По разным оценкам, одна гривна, вложенная в строительство жилья, формирует от 7 до 11, 5 гривен ВВП. Это тот самый ипотечный мультипликатор, способный дать толчок для развития экономики страны и строительного сектора в частности.
Спрос будет колоссальный, денежные потоки увеличиваются в разы. У застройщика есть деньги, чтобы заплатить подрядчику за работу, приобрести материалы и выполнить взятые на себя обязательства в срок. Покупатель получает реальную возможность приобрести жилье. Банк выполняет свою прямую функцию — предоставление финансовых услуг реальным секторам экономики.
В Украине средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, начиная со второго года, составляет порядка 20‑22%. Вот и считайте: если платить 22% за ипотеку, которая длится от пяти лет, то переплата получается в два раза и больше. Получается, что покупатель выплачивает сразу две или три квартиры, а владеет формально одной.
На процентную ставку по кредиту влияет сразу комплекс факторов: доходность активов банков, которая, в свою очередь, зависит от стоимости срочных средств (депозитов), надбавки на обязательное резервирование, надбавки на покрытие непроцентных затрат, а также от учетной ставки НБУ. Разница между ставкой Нацбанка и ставкой по кредиту для потребителя составляет собственный заработок банка. При этом размер процентной ставки напрямую зависит от учетной ставки НБУ. Сейчас она составляет 17,5%. Ее рассчитывают с учетом уровня инфляции, курса валют, изменений в динамике внешней торговли, положения дел в индустриальном и сельскохозяйственном секторах, спроса на услуги банков и виды этих услуг, общих перспектив экономического развития, внешних кредитов. При суммарной оценке всех этих факторов принимается решение об изменении учетной ставки в большую или меньшую сторону. Ключевым моментом для повышения или понижения учетной ставки в Украине в последние годы становится стремление к уменьшению инфляции и к притоку инвестиций.
Главным сдерживающим фактором развития рынка займа остается высокая процентная ставка и инфляция. От них страдают все. Покупатель не может себе позволить ипотечный кредит в виду низкой платежной способности и высоких ставок по кредиту.
Застройщик не имеет возможности привлечь живые деньги в строительство. Банки в один голос твердят, что зарабатывают на ипотечном кредитовании мизер: высокий уровень инфляции сжирает все их доходы. Кроме того, бьют по ипотеке и высокие резервные требования со стороны НБУ: резервы составляют 13,5% от предоставленной суммы кредита.
С одной стороны, при такой высокой стоимости ресурсов активно ипотека развиваться не может — нет большого количества платежеспособных заемщиков, способных обслуживать такой дорогой кредит, а государственной поддержки развития ипотечных программ сегодня не существует. Необходимо уменьшить резервные требования НБУ для кредитов, выданных на покупку недвижимости на первичном рынке. Именно это направление кредитования позволяет развивать строительную отрасль.
НБУ как кредитор последней инстанции должен обеспечить прозрачный и доступный механизм займа для банков: уменьшить процент по кредитам с учетом инфляции в стране, дать финансовым учреждениям возможность кредитовать отрасль и зарабатывать на этом. Вопрос с инфляцией стоит решить не монетарными, а трансмиссионными механизмами.
Читайте также
