Як не втратити квартиру або гроші. Що робити в разі банкрутства забудовника

Автор

Євген Чорновалов

Банкрутство забудовника — що робити? Фото: pixabay

Банкрутство будівельних компаній — доволі розповсюджена практика в Україні. А от захиститися від цього покупцям досить складно. Допомогою їм може стати хіба що «сила натовпу».

продовжує публікацію серії практичних матеріалів, присвячених банкрутству. Цього разу ми спільно з членом правління Асоціації правників України та одним з розробників Кодексу з процедур банкрутства Юліаном Хорунжим підготували інструкцію, як вберегти себе в разі краху забудовника.

Матеріали блоку «банкрутство»

Які є варіанти інвестування в будівництво?

Для початку розберемося, яким чином можна оформити свої відносини із забудовником. Адже від цього залежить вибір стратегії свого захисту. Існує чотири варіанти:

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) — один з найбезпечніших та найзручніших. Покупець передає кошти управителю ФФБ. Вони можуть бути використані лише для будівництва житла. Управителями ФФБ можуть бути банки або фінансові компанії, які мають відповідні ліцензії. Усі ризики щодо діяльності забудовника беруть на себе саме вони. Регулюється законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Купівля цільових облігацій забудовника — базовим товаром виступає одиниця нерухомості (наприклад, 0,01 кв. м). Після емісії весь обсяг цінних паперів купує фінансовий посередник (наприклад, венчурний фонд або банк). Потім він продає папери майбутнім власникам квартир лотами (на площу однієї квартири). Після введення будинку в експлуатацію емітент фактично викуповує свої облігації, а на виручену суму інвестор купує квартиру. Важливо: емісію облігацій може бути визнано в суді недійсною — наприклад, якщо емітент-забудовник оголошує дефолт за цими облігаціями. Отже, інвестор може розраховувати тільки на виплату номінальної вартості облігацій. Тобто емітент буде зобов’язаний сплатити суму, яку йому заплатили при купівлі облігацій — не більше, ні менше. Регулюється законами «Про інвестиційну діяльність» та «Про цінні папери та фондовий ринок».
Договір купівлі-продажу майнових прав — один з популярних варіантів. Важливо: майнові права автоматично не надають права власності (зокрема й після введення будинку в експлуатацію). Для цього потрібно пройти процедуру державної реєстрації. Ба більше, якщо продавець ухиляється від передачі квартири, суди, як правило, відмовляються визнавати за покупцем право власності. Причина — від забудовника отримане лише право на набуття права власності, а не само право власності на нерухомість. І це, безумовно, є ризиком для покупця. Регулюється законами «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Цивільним кодексом.
Попередній договір купівлі-продажу — сторони зобов’язуються укласти договір на визначених умовах у майбутньому. Попередній договір обов’язково має бути нотаріально засвідчений – тобто оформлений у тій самій формі, що і основний. Важливо: основний ризик такого виду інвестування — банкрутство забудовника та перенесення термінів завершення будівництва. На практиці несумлінні забудовники можуть використати цей спосіб залучення фінансування для досягнення таких цілей. Попередній договір також не надає права власності. Тобто якщо будівництво не закінчилося, покупець позбавлений можливості вимагати укладення договору купівлі-продажу. У цьому разі він зможе претендувати лише на повернення сплачених коштів. Крім того, спірним питанням щодо законності такого договору є той факт, що на момент укладання попереднього договору його предмет (квартира) відсутній. Регулюється законом «Про інвестиційну діяльність», Цивільним та Господарським кодексами.

Процедура банкрутства забудовника

Загалом механізм банкрутства забудовників є таким же, як і для інших юридичних осіб.

Якщо інвестування здійснюється через попередній договір, купівлю майнових прав або укладання біржових угод, то жодних особливостей для банкрутства таких забудовників не встановлено.
Якщо ж інвестор зайшов через іпотечні облігації та ФФБ, то є певні особливості. Але в будь-якому разі права інвесторів у процедурах банкрутства є малозахищеними і не надають гарантій на отримання житла в разі банкрутства забудовників.
Недобудову можна продати іншому забудовнику, який завершить будівництво. Але й це ще не є гарантією того, що інвестори отримають житло від нового забудовника.
Якщо ініціатором справи про банкрутство є інвестор, він має врахувати витрати (зарплата арбітражного керуючого, судові збори в трьох інстанціях, оплата роботи юристів обійдеться не менш ніж у 60 тис. грн).

Особливості банкрутства забудовника

Банкрут — емітент чи управитель іпотечних сертифікатів. Іпотечні активи не включаються до ліквідаційної маси. Кошти чи майно відокремлюються виключно для виплат власникам сертифікатів. У разі ліквідації керуючого іпотекою його обов’язки переходять до іншого банку чи іншої установи, визначеної ліквідатором.
Банкрут — фонд фінансування будівництва (ФФБ). Кошти та майно управителя не включаються до ліквідаційної маси. У разі ліквідації управителя ФФБ кошти на рахунку спрямовуються виключно на виплату інвесторам. Але в разі банкрутства фонду операцій з нерухомістю (ФОН) розподіл грошей здійснюється після повної виплати боргів кредиторам попередньої черги (податки та інші зобов’язання, крім винагороди управителям ФОН).

Як не залишитися без квартири? Захист пайовиків у разі банкрутства забудовника

Якщо говорити відверто, то в разі банкрутства забудовника шансів на повернення коштів, а тим більше на отримання квадратних метрів від нового забудовника, не надто багато.

Проте це не означає, що за свої права не варто боротися. Отже, якщо забудовник увійшов у процедуру банкрутства, то інвестор має слідувати стандартному алгоритму дій кредиторів:

протягом 30 днів з моменту відкриття справи подати свої вимоги до забудовника (в разі пропуску інвестор втрачає право вирішального голосу на зборах кредиторів). Заява подається до господарського суду, де розглядається справа;
суд виносить рішення про визнання вимог та їх включення до реєстру. Інвестори ухвалюють рішення про подальшу процедуру банкрутства, а також отримують право на повернення коштів за рахунок продажу майна.

Чи можливо отримати свою квартиру в разі банкрутства забудовника?

За умови, що недобудова не перейшла до іншого забудовника (а якщо така недобудова знаходиться на ранніх стадіях будівництва й поготів), це малоймовірно. Взагалі, якщо йдеться про «ошуканих інвесторів», то в наших реаліях отримати хоча б якусь компенсацію за недобудоване житло вже є значним досягненням.

Загалом у разі банкрутства, насамперед, необхідно розраховувати на порядність «нового» забудовника, оскільки існують достатні правові підстави для того, аби залишити інвесторів «з нулем». Або ж інвесторам варто об’єднуватися й самостійно фінансувати роботи із завершення будівництва – такі приклади теж були.

Як не залишитися «з нулем» у разі банкрутства забудовника?

Перед будь-яким інвестуванням потрібно ретельно вивчити забудовника (надійність, фінансовий стан тощо) і лише після цього вкладати гроші. Якщо ж забудовник все-таки став банкрутом, ось декілька порад:

інвестору передусім потрібно займати активну позицію та об’єднуватися з іншими у формальне або неформальне об’єднання. Це перетворить інвесторів на реальну силу, з якою майбутньому забудовнику доведеться рахуватися;
«ошукані вкладники» є доволі незручним та дискомфортним опонентом для різного роду схем. Однак необхідно враховувати, що такому об’єднанню доведеться «воювати» одразу на декількох фронтах: юридичному, публічному, з органами місцевого самоврядування;
одиничний інвестор практично позбавлений будь-якого впливу на процедуру банкрутства. Його вимоги у порівнянні з вимогами інших кредиторів (банків, субпідрядників будівництва, постачальників матеріалів, пов’язаних кредиторів) є мізерними;
об’єднання має реальні шанси стати стороною переговорів з потенційними новими забудовниками та виторгувати собі якщо не квадратні метри, то принаймні пристойну компенсацію.

Враховуючи це, за бажання придбати квартиру в новобудові необхідно зважувати ризики й ухвалювати рішення, чи інвестувати на етапі котловану за «дешевими» цінами за метр, але з ймовірністю втратити все. Чи чекати на більш пізні етапи й інвестувати з більшою гарантією, однак дорожче.

Зміна забудовника в разі банкрутства — добудова будинку

Насамперед варто враховувати, що навіть незавершене будівництво — це актив, який, як правило, має свого покупця. Бажаючі придбати недобудову знайдуться, найімовірніше, в процедурі ліквідації. Прикладів успішної санації забудовників немає — зазвичай вони обтяжені непідйомними для інвесторів боргами.

Покупцями можуть бути інші забудовники, яким вигідно придбати недобудову, оскільки банкрут уже пройшов значний шлях: отримав землю, затвердив усі проєктні документи і розпочав будівництво. Якщо будівництво зупинилося ближче до фінішної стадії, то інвестувати в добудову можуть і покупці квартир — капіталовкладення не є вже аж занадто великими у порівнянні з можливістю втратити все.

Важливо: зміна забудовника не дає жодних законодавчих гарантій для інвесторів на отримання нерухомості. А добудований будинок у разі зміни проєкту не дає практично жодних гарантій інвесторам на конкретну квартиру.

Компенсації та неустойки в разі банкрутства забудовника

Сенс банкрутства — дати можливість інвесторам хоча б частково повернути свої гроші. Тому розраховувати на додаткові компенсації, наприклад, моральну шкоду, не доводиться.

Разом з тим Велика Палата Верховного Суду визнала, що інвестори можуть стягнути із забудовника-банкрута сплачені за непобудовану квартиру гроші. Але, як правило, розмір боргів забудовника є дуже значним і розраховувати на 100% повернення коштів – справа марна (бо інвестори є кредиторами лише четвертої черги погашення боргів). У разі недостатності коштів на виплату одній черзі вимоги погашаються пропорційно.

Стягнення неустойки чи інших штрафних санкцій — взагалі безнадійна справа. Такі вимоги включаються аж до шостої черги. А якщо коштів банкрута не вистачає навіть на четверту чергу, то вимоги шостої, звісно, будуть прощені банкруту судом.

Кейс з банкрутства забудовника — судова практика

Справа про банкрутство компанії «Південбуд»

Покупці інвестували в будівництво житлового будинку ще в 2005-2006 роках. Проте забудовник так і не виконав своїх зобов’язань — відкрито справу про банкрутство.

Позивачі-покупці просили суд визнати їхні грошові вимоги та включити їх до реєстру кредиторів. Однак суди першої та другої інстанцій відмовили їм, мотивуючи це тим, що відносно боржника введено процедуру розпорядження майном, яка не припиняє його підприємницької діяльності. Тобто боржник ще нібито може ввести будинок в експлуатацію та віддати покупцям квартири.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що інвестиційний договір передбачає як грошові, так і майнові права та обов'язки сторін. Судді скасували рішення судів попередніх інстанцій і направили цю справу на новий розгляд (рішення). Наразі справа слухається повторно.