Продаж майна під час війни: 5 ключових нововведень

Автор

Леся Соловчук

Від початку повномасштабного вторгнення рф в Україну правила купівлі-продажу нерухомого майна зазнали чимало обмежень, зокрема змінилась процедура оформлення документів.

На початку війни відчуження майна було зупинено — майже на два місяці було введено повну заборону на купівлю продаж та інші види відчуження. Та й реєстр речових прав на нерухоме майно був заблокований.

У квітні Постановою КМУ № 480 частково відновлено доступ до Держреєстру речових прав на нерухоме майно та можливість здійснювати реєстраційні дії - купувати та продавати житло.

Заборона вдарила не тільки по вторинному ринку майна,а й по забудовниках. Адже оголошення форс-мажору, неможливість доставити необхідні матеріали та комплектуючі з-за кордону або з тимчасово окупованих територій, можливе пошкодження об’єкта будівництва, звісно не могли не позначитись на фінансових показниках і на ризику провалити будівництво в цілому.

Як заявив в коментарі cтарший юрист, адвокат ЮК «AS Legal" Владислав Фірсов, головне, що треба розуміти за пів року війни, — це те, що правочини купівлі-продажу нерухомості взагалі дозволені, зазначив фахівіець.

«Режим військового стану не відобразився на загальних «матеріальних» умовах купівлі-продажу. Тобто нема специфічних вимог до купівлі-продажу, що врегульовані Цивільним кодексом. За своєю формою та змістом договори купівлі-продажу нерухомості до війни та під час війни не відрізняються», — наголосив Фірсов.

Утім, за його словами, воєнний стан суттєво вплинув на процедурні питання – порядок нотаріального посвідчення договорів та державної реєстрації речових прав.

Перелік нотаріусів: хто має дозвіл на роботу під час війни

Головним нововведенням під час війни стали обмеження в роботі нотаріусів. Мінюст визначив посвідчувати угоди у сфері нерухомості тільки тих нотаріусів, яким держава дала на це право. В Україні створено Перелік нотаріусів, які можуть засвідчувати договори про купівлю-продаж, обмін чи дарування нерухомості під час воєнного стану. Фахівцям, які не ввійшли до цього переліку, виконувати такі дії заборонено.

Щоб потрапити в перелік, нотаріус має отримати спеціальний допуск для вчинення дій відносно нерухомого майна. Перелік затверджений Мінюстом і розміщений, на сайті відомства.

"Також в умовах воєнного стану діє заборона на вчинення нотаріальних дій нотаріусами, робоче місце яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що включена до затвердженого Мінюстом переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Мінюст, якщо інше не визначено наказом», — наголосила адвокат АО «Лещенок,Дорошенко і партнери» Ірина Смітюх.

Наразі правила вчинення нотаріальних дій дещо пом’якшились. Проте залишилась умова, що угоди щодо цінного майна можуть посвідчувати тільки нотаріуси переліку, затвердженого Мінюстом.

Як посвідчити договір про купівлю-продаж нерухомості

До червня в Україні діяла заборона на підписання договорів про відчуження нерухомого майна тільки за його місцезнаходженням. Тобто, якщо ви продавали квартиру у Львові, посвідчити угоду про це міг винятково нотаріус, який зареєстрував свою діяльність у цьому місті.

Згодом це правило скасували. «Географія» посвідчення угод у сфері нерухомості розширилася навіть до можливості обирати місто. Засвідчити договір про купівлю-продаж квартири чи будинку можна за:

місцем, де знаходиться нерухомість;
місцем реєстрації покупця чи продавця;
місцем знаходження юрособи (якщо купує чи продає нерухомість організація).

Однак не втратила чинності вимога щодо нотаріуса: зробити це може тільки фахівець, який ввійшов до розробленого державою переліку.

Місячний мораторій на перепродаж квартири

Квартиру, яку купили, обміняли чи отримали у подарунок під час війни не можна відчужити упродовж місяця з дня, коли відбулася держреєстрація права власності на нього. Мораторій на швидкий перепродаж нерухомості триватиме до завершення воєнного стану в Україні.

Дозволяється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, на підставі довіреності, якщо з дня посвідчення нотаріусом довіреності до дня укладення договору не сплинуло одного місяця (двох місяців, якщо її посвідчено консульською установою України або відповідно до законодавства іноземної держави).

Як продати нерухомість у зоні бойових дій

Яу поснила Ірина Смітюх, майно, що знаходиться на території, де ведуться бойові дії, продавати можна, проте, за умови, що воно не знаходиться на території, що віднесено до територій адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та держреєстрів, держателем яких є Мінюст України й тільки нотаріус, якого внесено до Переліку нотаріусів.

Окрім того, як зазначила адвокат, були виключені обмеження щодо територіальності нотаріальних дій. Повернуто територіальність згідно зі ст. 55 Закону «Про нотаріат», посвідчувати договори купівлі продажу нерухомого майна можна на вибір:

місцем, де знаходиться нерухомість;
місцем реєстрації покупця чи продавця;
місцем знаходження юридичної особи (якщо купує або продає нерухомість організація чи установа).

Житло під іпотекою. Відчуження заборонене

На час воєнного стану введена заборона на вчинення реєстраційних дій в межах звернення стягнення на іпотечне майно, що забезпечує зобов’язання за споживчими кредитами.

Виключено заборону нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом.

За словами Фірсова, це означає, що, по-перше, воєнний стан лише відтерміновує момент реєстрації речового права за кредитором або момент продажу іпотечного майна на торгах. Суди приймають рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, однак зупиняють його виконання на період дії військового стану (Постанова КЦС від 29.06.2022 р. у справі № 201/9754/17).

«По-друге, заборона стосується лише іпотечних відносин, що забезпечують зобов'язання за споживчими кредитами. Всіх інших зобов’язаннь, що забезпечені іпотекою (наприклад позика, неспоживчий кредит) зазначена вище заборона не стосується», — пояснив експерт.

Щодо інвесторів, їм не заборонено вчиняти ненотаріальні правочини щодо відчуження майнових прав (а це найрозповсюдженіший вид правочинів, що укладають інвестори).

Тобто з юридичної точки зору, ніщо не забороняє інвестору відчужувати вже придбані майнові права на користь інших осіб. З практичної точки зору можуть виникнути складнощі, пов’язані з відсутністю покупців, заборонами перепродавати майнові права, встановлені внутрішніми правилами кооперативів забудовників, «заморожуванням» будівництва, а отже й відсутністю зростання вартості майнових прав. Протягом серпня місяця ринок нерухомості почав потрохи оживати і подібні правочини в невеликій кількості, але ускладались.