С начала полномасштабного вторжения России в Украину правила купли-продажи недвижимого имущества претерпели немало ограничений, в частности изменилась процедура оформления документов.
В начале войны отчуждение имущества было остановлено — почти на два месяца был введен полный запрет на покупку продаж и другие виды отчуждения. Да и реестр прав на недвижимое имущество был заблокирован.
В апреле Постановлением КМУ № 480 частично восстановлен доступ в Госреестр прав на недвижимое имущество и возможность осуществлять регистрационные действия - покупать и продавать жилье.
Запрет ударил не только по вторичному рынку имущества, но и по застройщикам. Ведь объявление форс-мажора, невозможность доставить необходимые материалы и комплектующие из-за границы или с временно оккупированных территорий, возможно повреждение объекта строительства, конечно, не могли не сказаться на финансовых показателях и риска провалить строительство в целом.
Как заявил в комментарии 
старший юрист, адвокат ЮК «AS Legal» Владислав Фирсов, главное, что нужно понимать за полгода войны, — это то, что сделки купли-продажи недвижимости вообще разрешены, отметил специалист.
«Режим военного положения не отразился на общих «материальных» условиях купли-продажи. То есть нет специфических требований к купле-продаже, урегулированных Гражданским кодексом. По своей форме и содержанию договоры купли-продажи недвижимости до войны и во время войны не отличаются», — подчеркнул Фирсов.
Впрочем, по его словам, военное положение существенно повлияло на процедурные вопросы – порядок нотариального удостоверения договоров и государственной регистрации прав.
Список нотариусов: кто имеет разрешение на работу во время войны
Главным новшеством во время войны стали ограничения в работе нотариусов. Минюст определил удостоверять соглашения в сфере недвижимости только тех нотариусов, которым государство дало на это право. В Украине создан Перечень нотариусов, которые могут удостоверять договоры о купле-продаже, обмене или дарении недвижимости во время военного положения. Специалистам, не вошедшим в этот перечень, выполнять такие действия запрещено.
Чтобы попасть в список, нотариус должен получить специальный допуск для совершения действий в отношении недвижимого имущества. Перечень утвержден Минюстом и размещен на сайте ведомства.
В настоящее время правила совершения нотариальных действий несколько смягчились. Однако осталось условие, что соглашения по ценному имуществу могут удостоверять только нотариусы перечня, утвержденного Минюстом.
Как удостоверить договор о купле-продаже недвижимости
До июня в Украине действовал запрет на подписание договоров об отчуждении недвижимого имущества только по его местонахождению. То есть, если вы продавали квартиру во Львове, удостоверить соглашение об этом мог только нотариус, зарегистрировавший свою деятельность в этом городе.
Впоследствии это правило было отменено. «География» удостоверения сделок в сфере недвижимости расширилась даже до возможности выбирать город. Удостоверить договор о купле-продаже квартиры или дома можно за:
- местом, где находится недвижимость;
- местом регистрации покупателя или продавца;
- местонахождение юрлица (если покупает или продает недвижимость организация).
Однако не утратило силу требование нотариуса: сделать это может только специалист, вошедший в разработанный государством перечень.
Месячный мораторий на перепродажу квартиры
Квартиру, которую купили, обменяли или получили в подарок во время войны, нельзя отчуждать в течение месяца со дня, когда состоялась госрегистрация права собственности на него. Мораторий на скорую перепродажу недвижимости будет продолжаться до завершения военного положения в Украине.
Разрешается нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества, на основании доверенности, если со дня удостоверения нотариусом доверенности до дня заключения договора не истекло одного месяца (двух месяцев, если он удостоверен консульским учреждением Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства).
Как продать недвижимость в зоне боевых действий
Яу уснула Ирина Смитюх, имущество, находящееся на территории, где ведутся боевые действия, продавать можно, однако, при условии, что оно не находится на территории, отнесенной к территориям административно-территориальных единиц, в пределах которых прекращается доступ пользователей к единым и госреестров, держателем которых является Минюст Украины и только нотариус, внесенный в Перечень нотариусов.
Кроме того, как отметила адвокат, были исключены ограничения по территориальности нотариальных действий. Возвращена территориальность согласно ст. 55 Закона «О нотариате», удостоверять договоры купли продажи недвижимого имущества можно по выбору:
- местом, где находится недвижимость;
- местом регистрации покупателя или продавца;
- местонахождение юридического лица (если покупает или продает недвижимость организация или учреждение).
Жилье под ипотекой. Отчуждение запрещено
На время военного положения введен запрет на совершение регистрационных действий в пределах обращения взыскания на ипотечное имущество, обеспечивающее обязательства по потребительским кредитам.
Исключен запрет нотариального удостоверения договора купли-продажи предмета ипотеки, принадлежащего физическому лицу по потребительскому кредиту.
По словам Фирсова, это означает, что, во-первых, военное положение лишь откладывает момент регистрации вещного права за кредитором или момент продажи ипотечного имущества на торгах. Суды принимают решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, однако останавливают его исполнение на период действия военного положения (Постановление КЦС от 29.06.2022 г. по делу № 201/9754/17).
Что касается инвесторов, им не запрещено совершать ненотариальные сделки по отчуждению имущественных прав (а это самый распространенный вид сделок, заключаемых инвесторами).
То есть с юридической точки зрения ничто не запрещает инвестору отчуждать уже приобретенные имущественные права в пользу других лиц. С практической точки зрения могут возникнуть сложности, связанные с отсутствием покупателей, запретами перепродавать имущественные права, установленные внутренними правилами кооперативов застройщиков, замораживанием строительства, а следовательно и отсутствием роста стоимости имущественных прав.
В августе месяца рынок недвижимости начал понемногу оживать и подобные сделки в небольшом количестве, но возлагались.
Читайте также
