Ціни на квартири знову злетять. З 1 листопада вводяться податкові зміни на первинному ринку житла

Автор

Леся Соловчук

Нововведення в оподаткуванні на первинному ринку житла вплинуть на ціни на нові квартири, а також зменшать кількість інвесторів, які вкладають кошти в новобудови.

З 1 листопада набирають чинності норми Закону № 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Зміни передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей — продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі ціною продажу при першому продажу квартири.

Експерти прогнозують, що податкові зміни тиснутимуть на ціни та відлякуватимуть інвесторів, які вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження.

Як вплине на ціни на житло Закон про ПДВ для девелоперів

Як пояснив керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, додаткові витрати, які виникнуть у девелопера через дію цього закону, швидше за все будуть покладені на плечі покупців. На його погляд, з великою вірогідністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.

«Ціни на первинному ринку можуть зрости, як мінімум, на 20% без врахування зростання собівартості будівництва», — вважає він.

Експерт нагадав, що за весь цикл будівництва ціна квадратного метру зростає в середньому на 30-35% від початкової ціни «на котловані». Однак із запровадженням ПДВ для девелоперів стартові ціни можуть зрости в середньому на 10-15%.

«Девелопери «підготуються» до майбутньої сплати ПДВ, збільшивши початкові ціни. Відповідно може знизитися амплітуда зростання цін від початкових стадій будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію», — зазначив Семенцов.

Як правило, за весь цикл будівництва ЖК девелопери в середньому переглядають ціни 7-10 разів із «кроком» збільшення вартості квадрату на 3-5% від попередньої ціни. У разі якщо стартові ціни зростуть в межах 15% через запроваджений ПДВ, то, на переконання Семенцова, скоротиться кількість «фаз» зростання цін.

Впроваджуючи зміни, держава ставила за мету зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників в процесі будівництва, а також збільшити надходження в бюджет. Та у цьому випадку ПДВ не виконуватиме своєї прямої функції, тобто стримування перевиробництва, вважає експерт.

«У випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки ПДВ має бути взагалі скасований та змінена сама сутність та форма такого податку. Це дасть змогу, по-перше, унеможливити будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, по-друге стимулюватиме зростання будівництва», — зазначив Семенцов.

Закон №2600: як нові податки вплинуть на попит з боку інвесторів

Окрім зростання цін «від забудовника» на розмір ПДВ, нові податки можуть призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже закон запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири за рік та 5% — при подальших продажах. Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку буде оформлюватися готівкою.

«Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного. Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, що використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком в середньому від 30% на кожній квартирі. Новий податок призведе до скорочення щонайменше на 1/4 прибутку «перекупників», а по суті — інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва», — пояснив фахівець.

На кінець 2021 року на первинному ринку житла кількість інвестиційних угод з метою збереження та примноження коштів громадян становила близько 50-55% від їх загальної кількості. Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир з метою подальшого їх продажу до моменту введення об’єкта в експлуатацію.

Інвестування в квартиру на початкових стадіях будівництва за значно нижчою ціною стало особливістю українського первинного ринку житла впродовж останніх 20 років. Фактично була можливість купити квартиру щонайменше на 30% дешевше, ніж аналогічне житло на вторинному ринку. Тобто будівництво велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики, як то несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ж ризик опинитися в стані «ошуканого інвестора».

На його думку, нове оподаткування на первинному ринку фактично нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни, натомість питання надійності захисту його інвестицій у житло, що буде зведене в майбутньому, також є достатньо дискусійним і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за більш низькою ціною.

«Нові закони, як то 2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» і дотичний до нього 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», встановлюють нові умови для роботи девелоперів у питанні захисту покупців та оподаткування, але поки що зарано говорити про позитивний ефект — як ці документи позначаться на планах і спроможності забудовників реалізовувати нові проєкти, залучаючи кошти громадян на стадії будівництва», — вважає фахівець.

Зміни в оподаткуванні, на думку Семенцова, — це зміни в ціноутворенні та прибутку, тому кількість потенційних інвесторів, за рахунок яких тримався первинний ринок, також значно скоротиться.