

Втім, назва закону не має вводити в оману інвесторів. Звичного механізму гарантування зобов’язань, як працює, наприклад, система ґарантування банківських вкладів, закон не визначає.

Quote"Не слід очікувати, що держава створить установу, яка візьме на себе зобов’язання проблемних забудовників. Не буде організовано і фондів, за рахунок яких можна було б добудувати житло чи повернути інвестиції. Термін «гарантування» в аспекті прав на майбутні квартири вживається у ширшому значенні. Для цього закон визначає механізми захисту прав інвесторів житлової нерухомості від шахрайства чи від проблемного забудовника правила інформування покупців, та чіткі правила обороту майбутніх квартир», — наголосив Михайло Сорока.

Захист прав інвестора: ризики законопроєкту №5091

Більшість вимог закону сформульовано детально, втім лише практика зможе відповісти на питання, чи стануть запобіжниками у появі нових недобудов. Адже, на переконання юристів, певні ризики не враховані у документі і потребують доопрацювання.

Йдеться передовсім про те, що у документі прописаний обов’язок забудовника щодо підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі, однак не вказані строки, що уможливлює їх затягування з боку забудовника.

По-друге, порядок передачі нерухомості після прийняття об’єкта в експлуатацію розмитий: якщо після дворазового письмового попередження покупця про необхідність підписання акта приймання-передачі нерухомості він ухиляється від підписання акта, така нерухомість вважається переданою покупцю після другого попередження.

«Це положення працюватиме на забудовника, переконані юристи. Якщо ж забудовник зволікатиме з підписанням акту та усуненням недоліків будівництва, у результаті інвестор, який бажає швидше почати ремонтні роботи, просто буде змушений усунути недоліки за власний рахунок. Доцільно було б врегулювати процедуру усунення недоліків», — пояснює Олександр Місяць.

По-третє, покупцеві надано право вимагати розірвання договору, але забудовнику надано право на одностороннє розірвання договору. Законодавець надав більше прав забудовнику, адже право вимагати розірвання договору та право на одностороннє розірвання договору не тотожні. Перше право означає, що покупець може звернутись до забудовника і домовитись про розірвання договору, що, очевидно, є малоймовірним; друге – те що договір є розірваним, якщо забудовник вирішить скористатись таким правом.

Четвертий момент стосується гарантійної частки. Закон визначає, що на гарантійну частку держреєстратор накладатиме обтяження, яке припиниться (1) одночасно з держреєстрацією права власності на перший об’єкт відповідної черги будівництва або пускового комплексу чи (2) на підставі рішення суду для добудови об’єкта незавершеного будівництва іншими особами. Відкритим залишається питання як працюватиме гарантійна частка, яким буде її розмір (визначає Кабмін) та чи зможуть її ефективно використати для добудови будинку.

Залишається проблема порушення строків введення в експлуатацію, які для забудовника є орієнтовними.

Серед ризиків, з якими можуть зіткнутися інвестори, можна віднести визначене законом право вільно змінювати замовника будівництва, переконанний Михайло Сорока.

Quote«Тобто, уклавши договір купівлі-продажу майбутньої квартири в будинку, замовником будівництва якого виступає компанія, яку інвестор вважає надійним забудовником, інвестор може бути поставлений перед фактом, що незавершений об’єкт будівництва відчужено іншій компанії. І надалі він повинен буде спілкуватися та співпрацювати з компанією-замовником, яку він, можливо б, не обрав», — пояснив він.

Також тепер на майбутню нерухомість зможуть звернути стягнення в рамках виконавчого провадження. Звернення стягнення і раніше було доступним, однак раніше інформації про наявність нерухомості не було в Реєстрі, тому виконавці та кредитори не знали про неї до оформлення права власності. Аналогічно при спадкуванні: оскільки майбутня нерухомість буде в Реєстрі, нотаріус одразу побачить таке майно у складі спадщини, пояснив Олександр Місяць.

Quote«Як підсумок, майбутній закон, як і жоден закон, не може гарантувати стовідсоткового успіху проекту. Інвестування в первинну нерухомість – це завжди ризик, який потребує попередньої оцінки в кожному окремому випадку», — підсумував юрист.

Коментарі

Всі новини