Ціни на нерухомість реагують на падіння гривні поки що уповільнено, їхній рух стане помітним упродовж найближчих 2-3 місяців. І якщо ви чекаєте тотального обвалу ринку нерухомості, то на нього навряд чи варто сподіватися.
Нас всіх чекає переоцінка цінностей. Частина девелоперів не витримає конкуренції та почне згортатися. Багато великих проєктів «лежатимуть на полиці», якщо у забудовника не вистачить досвіду та ресурсу, щоб створити конкурентний, високомаржинальний затребуваний продукт — комфортне середовище для життя.
І гравці, і покупці стануть більш раціональними та обережними, що в кінцевому підсумку зіграє на руку всім. Ціни на житло зростатимуть, але не у всіх. І ось чому.
Потрібно розуміти, що вартість квадратного метра вельми чутлива до попиту. Є інтерес до об'єкту, конвертований в операції, — можна підвищувати цінник. При швидкому знеціненні національної валюти можливий стрибок попиту на житло у тієї частини населення, яка намагатиметься захистити свої заощадження.
Це покупці квартир для себе та інвестори, які хочуть диверсифікувати ризики для накопичень, розділивши їх по різних активах, у нерухомість зокрема. До речі, багато з таких покупців якраз виграють від падіння гривні, оскільки зберігають заощадження у валюті.
Короткочасне зростання попиту позначиться на цінах у найближчій перспективі. Люди захочуть прискорити завершення угод і конвертувати заощадження у нерухомий актив: попит зростає, то зростають і ціни.
Щоправда, не варто чекати ні великого напливу покупців, ні стрибка цін. Все в межах розумного — приблизно до 5%. Хвиля буде не настільки відчутною, тому що платоспроможний попит обмежений. Покупця просто на всіх не вистачить.
Водночас ослаблення гривні позначиться на собівартості проєктів. Вона зросте, оскільки витрати девелоперів на будівельні матеріали, транспортні витрати та робочу силу збільшаться. Ще на початку 2020 року прогноз подорожчання на основні будматеріали (керамоблок, метал, облицювальні матеріали) був на рівні 8-10% на рік.
Тепер в умовах курсових коливань і прискореної інфляції бізнесу, який вистоїть, доведеться підвищувати вартість, а забудовникові – платити за новими рахунками. І це вже вагомий аргумент на користь подорожчання ціни квадрата.
Проте якщо падіння економіки надалі серйозно торкнеться рівня життя, то попит на житло може знизитися. Ось, здавалося б, і передумови до зниження ціни. Однак стосується це зазвичай лише проєктів економ-класу та слабенького комфорту, який і без того розгубив покупця. У деяких компаній банально вичерпається ресурс, що примусить їх знижувати ціни.
Інші активно будуватимуть будинки в умовах зростання цін на всі складові собівартості. Утримувати ціну квадрата за таких умов буде складно. Крім того, будь-який успішний бізнес повинен бути маржинальним, мати фінансову подушку і бути готовим будувати в кризу. Ніхто продавати ліквідні метри собі у збиток не стане.
Новобудови з конкурентними концепціями зростуть у ціні в середньому на 10-15% в перспективі декількох місяців. Зазвичай це об'єкти в категоріях комфорт+ і бізнес-клас, які припускають наявність багатофункціональної інфраструктури та додаткових сервісів, що зберігають цінність і привабливість для жителів у будь-який час.
Найбільш цінним активом для збереження своїх заощаджень зараз є житло комфорт-класу. Якщо деталізувати — функціональні планування з правильним зонуванням (які точно підійдуть для різного стилю життя) в багатофункціональних комплексах, де на відстані кількох десятків метрів є все необхідне: двори без машин, дитячі та спортивні майданчики, прогулянкові зони, комерційні площі під різні об'єкти інфраструктури та сервіси. На такі квартири великий попит як з боку покупців, так і орендарів.
Саме тому мої поради покупцям:
1) Знайшли об'єкт, що влаштовує вас, — фіксуйте угоду просто зараз.
У деяких забудовників вигідні антикризові умови. Скажімо, компанія «Інтергал-Буд» на всіх своїх комплексах зафіксувала курс на рівні 25,5 грн за умови розрахунку вартості квартири до кінця оголошеного карантину. Те саме зробили в «КАН Девелопмент».
Якщо готові заплатити 100% вартості, то чекайте приємних дисконтів до 15%, а іноді й усі 18%. Тільки уважно стежте, кому збираєтеся відносити гроші.
Надалі забудовники на хвилі ажіотажу та підвищення собівартості підніматимуть ціни. Пізніше все залежатиме від економіки конкретних проєктів.
2) Купівля з тривалою розстрочкою — альтернатива іпотеки.
Платите за фіксованим курсом перший внесок, а далі розраховуєте свої сили на певний відрізок часу — 3, 5, 7 років. Тут важливо не переоцінити свої можливості та не впадати в крайнощі. Платити можна у зручному темпі – забудовники не роблять штрафних санкцій за дострокове погашення.
3) Купівля з іпотекою — не вірю, але якщо раптом, то терміново оформляйте та купуйте.
Чекати обіцяні ставки за іпотекою у розмірі 10-11% поки що точно не варто. Подальше зниження облікової ставки теж під питанням. Ситуація в економіці після закінчення карантину навряд чи сприяє іпотечному кредитуванню. Альтернатива для покупців — тривала розстрочка.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
