Інвестиція в новобудову. Як зберегти нерви та гроші

В'ячеслав Саприкін
адвокат, юрист ЮК Legal House
Фото: t0nia-b/Pixabay

Фото: t0nia-b/Pixabay

Інвестування в нерухомість – це очевидний і вигідний спосіб вкласти гроші зараз, а можливо, й отримати прибуток у майбутньому. Ринок нерухомості завжди був, є і буде перспективним, однак він не позбавлений ризиків. Особливо це стосується нерухомості в українських новобудовах. Ось відповіді на найактуальніші питання, що виникають в охочих придбати нові квадратні метри.

1. Чи дійсно ви купуєте саме нерухоме майно й отримуєте право власності на нього?

Якщо новобудова перебуває лише на етапі залиття фундаменту, то про жодне право власності на нерухоме майно за українським законодавством не може бути й мови, адже самого об’єкта ще немає. Саме тому покупці інвестують гроші лише в потенційні квадратні метри.

2. Як забудовники пропонують купувати омріяне житло?

Законом України «Про інвестиційну діяльність» прямо передбачено чотири способи інвестування юридичними та фізичними особами в житлову нерухомість на стадії будівництва:

Telegram Logo
  • фонди фінансування будівництва;
  • фонди операцій із нерухомістю;
  • інститути спільного інвестування;
  • емісія цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється через передачу об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Часто забудовники продають квадратні метри через реалізацію цільових облігацій. Сенс цієї операції полягає в тому, що кожна облігація засвідчує право особи на певну кількість «квадратів». Після введення будинку в експлуатацію відбувається так зване погашення облігацій – цінні папери перетворюються на фізичні квадратні метри у вигляді квартири.

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!

Найпоширеніший варіант, який так полюбляють українські забудовники, – це придбання майнових прав, що передбачає використання моделі «прямого інвестування», за якою здійснюється укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на нерухомість. Однак така модель має «сірий відтінок», тобто це не до кінця визначений і легальний спосіб.

Спосіб фінансування та придбання нерухомості через купівлю майнових прав хоча й не передбачений ЗУ «Про інвестиційну діяльність», але можливість такого правочину передбачена частиною 2 ст. 656 Цивільного кодексу.

Для повного розуміння ситуації необхідно зрозуміти правову суть майнових прав. Верховний Суд у своєму рішенні від 30 березня 2016 року зазначив, що майнове право можна визначити як «право очікування», яке є складником майна як об'єкта цивільних прав.

Однак з огляду на досвід та сталу практику придбання нерухомості через купівлю майнових прав не є 100% гарантією отримання майна у власність у майбутньому, тому будь-яка операція з придбання майнових прав супроводжується значними ризиками.

3. Які є ризики в разі придбання майнових прав?

Перше. Покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру) з усіма притаманними таким об’єктам властивостями, нежитлове приміщення чи машиномісце, а майнові права на об’єкт, якого ще немає.

Власник майнових прав на нерухоме майно не обмежений у здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, зокрема, щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами. Отже, відсутня можливість відстежити продаж майнових прав на одне й те саме приміщення, який може бути здійснений декілька разів.

Друге. Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством прямо не вимагається та може бути здійснено за бажанням сторін договору. Але здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майнових прав також не дає змоги заблокувати можливість проведення операції з подвійного продажу таких майнових прав.

Третє. Можливі ризики на етапі державної реєстрації прав на нерухоме майно. Квартири (приміщення) немає в природі, отже, право не реєструється відповідним чином, покупець/інвестор може отримати ризики під час звернення до державного реєстратора, який має законні підстави відмовити.

Така відмова передбачена ст. 24 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень», наприклад, якщо подані документи не відповідають вимогам або реєстратор не зможе за ними встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно.

4. Які є шляхи мінімізації ризиків, пов’язаних із придбанням майнових прав?

Перед підписанням договору із забудовником потрібно вивчити предмет договору. Там має бути зазначена адреса майбутньої квартири, її номер згідно з будівельними планами, точна площа із зазначенням загальної та житлової площі квартири.

Також документально має бути зафіксована вартість нерухомості. Окремим пунктом договору має бути вказаний порядок розрахунку між сторонами й те, у який спосіб підтверджуватиметься факт повного розрахунку за договором. І, звісно, у договорі потрібно вказати права та обов'язки сторін. Зокрема, треба зафіксувати порядок передачі квартири після введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію.

Основними шляхами мінімізації ризиків також слугуватимуть:

  1. Особиста порука директора за виконання договору купівлі-продажу майнових прав.
  2. Укладення договору купівлі-продажу майнових прав у нотаріальній формі.
  3. Отримання від продавця нотаріальної заяви про те, що майнові права, які є предметом договору купівлі-продажу (із зазначенням переліку майнових прав), нікому раніше не продані, не відчужені та не обтяжені в інший спосіб.
  4. Встановлення в договорі купівлі-продажу майнових прав штрафних санкції для продавця в разі відчуження цих самих майнових прав іншим особам.
  5. Зобов’язання продавця в договорі купівлі-продажу майнових прав повідомити про укладення цього договору купівлі-продажу майнових прав із зазначенням переліку проданих майнових прав і надати покупцеві докази належного повідомлення.
  6. Зобов’язання продавця в договорі купівлі-продажу майнових прав негайно інформувати покупця про зміну в проєктній документації, що впливає на характеристики предмета договору, та внести відповідні зміни до договору купівлі-продажу майнових прав.
  7. Обумовлення в договорі купівлі-продажу майнових прав, що права на об’єкт переходять із моменту проведення 100% оплати та підтверджуються актом приймання-передавання майнових прав.
  8. Самостійне обтяження придбаних майнових прав іпотекою.

Наразі можна зробити висновок, що купівля нерухомості в новобудові залишається високоризиковою справою, і саме тому потенційні інвестори мають прискіпливо ставитися до юридичного оформлення документів для уникнення негативних для себе наслідків.

The Page Logo
У вас є цікава колонка для The Page?
Пишіть нам: [email protected]

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора

Коментарі

Всі новини