Фото: пресслужба компанії «Ковальська»
У лютому ціни на квартири на первинному ринку в Україні зросли на чотири відсотки. Зростання було спровоковано низкою факторів, серед яких вартість робочої сили та будівельно-монтажних робіт. Вони незмінно дорожчають. Подорожчання відбувається незважаючи на те, що забудовники використовують безліч вітчизняних матеріалів, наприклад, цемент і цеглу. Однак вартість інших матеріалів і комплектуючих, зокрема, металевих виробів, арматури, вікон, дверей, ліфтів тощо, незмінно збільшується. Утім, економічна криза, що почалася, має розвернути ситуацію на ринку нерухомості у зворотний бік. Про те, чи подешевшають квартири та чого очікувати від ринку, а також про те, як красиво забудовувати Київ, що робити з «хрущовками» та застарілими комунікаціями, як не стати жертвою аферистів-будівельників, 
розпитало Сергія Пилипенка, генерального директора компанії «Ковальська».
— Ви — Пилипенко, а чому група компаній називається «Ковальська»?
— Цікаве питання. Саме з «Заводу ЗБК імені Світлани Ковальської» почалася історія промислово-будівельної групи «Ковальська». Ця жінка пройшла шлях від робітниці до керівника заводу, змогла утримати колектив у складні 90-ті та зробити прідприємство одним з найкращих у галузі. А після того як мій батько став керівником, компанію приватизували спільно з колективом і разом вирішили назвати її на честь Ковальської.
— Зараз промисловість падає. А як ви пройшли минулий рік?
Минулого року ринок будівництва та нерухомості перебував не в найкращому стані. До цього призвело декілька факторів. Це президентські вибори, через що люди відкладали значні витрати; неочікуване зміцнення гривні; значне насичення ринку первинної нерухомості та брак попиту.
— Наша компанія присутня на різних ринках: видобування, виробництва бетону, будівельних матеріалів з бетону, а також логістики, девелопмента і будівництва. Тут ми спостерігаємо динаміку. Можу сказати, що 2019-й був одним з найвдаліших років в історії компанії. Загальні обсяги майже не змінилися, хоча були дещо нижчими у порівнянні з 2018-м. Ми були успішні за рахунок оптимізації виробництва і собівартості, а також завдяки пропозиції нових унікальних та складних продуктів з доданою вартістю.
Щодо ринку будівництва і нерухомості, то тут було дещо складніше. Бо минулого року ринок перебував не в найкращому стані. До цього призвело декілька факторів. Це президентські вибори, через що люди відкладали значні витрати; неочікуване зміцнення гривні; значне насичення ринку первинної нерухомості та брак попиту.
— А яким є ваше ставлення до плану забудови Києва?
— Я хочу дочекатися тієї версії Генплану Києва, яку буде презентовано громадськості вже після опрацювання всіма службами виконавчого органу КМДА. Бо всі ті версії, які ми бачимо, постійно завертаються і направляються на доопрацювання. На мою думку, затвердження Генерального плану є надзвичайно важливим, бо там буде відображено стратегію розвитку міста. Це дасть можливість не вносити хаотичні зміни, і незбалансованої забудови вже не буде.
Мікроменеджмент у містобудівництві набрид. Потрібен дійсно стратегічний план розвитку. Його відсутність призводить до незбалансованості транспортних потоків, відсутності дитячих садків та інших потрібних закладів. Також не дає можливості чітко спланувати інвестиції міста в інженерну інфраструктуру. Адже всі чудово знають, що мережі застарілі, але ніхто не піднімає питання, яким чином вони мають бути розбудовані протягом наступних 10-15 років.
— А яким має бути Київ? Є декілька концепцій: це офісний центр, або ж адміністративний, або туристичний — тоді потрібно більше пішохідних зон. Яким ви бачите місто?
— Я хочу бачити Київ містом, в центрі інтересів якого стоїть людина. Моя особиста думка — Київ має визначитися: чи ми про сучасність, чи ми про історію. Чи ми будемо зберігати все, навіть якщо це знаходиться десь на околицях, чи ми говоримо про те, що виділяємо центр міста, історичний ареал, і встановлюємо чіткі й зрозумілі правила забудови: не втручатися в архітектуру, а лише реставрувати. Якщо визначили таку зону, то треба захищати цей ареал, історичні пам'ятки. Далі, я вважаю, що місто має бути побудоване за сучасними зразками: з сучасною архітектурою, висотними будівлями, що дійсно відповідають запиту.
— А чому в Києві немає жодної будівлі від відомих архітекторів? Наприклад, у Баку є проєкт Захи Хадід. У нас же якісь страшні новобудови.
— Я хочу зробити так, аби «Ковальська» першою запросила іноземних архітекторів і збудувала ту будівлю, яка стане знаковим об'єктом для Києва. Але у західних архітекторів має бути можливість для реалізації їхніх ідей. На жаль, у нас застаріла база державних будівельних норм та стандартів, яка фактично унеможливлює будь-яке сучасне рішення, яке вже багато разів було реалізоване в європейських країнах. Світ далеко попереду, а ми все живемо старими стандартами. Наприклад, ще нещодавно діяла норма, згідно з якою треба було проєктувати радіоточки у кожній квартирі.
— Що робити з «хрущовками»? Чи можливі тут реновації?
— Це комплексна ревіталізація цілих районів. Держава зі свого боку має розробити законодавчі акти, якими б передбачався гарантований захищений спосіб переселення цілих будинків. Потрібен комплексний підхід до планування територій (не тільки житлових), підведення комунікацій. Далі на цьому місці, можливо, варто проводити більш висотну, комфортну та енергоефективну забудову. Але, на моє глибоке переконання, це треба робити комплексно, а не точково — будинок за будинком. У такому разі цілі мікрорайони повинні бути переселені в нові квартири з гарантіями від забудовників та держави. А там можна здійснити нове будівництво з сучасними магістралями та інженерними мережами. Бо ніяке нове будівництво на старих мережах неможливо.
— Питання, яке хвилює людей. Зараз дуже багато новобудов. Чи можливі через це проблеми з комунікаціями у старих будівлях? Чи можливий колапс з трубами?
— У разі будь-якого нового будівництва забудовник отримує необхідні технічні умови від служб теплопостачання, водопостачання, електрики. І він виконує підведення всіх необхідних мереж для того, аби забезпечити живлення саме цього будинку. Страхи відносно того, що коли з'являється новий будинок, то відключається світло або зникає вода у застарілому житловому фонді, не відповідають дійсності. Можу це стверджувати.
— Київ – це столиця, місто, яке має бути зразком для інших міст країни. Чому тут така еклектична забудова?
— На жаль, в Києві немає органу, який би контролював і відповідав за зовнішній вигляд міста. До функцій департаменту містобудування та архітектури КМДА входить контроль і видача містобудівних умов і обмежень, які лише вводять поняття параметрів, тобто в яких обсягах будівництво є можливим. А щодо естетичності повноважень у них немає. Але за існуючої моделі та ступеня корумпованості всіх органів, гадаю, що на даний час, можливо, це й на краще. Бо тоді б це могло створити ще одну перешкоду для забудовників у реалізації тих чи інших планів. Бо естетика – це річ доволі суб'єктивна, і саме цим можна дуже сильно маніпулювати.
Як це робиться в європейських країнах? На основі генеральних планів забудови є обмеження в рамках мікрорайону, а також обмеження щодо висотності й площі будівлі відповідно до площі земельної ділянки. І в рамках цього об'ємного проєктування, в залежності від наявності існуючої забудови та її архітектурного стиля, виставляються додаткові умови щодо матеріалів фасаду, форми даху і взагалі зовнішнього вигляду. І вже в цих рамках будь-який забудовник чи девелопер може реалізувати свій проєкт. Там усе це чітко визначається місцевими органами ще до початку будівництва. А після завершення додатково контролюється, чи відповідає будівля заявленому проєкту.
— Яке європейське місто вам нагадує Київ? З якого міста можна брати приклад щодо забудови? Що нам більше підходить?
— Для мене зразковим містом, яке дуже наближене за характером до Києва і до якого ми могли б йти, є Варшава. Там дуже гармонійно все поєднано. По-перше, розвинена транспортна інфраструктура і громадський транспорт. По-друге, мені подобається те, яким чином зоноване місто на бізнес-частину, райони, де зосереджена ділова активність, та житлові райони. А ще там майже немає промзон у самому місті — промислові підприємства винесені за його межі. Також поляки правильно підходять до висотності. У них немає суттєвих обмежень за висотою, і в центральній частині міста зосереджені хмарочоси, але це не створює ніяких проблем. У спальних районах з пострадянською архітектурою немає жодних вставок висотного будівництва. У тих зонах чітке обмеження щодо висоти і щільності розташування. А також суворий контроль за зміною фасаду. У Варшаві немає жодного кондиціонера на фасаді, тим більше супутникових антен. Я вже не кажу про якісь прибудовані балкони чи виносні споруди.
— Як вплинуло на ринок те, що сталося з «Укрбудом»?
— Для професійних учасників ринку нерухомості це не було якоюсь дивиною. Ми розуміли, що «Укрбуд» веде досить агресивну політику, відкриває нові будівництва, нові ЖК, а водночас і продажі на дуже ранніх стадіях, демпінгує цінами. Це призвело до того, що з часом у них виник реальний дефіцит обігових коштів і стався реальний дефолт. Як це вплинуло на ринок? Споживачі та потенційні покупці пережили справжній шок. Певний час вони утримувались від інвестицій у первинну нерухомість, аби зрозуміти, чи не буде це ланцюговою реакцією і що буде далі з іншими забудовниками. Друге, що ми зараз відчуваємо, це те, що попит зміщується у бік житла, що перебуває на завершальній стадії будівництва. Люди не готові довго чекати. Зараз на житло на ранніх стадіях будівництва не такий активний попит.
— Як правильно обирати житло, аби не наразитися на аферистів?
— Найкраща порада – обирати забудовників з надійною репутацією. Тих, які знаходяться на ринку досить довгий час та збудували вже не один комплекс.
— Але ж «Укрбуд» також довго працював...
— Моя рекомендація – довіряти надійним забудовникам, які мають перевірену роками репутацію. А ще важливо перевіряти документи: не тільки самостійно оцінювати, а й залучати профільних юристів. Зараз на ринку сформувався цілий кластер юридичних компаній, які супроводжують угоди на ринку первинної нерухомості. Вони дадуть фахову експертну оцінку.
Також звертайте увагу на те, на якій стадії продається об'єкт. Якщо не встигли поставити паркан, а вже анонсували продажі та ціни, це має насторожувати. Як правило, надійний забудовник переслідує мету отримати прибуток і якомога дорожче продати об'єкти, квартири. Як ми знаємо, ціна на початковій фазі будівництва і по завершенні відрізняється на 20-30%. Активне залучення покупців на ранніх стадіях і активні продажі можуть свідчити про те, що забудовник не розраховує на власний ресурс, а працює на залученому. Це означає, що такі компанії є більш чутливими до зміни попиту і до змін на ринку.
— Що буде з цінами на нерухомість? Вони зростатимуть чи падатимуть?
— Особливих підстав для зменшення цін немає. Щороку ми бачимо збільшення собівартості будівництва на 10-15% (а вона формується в гривні). Протягом останніх декількох років ціна на будівельні матеріали і роботи щороку зростає десь на 10-15%. Зміцнення гривні минулого року дещо призупинило плани щодо виведення нових об'єктів на ринок. Цього року попит і пропозиція збалансуються, тож ми бачимо стійкий тренд до зростання ціни. 2020-го очікується девальвація гривні з курсом до 27 гривень за долар. Це дасть імпульс для зростання цін.
Читайте також
