Останніми тижнями в прогнозах світових експертів з'явилися припущення про мильну бульбашку на ринку нерухомості.
Головним тригером таких припущень стала новина про китайського гіганта нерухомості Evergrande, який опинився на межі дефолту. А цей девелопер — власник 1300 проєктів нерухомості у 280 містах Китаю. У компанії працюють 200 тис. співробітників. А сума фінансових зобов'язань Evergrande перевищує $305 млрд.
Цього тижня вже офіційно Європейський центральний банк заявив про переоціненість багатьох активів і вразливість ринку нерухомості. «Домогосподарства, що взяли іпотечний кредит зі змінною ставкою або короткостроковий іпотечний кредит із фіксованою ставкою, ризикують зіткнутися з неочікуваним зростанням відсоткової ставки, яке може негативно вплинути на їхню спроможність обслуговувати борг», — цитує доповідь ЄЦБ американський телеканал CNBC.
В Україні ж за останній рік зростання цін на квартири побило рекорди, але попит почав падати. Що очікує ринок нерухомості у найближчій перспективі? Відповіді на це запитання 
з'ясовувало в девелоперів та експертів ринку.
«2022 року зростання цін на новобудови в Україні сповільниться до 10%. Підняття цін у 2020–2021 роках на українському ринку житла на 15–20% було обумовлене кількома чинниками: збільшенням вартості будівельних матеріалів і робочої сили, падінням ставок за кредитами та депозитами, підвищенням стартових цін через перехід на проєктне фінансування, чинником невизначеності, пов'язаним із пандемією, курсом гривні.
За таких умов люди активно інвестували в житлову нерухомість. Наприклад, попит на новобудови бізнес-класу за рік зріс на 25%, на об'єкти комфорт класу — на 60%. У 2022 році вплив цих чинників на ціни знижуватиметься та стримуватиме підвищення вартості квартир.
В останні 2-3 місяці спостерігається тенденція до вповільнення темпів збільшення цін на квартири та приватні будинки. Головна причина полягає в тому, що основний платоспроможний попит майже вичерпаний.
Два чинники, здатні впливати на нього, — зростання доходів громадян та розвиток доступної масової іпотеки (під 3-5% річних, як у Європі) — нам поки що не світять.
Ціни на житлову нерухомість уже майже досягли свого максимуму. За тих же економічних та інфляційних умов у 2022 році ціни як на первинному, так і на вторинному ринках точно осядуть. Це може спричинити зменшення інвестиційної привабливості житлової нерухомості в усіх регіонах України.
За моїми прогнозами, до середини 2022 року зростання вартості житлової нерухомості припиниться, а в другій половині знизиться. Тільки збільшення доходів і розвиток іпотеки можуть перезапустити процеси ціноутворення».
Лев Парцхаладзе
президент Конфедерації будівельників України
«Наразі ми не бачимо підстав говорити про наявність бульбашки на вітчизняному ринку нерухомості. Такі розмови провокує стрімке зростання цін на квадратні метри, однак у такої динаміки є цілком обґрунтовані економічні передумови.
По-перше, за поточний 2021 рік зросла собівартість будівництва. Це цілком логічно стало стимулом підвищення прайса на первинну нерухомість. По-друге, є високий попит на житло, на який особливо не вплинув карантинний чинник. Зріс інтерес до купівлі квартир як для себе, так і з метою заробітку або збереження коштів.
Що ж до подальшого зростання, то ми прогнозуємо, що воно триватиме. Звісно, на динаміку цін можуть вплинути глобальні чинники, як то біржова чи фінансова криза або ж посилення воєнної агресії з боку Росії. Однак, якщо загальна ситуація лишатиметься порівняно спокійною, протягом наступних 6 місяців ми зможемо побачити, як вартість квадратного метра в одному з найпопулярніших сегментів — комфорт-класі — досягне 2000 доларів.
Анна Лаєвська
комерційна директорка «Інтергал-Буд»
«Щодо цінової політики: попри очікуване скорочення попиту та можливі проблеми з веденням будівельних робіт, до кінця року забудовники навряд чи ризикнуть збільшувати ціну. Натомість у цей період інвестори за умови 100-відсоткової оплати можуть розраховувати на знижки від 10%.
У найближчі 2 місяці коливання вартості квадрата на первинному ринку житла в найбільших містах України не перевищить 0,5-1%, що буде головною ознакою цінової стабілізації.
Втім, потенційним інвесторам, за умови оплати повної вартості майбутніх квартир, варто розраховувати на так зване приховане зниження вартості квадратного метра до 10-15% залежно від динаміки будівництва, класу об’єкта, площі квартири та низки інших характеристик.
Листопадове скорочення угод у найбільших обласних центрах теж навряд чи приведе до суттєвого зниження цін. Ціни на 70% квартир, виставлених на продаж, залишатимуться стабільними.
У 20% випадків можливе збільшення вартості квартир у межах 3-5%, ситуативне зниження цін — до 3% — прогнозується лише на 10% об'єктів, які за своїми характеристиками не викликають суттєвої зацікавленості в покупців.
Але по завершенню пандемійних обмежень очікується поступове повернення покупців на вторинний ринок.
На вторинному ринку житла, на відміну від первинного, де стабілізація попиту та пропозиції настане в лютому 2022 року, уже до кінця 2021-го варто очікувати майже повну реалізацію відстрочених на час нових обмежень угод.
Проте й тут передумов економічно обґрунтованого зростання цін немає: вартість 90% виставлених на продаж об'єктів залишатиметься на рівні вересневих показників.
До кінця року по всій країні спостерігатиметься стабілізація цін із незначними коливаннями, що суттєво не позначиться на загальних цінових показниках.
Нинішнє зниження попиту пов’язане з тим, що покупець не готовий до наявних цін. Покупець є, але він шукає дешевшої пропозиції. Отже, зростання цін, зафіксоване в першій половині року, уже перевершило очікування та фінансові можливості покупців.
Упродовж наступних трьох місяців навряд чи варто очікувати суттєвих цінових змін. Ще в липні фахівці АФНУ прогнозували, що ціни на вторинному ринку майже досягли максимальних позначок, що відповідають платоспроможному попиту».
Юрій Піта
президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України
Читайте також
