За різними оцінками, одна гривня, вкладена у будівництво житла, формує від 7 до 11, 5 гривень ВВП. Це саме той іпотечний мультиплікатор, який здатен підштовхнути до розвитку економіку країни та будівельний сектор зокрема.
Попит буде колосальним, грошові потоки збільшуються у кілька разів. У забудовника є гроші, щоб заплатити підряднику за роботу, придбати матеріали і своєчасно виконати взяті на себе зобов’язання. Покупець отримує реальну можливість придбати житло. Банк виконує свою пряму функцію — надання фінансових послуг реальним секторами економіки.
В Україні середня процентна ставка за іпотечними кредитами, починаючи з другого року, становить близько 20‑22%. От і рахуйте: якщо платити 22% за іпотеку, яка триває від п’яти років, то переплата становитиме удвічі ( а то й у кілька разів) більшою. Виходить, що покупець виплачує відразу дві чи три квартири, а володіє формально однією.
На процентну ставку за кредитом впливає відразу комплекс факторів: прибутковість активів банків, яка, у свою чергу, залежить від вартості строкових коштів (депозитів), надбавки на обов’язкове резервування, надбавки на покриття непроцентних витрат, а також облікова ставка НБУ. Різниця між ставкою Нацбанку і ставкою за кредитом для споживача складає власний заробіток банку. При цьому розмір процентної ставки прямо залежить від облікової ставки НБУ. Зараз вона становить 17,5%. Її розраховують з урахуванням рівня інфляції, курсу валют, змін у динаміці зовнішньої торгівлі, станом справ в індустріальному і сільськогосподарському секторах, попиту на послуги банків та види цих послуг, загальних перспектив економічного розвитку, зовнішніх кредитів. Беручи до уваги всі ці фактори, приймається рішення про зміну дисконтної ставки в більший або менший бік. Ключовим моментом для підвищення або зниження дисконтної ставки в Україні за останні роки стає прагнення до зменшення інфляції та до припливу інвестицій.
Головними стримуючим фактором розвитку ринку позики залишається висока процентна ставка та інфляція. Від них страждають усі. Покупець не може собі дозволити іпотечний кредит у вигляді низької платіжної спроможності і високих ставок за кредитом.
Забудовник не має можливості залучити живі гроші в будівництво. Банки в один голос твердять, що заробляють на іпотечному кредитуванні мізер: високий рівень інфляції зжирає всі їхні доходи. Крім того, б’ють по іпотеці і високі резервні вимоги з боку НБУ: резерви становлять 13,5% від наданої суми кредиту.
З одного боку, за такої високої вартості ресурсів активно розвиватися іпотека не може — немає великої кількості платоспроможних позичальників, здатних обслуговувати такий дорогий кредит, а державної підтримки розвитку іпотечних програм сьогодні не існує. Необхідно зменшити резервні вимоги НБУ для кредитів, виданих на покупку нерухомості на первинному ринку. Саме цей напрямок кредитування дозволяє розвивати будівельну галузь.
НБУ як кредитор останньої інстанції повинен забезпечити прозорий і доступний механізм позики для банків: зменшити відсоток за кредитами з урахуванням інфляції в країні, дати фінансовим установам можливість кредитувати галузь і заробляти на цьому. Питання з інфляцією варто вирішити не монетарними, а трансмісійними механізмами.
