Цены на квартиры снова взлетят. С 1 ноября вводятся налоговые изменения на первичном рынке жилья

Автор

Леся Соловчук

Нововведения в налогообложении на первичном рынке жилья повлияют на цены на новые квартиры, уменьшат количество инвесторов, вкладывающих средства в новостройки.

С 1 ноября вступают в силу нормы Закона № 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Изменения предусматривают введение для девелоперов налога на добавленную стоимость по кассовому методу, а для людей — продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц в размере 18% от разницы между ценой покупки ценой продажи при первой продаже квартиры.

Эксперты прогнозируют, что налоговые изменения будут давить на цены и отпугивать инвесторов, вкладывающих средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения.

Как повлияет на цены на жилье Закон о НДС для девелоперов

Как пояснил управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, дополнительные расходы, которые возникнут у девелопера из-за действия этого закона, скорее всего будут возложены на плечи покупателей. По его мнению, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.

« Цены на первичном рынке могут вырасти как минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства», — считает он.

Эксперт напомнил, что за весь цикл строительства цена квадратного метра растет в среднем на 30-35% от начальной цены «на котловане». Однако с введением НДС для девелоперов стартовые цены могут возрасти в среднем на 10-15%.

«Девелоперы «подготовятся» к предстоящей уплате НДС, увеличив начальные цены. Соответственно, может снизиться амплитуда роста цен от начальных стадий строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию», — отметил Семенцов.

Как правило, за весь цикл строительства ЖК девелоперы в среднем пересматривают цены в 7-10 раз с «шагом» увеличения стоимости квадрата на 3-5% от предыдущей цены. Если стартовые цены вырастут в пределах 15% из-за введенного НДС, то, по убеждению Семенцова, сократится количество «фаз» роста цен.

Внедряя изменения, государство ставило целью уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, возникающим у компаний-застройщиков в процессе строительства, а также увеличить поступления в бюджет. Но в этом случае НДС не будет выполнять свою прямую функцию, то есть сдерживание перепроизводства, считает эксперт.

«В случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики НДС должна быть вообще отменена и изменена сама сущность и форма такого налога. Это позволит, во-первых, сделать невозможными любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, во-вторых будет стимулировать рост строительства», — отметил Семенцов.

Закон №2600: как новые налоги повлияют на спрос со стороны инвесторов

Кроме роста цен «от застройщика» на размер НДС, новые налоги могут привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь закон вводит налог на доходы физлиц в размере 18% по разнице между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5%. при последующих продажах. Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу по купле и продаже, а большая часть прибыли будет оформляться наличными.

«Введение налогообложения инвестиционных сделок фактически приравнивает первичный рынок ко вторичному. Соответственно может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи будущих квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире. Новый налог приведет к сокращению по меньшей мере на 1/4 прибыли «перекупщиков», а по сути инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства», — пояснил специалист.

К концу 2021 года на первичном рынке жилья количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств граждан составило около 50-55% от их общего количества. Приблизительно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью последующей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Инвестирование в квартиру на начальных стадиях строительства по значительно более низкой цене стало особенностью украинского первичного рынка жилья на протяжении последних 20 лет. Фактически была возможность купить квартиру как минимум на 30% дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке. То есть строительство велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски, как несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск оказаться в состоянии «обманутого инвестора».

По его мнению, новое налогообложение на первичном рынке фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье, который будет возведен в будущем, также достаточно дискуссионным и пока не перебивает мотивацию приобретения квартиры по более низкой цене.

«Новые законы, как то 2518 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» и причастен к нему 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», устанавливают новые условия для работы девелоперов в вопросе защиты покупателей и налогообложения, но пока рано говорить о положительном эффекте — как эти документы скажутся на планах и способности застройщиков реализовывать новые проекты, привлекая средства граждан на стадии строительства», — считает специалист.

Изменения в налогообложении, по мнению Семенцова, это изменения в ценообразовании и прибыли, поэтому количество потенциальных инвесторов, за счет которых держался первичный рынок, также значительно сократится.