Образцовый город для Киева — Варшава. Интервью с генеральным директором «Ковальской»

Фото: пресс-служба компании «Ковальська»

Фото: пресс-служба компании «Ковальська»

В феврале цены на квартиры на первичном рынке в Украине выросли на четыре процента. Рост был спровоцирован рядом факторов, среди которых стоимость рабочей силы и строительно-монтажных работ. Они неизменно дорожают. Подорожание происходит несмотря на то, что застройщики используют множество отечественных материалов, например, цемент и кирпич. Однако стоимость других материалов и комплектующих, в частности, металлических изделий, арматуры, окон, дверей, лифтов и т.п., неизменно увеличивается. Впрочем, начавшийся экономический кризис должен развернуть ситуацию на рынке недвижимости в обратную сторону. О том, подешевеют ли квартиры и чего ожидать от рынка, а также о том, как красиво застраивать Киев, что делать с «хрущевками» и устаревшими коммуникациями, как не стать жертвой аферистов-строителей, The Page расспросило Сергея Пилипенко, генерального директора компании «Ковальская».

— Вы — Пилипенко, а почему группа компаний называется «Ковальская»?

— Интересный вопрос. Именно с «Завода ЖБК имени Светланы Ковальской» началась история промышленно-строительной группы «Ковальская». Эта женщина прошла путь от работницы до руководителя завода, смогла удержать коллектив в сложные 90-е и сделать предприятие одним из лучших в отрасли. А после того как мой отец стал руководителем, компанию приватизировали совместно с коллективом и вместе решили назвать ее в честь Ковальской.

— Сейчас промышленность падает. А как вы прошли прошлый год?

В прошлом году рынок строительства и недвижимости находился не в лучшем состоянии. Причиной этому стало несколько факторов. Это президентские выборы, из-за которых люди откладывали значительные расходы; неожиданное укрепление гривны; значительное насыщение рынка первичной недвижимости и недостаточный спрос.

— Наша компания присутствует на различных рынках: добычи, производства бетона, строительных материалов из бетона, а также логистики, девелопмента и строительства. Здесь мы наблюдаем динамику. Могу сказать, что 2019-й был одним из самых удачных в истории компании. Общие объемы почти не изменились, хотя были несколько ниже в сравнении с 2018-м. Мы были успешны за счет оптимизации производства и себестоимости, а также за счет предложения новых уникальных и сложных продуктов с добавленной стоимостью.

Что качается рынка строительства и недвижимости, то здесь было несколько сложнее. Потому что в прошлом году рынок находился не в лучшем состоянии. Причиной этому стало несколько факторов. Это президентские выборы, из-за которых люди откладывали значительные расходы; неожиданное укрепление гривны; значительное насыщение рынка первичной недвижимости и недостаточный спрос.

— А каково ваше отношение к плану застройки Киева?

— Я хочу дождаться той версии Генплана Киева, который будет презентован общественности уже после проработки всеми службами исполнительного органа КГГА. Потому что все те версии, которые мы видим, постоянно заворачиваются и направляются на доработку. По моему мнению, утверждение Генерального плана является чрезвычайно важным, поскольку в нем будет отражена стратегия развития города. Это даст возможность не вносить хаотические изменения, и несбалансированной застройки уже не будет.

Микроменеджмент в градостроительстве надоел. Нужен действительно стратегический план развития. Его отсутствие приводит к несбалансированности транспортных потоков, отсутствию детских садов и других нужных заведений. Кроме того, это не дает возможности четко спланировать инвестиции города в инженерную инфраструктуру. Ведь все прекрасно знают, что сети устарели, но никто не поднимает вопрос о том, каким образом они должны строиться в течение следующих 10-15 лет.

— А каким должен быть Киев? Есть несколько концепций: это офисный центр, или же административный, или туристический — тогда нужно больше пешеходных зон. Каким вы видите город?

— Я хочу видеть Киев городом, в центре интересов которого стоит человек. Мое личное мнение — Киев должен определиться: или мы о современности, или мы об истории. Либо мы будем сохранять все, даже если это находится где-то на окраинах, либо мы говорим о том, что выделяем центр города, исторический ареал, и устанавливаем четкие и понятные правила застройки: не вмешиваться в архитектуру, а только реставрировать. Если определили такую зону, то надо защищать этот ареал, исторические достопримечательности. Далее, я считаю, что город должен быть построен по современным образцам: с современной архитектурой, высотными зданиями, которые действительно соответствуют запросу.

— А почему в Киеве нет ни одного здания от известных архитекторов? Например, в Баку есть проект Захи Хадид. У нас же какие-то страшные новостройки.

С нашей устаревшей базой государственных строительных норм невозможны современные архитектурные решения.

— Я хочу сделать так, чтобы «Ковальская» первой пригласила иностранных архитекторов и построила то здание, которое станет знаковым объектом для Киева. Но у западных архитекторов должна быть возможность для реализации их идей. К сожалению, у нас устаревшая база государственных строительных норм и стандартов, которая фактически делает невозможным любое современное решение, которое уже много раз было реализовано в европейских странах. Мир далеко впереди, а мы все еще живем старыми стандартами. Например, совсем недавно действовала норма, согласно которой надо было проектировать радиоточки в каждой квартире.

— Что делать с «хрущевками»? Возможны ли здесь реновации?

— Это комплексная ревитализация целых районов. Государство со своей стороны должно разработать законодательные акты, которыми бы предусматривался гарантированный защищенный способ переселения целых домов. Нужен комплексный подход к планированию территорий (не только жилых), подведению коммуникаций. Дальше на этом месте, возможно, следует проводить более высотную, комфортную и энергоэффективную застройку. Но, по моему глубокому убеждению, это надо делать комплексно, а не точечно — дом за домом. В этом случае целые микрорайоны должны быть переселены в новые квартиры с гарантиями от застройщиков и государства. А там можно будет осуществить новое строительство с современными магистралями и инженерными сетями. Потому что никакое новое строительство на старых сетях невозможно.

— Вопрос, который волнует людей. Сейчас очень много новостроек. Возможны ли из-за этого проблемы с коммуникациями в старых зданиях? Возможен ли коллапс с трубами?

Страхи относительно того, что когда появляется новый дом, то отключается свет или исчезает вода в устаревшем жилом фонде, не соответствуют действительности.

— В случае любого нового строительства застройщик получает необходимые технические условия от служб теплоснабжения, водоснабжения, электричества. И он выполняет подведение всех необходимых сетей для того, чтобы обеспечить питание именно этого дома. Страхи относительно того, что когда появляется новый дом, то отключается свет или исчезает вода в устаревшем жилом фонде, не соответствуют действительности. Могу это утверждать.

— Киев – это столица, город, который должен быть образцом для других городов страны. Почему здесь такая эклектичная застройка?

— К сожалению, в Киеве нет органа, который бы контролировал и отвечал за внешний вид города. Функциями департамента градостроительства и архитектуры КГГА являются контроль и выдача градостроительных условий и ограничений, которые лишь вводят понятие параметров, то есть в каких объемах возможно строительство. А относительно эстетичности полномочий у них нет. Однако при существующей модели и степени коррумпированности всех органов, думаю, что в настоящее время, возможно, это и к лучшему. Потому что тогда бы это могло создать еще одно препятствие для застройщиков в реализации тех или иных планов. Потому что эстетика – это вещь довольно субъективная, и именно этим можно очень сильно манипулировать.

Как это делается в европейских странах? На основе генеральных планов застройки есть ограничения в рамках микрорайона, а также ограничения по высотности и площади здания согласно площади земельного участка. И в рамках этого объемного проектирования, в зависимости от наличия существующей застройки и ее архитектурного стиля, выставляются дополнительные условия относительно материалов фасада, формы крыши и вообще внешнего вида. И уже в этих рамках любой застройщик или девелопер может реализовать свой проект. Там все это четко определяется местными органами еще до начала строительства. А после завершения дополнительно контролируется, соответствует ли здание заявленному проекту.

- Какой европейский город вам напоминает Киев? С какого города можно брать пример относительно застройки? Что нам больше подходит?

— Для меня образцовым городом, который очень близок по характеру к Киеву и к которому мы могли бы идти, является Варшава. Там очень гармонично все соединено. Во-первых, развитая транспортная инфраструктура и общественный транспорт. Во-вторых, мне нравится то, каким образом зонирован город на бизнес-часть, районы, где сосредоточена деловая активность, и жилые районы. А еще там почти нет промзон в самом городе — промышленные предприятия вынесены за его пределы. Также поляки правильно подходят к высотности. У них нет существенных ограничений по высоте, и в центральной части города сосредоточены небоскребы, но это не создает никаких проблем. В спальных районах с постсоветской архитектурой нет никаких вставок высотного строительства. В тех зонах четкое ограничение по высоте и плотности расположения. А также строгий контроль за изменением фасада. В Варшаве нет ни одного кондиционера на фасаде, тем более спутниковых антенн. Я уже не говорю о каких-то пристроенных балконах или выносных сооружениях.

— Как повлияло на рынок то, что произошло с «Укрбудом»?

— Для профессиональных участников рынка недвижимости это не было чем-то удивительным. Мы понимали, что «Укрбуд» ведет достаточно агрессивную политику, открывает новые строительства, новые ЖК, а вместе с тем и продажи на очень ранних стадиях, демпингует ценами. Это привело к тому, что со временем у них возник реальный дефицит оборотных средств и произошел реальный дефолт. Как это повлияло на рынок? Потребители и потенциальные покупатели пережили настоящий шок. Некоторое время они воздерживались от инвестиций в первичную недвижимость, чтобы понять, не будет ли это цепной реакцией и что будет дальше с другими застройщиками. Второе, что мы сейчас чувствуем, это то, что спрос смещается в сторону жилья, находящегося на завершающей стадии строительства. Люди не готовы долго ждать. Сейчас на жилье на ранних стадиях строительства не такой активный спрос.

— Как правильно выбирать жилье, чтобы не нарваться на аферистов?

- Лучший совет — выбирать застройщиков с надежной репутацией. Тех, которые находятся на рынке достаточно долгое время и построили уже не один комплекс.

— Но «Укрбуд» тоже долго работал...

Если застройщик не успел поставить забор, но уже анонсировал продажи и цены, это должно настораживать.

— Моя рекомендация – доверять надежным застройщикам, которые имеют проверенную годами репутацию. А еще важно проверять документы: не только самостоятельно оценивать, но и привлекать профильных юристов. Сейчас на рынке сформировался целый кластер юридических компаний, сопровождающих сделки на рынке первичной недвижимости. Они дадут профессиональную экспертную оценку.

Также обращайте внимание на то, на какой стадии продается объект. Если не успели поставить забор, а уже анонсировали продажи и цены, это должно настораживать. Как правило, надежный застройщик преследует цель получить прибыль и как можно дороже продать объекты, квартиры. Как мы знаем, цена на начальной фазе строительства и по завершении отличается на 20-30%. Активное привлечение покупателей на ранних стадиях и активные продажи могут свидетельствовать о том, что застройщик не рассчитывает на собственный ресурс, а работает на привлеченном. Это означает, что такие компании являются более чувствительными к изменению спроса и к изменениям на рынке.

— Что будет с ценами на недвижимость? Они будут расти или падать?

— Особых оснований для уменьшения цен нет. Ежегодно мы видим увеличение себестоимости строительства на 10-15% (а она формируется в гривне). В течение последних нескольких лет цены на строительные материалы и работы ежегодно растут примерно на 10-15%. Укрепление гривны в прошлом году несколько приостановило планы по выводу новых объектов на рынок. В этом году спрос и предложение сбалансируются, поэтому мы видим устойчивый тренд к росту цены. В 2020-м ожидается девальвация гривны с курсом до 27 гривен за доллар. Это даст импульс для роста цен.


Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости

5 вопросов ресторатору о карантине и о том, что будет с ресторанным бизнесом

Из-за карантина 32% украинцев ушли в отпуск за свой счет, 35% работают в обычном режиме, 29% – дистанционно, 4% потеряли работу. Сейчас в зоне риска ресторанный бизнес. О том, какие изменения принес карантин, как сейчас выжить и что будет дальше, The Page расспросило ресторатора и совладельца кафе «Вино и люди» Виолу Ким.

style

Работа после пандемии. 74% компаний готовы перевести часть сотрудников на удаленную работу — опрос

Во многих крупных компаниях начали задумываться о переводе части работников на постоянную дистанционную работу после окончания пандемии коронавируса COVID-19. Это бы помогло предприятиям сократить расходы. Консалтинговая фирма Gartner провела опрос 317 финансовых директоров. Оказалось, что 74% компаний согласны перевести до 5% персонала на постоянную удаленную работу.

«Нафтогаз» подготовит новые иски к «Газпрому» на $17 млрд

Наблюдательный совет «Нафтогаза Украины» рассмотрит возможность подачи новых исков к российскому «Газпрому» на общую сумму $17,3 млрд.

Венгрия отказалась от электроэнергии Рината Ахметова из-за завышенной цены

Цена на электроэнергию в «Бурштынском энергоострове» увеличилась на 21,8% – до 1,79 грн за кВт*час, что привело к остановке четырех блоков Бурштынской ТЭС ДТЭК Рината Ахметова, работавших для венгерских потребителей.

Продукты к двери. Супермаркеты запустили самовывоз и доставку товаров

Из-за усиления карантинных мер с целью предотвращения распространения коронавируса COVID-19 сети супермаркетов вводят услугу доставки на дом или возможность забрать сразу готовый заказ из супермаркета. Такие услуги сейчас тестируют сети «Сильпо» и Varus. Сервис по доставке еды Raketa начал доставку из супермаркета «Ашан».

WhatsApp вступил в борьбу с фейками о коронавирусе

Принадлежащий Facebook мессенджер WhatsApp принял решение ограничить пересылку сообщений в чаты до одного раза. По мнению компании, это уменьшит большое количество фейков во время пандемии коронавируса.

История о 16 тысячах поправок. Кто и зачем тормозит принятие антиКоломойского закона

Принятие закона о банках, или так называемого антиКоломойского закона, главное положение которого — невозможность экс-собственников национализированных банков (прежде всего Приватбанка) вернуть себе финучреждения, оказалось под угрозой срыва.

«Этот закон антиукраинский» — Коломойский рассказал, как относится к закону о банках

Депутаты недавно внесли более 16 тыс. поправок к так называемому антиКоломойскому закону, принятия которого ожидает МВФ, чтобы предоставить Украине средства по программе расширенного финансирования. Также Фонд ожидает открытия рынка земли.

Нардепы из «Слуги Народа» засыпали Раду правками к «антиКоломойскому» закону

Ко второму чтению закона о банках (или так называемого «антиКоломойского» закона), который делает невозможным возвращение банков экс-владельцам, депутаты подали в Раду свыше 16,3 тыс. правок. Подобная ситуация может затянуть принятие закона на месяц. Кроме того, принятие этого закона и закона о рынке земли является необходимым условием для предоставления Украине расширенной программы финансирования от Международного валютного фонда.

Курс доллара обвалил золотовалютные резервы на $2 млрд

В марте международные резервы Украины сократились на 7,8% — до немногим более $24,9 млрд, сообщил Нацбанк. В последний раз хуже результат был в ноябре 2019-го – тогда они были на уровне $21,9 млрд, а после резкого скачка в декабре только росли.