Стабилизация или мыльный пузырь: что ждет рынок недвижимости в 2022 году?

«В 2022 году рост цен на новостройки в Украине замедлится до 10%. Поднятие цен в 2020–2021 годах на украинском рынке жилья на 15–20% было обусловлено несколькими факторами: увеличением стоимости строительных материалов и рабочей силы, падением ставок по кредитам и депозитам, повышением стартовых цен вследствие перехода на проектное финансирование, фактором неопределенности, связанным с пандемией, курсом гривны.

В таких условиях люди активно инвестировали в жилую недвижимость. К примеру, спрос на новостройки бизнес-класса за год вырос на 25%, на объекты комфорт класса — на 60%. В 2022 году влияние этих факторов на цены будет снижаться и сдерживать рост стоимости квартир.

В последние 2-3 месяца наблюдается тенденция к замедлению темпов повышения цен на квартиры и личные дома. Главная причина состоит в том, что основной платежеспособный спрос почти исчерпан.

Два фактора, способных влиять на него, — рост доходов граждан и развитие доступной массовой ипотеки (под 3-5% годовых, как в Европе) — нам пока не светят.

Цены на жилую недвижимость уже почти достигли своего максимума. В тех же экономических и инфляционных условиях в 2022 году цены как на первичном, так и на вторичном рынках точно осядут. Это может повлечь за собой уменьшение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости во всех регионах Украины.

По моим прогнозам, к середине 2022 года рост стоимости жилой недвижимости прекратится, а во второй половине снизится. Только увеличение доходов и развитие ипотеки могут перезапустить процессы ценообразования».

«Пока что мы не видим оснований говорить о наличии пузыря на отечественном рынке недвижимости. Такие разговоры провоцирует стремительный рост цен на квадратные метры, однако у такой динамики есть вполне обоснованные экономические предпосылки.

Во-первых, за текущий 2021 год возросла себестоимость строительства. Это вполне логично стало стимулом повышения прайса на первичную недвижимость.

Во-вторых, существует высокий спрос на жилье, на который особо не повлиял карантинный фактор. Возрос интерес к покупке квартир как для себя, так и с целью заработка или сохранения средств.

Что касается дальнейшего роста, то мы прогнозируем, что он будет продолжаться. Конечно, на динамику цен могут повлиять глобальные факторы, такие как биржевой или финансовый кризис или же усиление военной агрессии со стороны России.

Однако, если общая ситуация будет относительно спокойной, в течение следующих 6 месяцев мы сможем увидеть, как стоимость квадратного метра в одном из самых популярных сегментов — комфорт-классе — достигнет 2000 долларов».

«Что касается цен: невзирая на ожидаемое сокращение спроса и возможные проблемы с ведением строительных работ, до конца года застройщики вряд ли рискнут увеличивать цену. В этот период инвесторы при условии 100-процентной оплаты могут рассчитывать на скидки от 10%.

В ближайшие два месяца колебания стоимости квадрата на первичном рынке жилья в крупнейших городах Украины не превысят 0,5-1%, что будет главным признаком ценовой стабилизации.

Впрочем, потенциальным инвесторам при оплате полной стоимости будущих квартир следует рассчитывать на так называемое скрытое снижение стоимости квадратного метра до 10-15% в зависимости от динамики строительства, класса объекта, площади квартиры и ряда других характеристик.

Ноябрьское сокращение сделок в крупнейших областных центрах тоже вряд ли приведет к существенному снижению цен. Цены на 70% квартир, выставленных на продажу, будут оставаться стабильными.

В 20% случаев возможно увеличение стоимости квартир в пределах 3-5%, ситуативное снижение цен — до 3% — прогнозируется лишь на 10% объектов, по своим характеристикам не вызывающих значительной заинтересованности у покупателей.

Но по завершении пандемических ограничений ожидается постепенное возвращение покупателей на вторичный рынок.

На вторичном рынке жилья, в отличие от первичного, где стабилизация спроса и предложения наступит в феврале 2022 года, уже к концу 2021-го следует ожидать почти полной реализации отсроченных на время ограничений сделок.

Однако и здесь предпосылок к экономически обоснованному росту цен нет: стоимость 90% выставленных на продажу объектов будет оставаться на уровне сентябрьских показателей.

До конца года по всей стране будет наблюдаться стабилизация цен с незначительными колебаниями, что существенно не отразится на общих ценовых показателях.

Нынешнее понижение спроса связано с тем, что покупатель не готов к существующим ценам. Покупатель есть, но он ищет более дешевое предложение. Таким образом, рост цен, зафиксированный в первой половине года, уже превзошел ожидания и финансовые возможности покупателей.

В течение следующих трех месяцев вряд ли следует ожидать существенных ценовых изменений. Еще в июле специалисты АФНУ прогнозировали, что цены на вторичном рынке почти достигли максимальных отметок, отвечающих платежеспособному спросу».