Українці зможуть вкладати в нерухомість через інвестиційні фонди: як це працює

Автор

Леся Соловчук

У 2022 році в Україні активно розвиватимуться фонди інвестування в нерухомість (ФІН) як альтернативний інструмент для інвестицій і збереження статків громадян.

Фахівці прогнозують поступове перетікання коштів громадян із депозитних вкладів до ФІНів.

Головна особливість цього фінансового інструменту полягає в тому, що громадяни можуть вкласти власні заощадження, придбавши цінні папери, які перебуватимуть у вільному обігу, та отримувати прибуток від 10% річних із прив’язкою до курсу валюти.

Як розповів у коментарі керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, збереження коштів і отримання прибутку від інвестицій в об’єкт нерухомості не потребуватиме навіть його купівлі.

«Зникне необхідність у придбанні квартири, її обслуговуванні та наданні в оренду, натомість виникне можливість отримати прибуток від інвестиції у фонд, який безпосередньо володіє та здає цю нерухомість. Такі фонди є в усьому світі, і це досить популярний різновид розміщення вільних коштів», — наголосив він.

В Україні фонди інвестування в нерухомість зазвичай закриті для пересічних інвесторів. Проте, за словами фахівця, наприкінці 2021 року кілька потужних українських девелоперів оголосили про створення таких фондів із можливістю інвестування в них усіх охочих.

Отримані інвестиційні кошти девелопери спрямовуватимуть на розвиток власних проєктів у різних сегментах нерухомості.

«Вкладення фізосіб у фонди інвестування в нерухомість стане додатковим джерелом фінансування будівництва об’єктів нерухомості без залучення банківського кредитування. Це дасть змогу забудовникам отримувати цільове фінансування на конкретний об'єкт нерухомості, а кінцевим інвесторам — прибуток від реалізації цих проєктів», — вважає Семенцов.

Інвестиційні фонди: як це працює

Процедура входження у ФІН проста: інвестору пропонуватиметься придбати цінні папери фонду, якими він може вільно користуватися та за якими за певний строк зможе отримувати прибуток.

Згідно з українським законодавством, залежно від типу фонду розмір мінімальної суми для входження у фонд інвестицій у нерухомість через купівлю цінних паперів може становити від $5 тис. Експерт вважає, що саме такі фонди здатні привернути увагу іноземних інвесторів до українського ринку нерухомості, адже для них формат REIT-фондів (real estate investment trust) є зрозумілим і розповсюдженим.

Фактично REIT — це керуюча компанія, що спрямовує отримані кошти в різні сегменти нерухомості. Цінні папери міжнародних REIT-фондів вільно котуються на фінансових біржах і є більш ліквідними, ніж об’єкти нерухомості, адже продати їх за ринковою вартістю можна набагато швидше, ніж, наприклад квартиру.

«Найбільшу частку прибутку будь-якого REIT-фонду складають орендні платежі, що дають стабільні та прогнозовані грошові надходження. Крім того, прибуток REIT-фондів не залежить від рівня інфляції, адже вартість нерухомості, орендних платежів дуже часто зростає на еквівалент знецінення обігових коштів. Фактично поява фондів інвестування в нерухомість — це один із напрямків створення прозорого ринку нерухомості в Україні, що стимулюватиме входження іноземних інвестицій у цей сектор української економіки», — пояснив фахівець.

В Україні прибутковість інвестицій у фонди нерухомості становить у середньому 10% річних із прив’язкою до іноземної валюти. У США такий прибуток не перевищує 2 — 5%.

ФІН як альтернатива банківським вкладенням

Інвестування у ФІН може стати альтернативою банківським депозитам, але з привабливішою прибутковістю. Адже наприкінці 2021 року ставка за банківськими депозитами в гривні коливалася від 9% до 11%, водночас ставка в іноземній валюті для короткострокових вкладень становила 0,4 — 0,8%, а для довгострокових — 1 — 3,7%.

Заразом прогнози фінансових аналітиків свідчать, що у 2022 році зростання відсотків за валютними вкладами є малоймовірним, а ставка за гривневими вкладеннями може зрости в середньому лише на 0,5 — 1%.

«Фінансисти прогнозують, що у 2022 році ситуація в банківському секторі навряд чи докорінно зміниться. Водночас такий «статус-кво» дає поштовх для розвитку альтернативних джерел інвестування задля збереження статків з огляду на інфляцію та отримання пасивного прибутку», — вважає він.

На його думку, найприйнятнішим для фізичних осіб у 2022 році може стати інвестування в ОВДП, житлову нерухомість на первинному ринку, об’єкти сервісних апартаментів і ФІНи. Натомість розміщення коштів на депозитах буде найменш привабливим для громадян України.

До того ж досі діє податок на доходи з депозитів, розмір якого становить 18% ПДФО, також доведеться сплатити 1,5% військового збору (разом 19,5%). Щодо оподаткування вкладень у ФІНи, то податок за інвестора сплачуватиме інвестиційний фонд: це 9% податку на дивіденди, 1,5% військового збору та винагорода фонду в розмірі 1 — 1,5%. Тобто на відміну від 19,5% податків із депозитів з інвестора утримають лише 11 — 12%.

У найближчі 2 — 3 роки в Україні може з’явитися й повноцінно запрацювати щонайменше 10 фондів інвестування в нерухомість. Експерт не виключив, що разом із фондами, створеними українськими девелоперами, на український ринок також можуть вийти 2 — 3 іноземні REIT-фонди.

«У створенні таких фондів зацікавлені насамперед потужні українські девелоперські компанії, які планують реалізовувати одночасно від 3 до 5 масштабних проєктів, розтягнутих у часі на 5 — 10 років у різних сегментах нерухомості», — сказав він.

Фахівець припустив, що у 2022 році спостерігатиметься поступове перетікання коштів громадян із депозитних вкладів до ФІНів. Проте фокус уваги потенційних вкладників до таких фондів можливий не раніше травня — червня.

«За найоптимістичнішими прогнозами, у 2022 році «перетікання» капіталів фізосіб із банківського сектору до інвестиційних фондів може скласти до 2 — 2,5% загальної суми вкладень в іноземній валюті (до $250 млн) і до 3 — 5% загальної суми гривневих депозитів (приблизно 25 — 30 млрд грн)», — підсумував Володимир Семенцов.