Інвестиції в комерційну нерухомість в Україні 2020-го: що потрібно знати

Інвестиції в комерційну нерухомість в умовах кризи лякають не тільки новачків, а й досвідчених вкладників. Разом з експертами ринку нерухомості розбиралися, що таке прибутковість, куди варто вкладати гроші на порозі фінансової кризи і чи є шанс у офісів, складів і торгових об'єктів вийти з ситуації з мінімальними втратами.

У період нестабільності, коли курсові гойдалки просто лякають, ставки за депозитами навіть у надійних банках далекі від ідеалу. Інвестувати в цінні папери у такій ситуації ризикне не кожен, а з фондовими біржами «на ти» одиниці.

Працюючою альтернативою залишається нерухомість, зокрема комерційна. Експерти не приховують: COVID-19 і очікування можливої глобальної рецесії позначаться і на ринку нерухомості. Але поки про якісні показники судити зарано, а щоб зберегти гроші, вже зараз важливо розуміти, як, навіщо і куди варто інвестувати.

Читайте також: Без паніки: як коронавірус впливає на ринок нерухомості України

Прибутковість — це один з головних показників, який відповість на пряме запитання: а чи варто. Простіше кажучи, він оцінить доцільність витрат. За словами Ярослава Горбушка, директора департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine, є кілька способів розрахунку прибутковості проєкту. Найпростішим і найзрозумілішим є співвідношення чистого річного орендного доходу від об'єкта нерухомості і суми інвестиції (покупки).

Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу Cushman & Wakefield в Україні, наводить приклад. Скажімо, в інвестора є можливість придбати офісну будівлю за ціною 10 млн грн (без ПДВ). Він вважає, що зможе здавати його в тривалу оренду і отримувати чистий прибуток у розмірі 1,2 млн грн (без ПДВ) на рік.

Під чистим орендним доходом ми розуміємо, що вже сплачено платежі за комунальні послуги, управління, підтримку та обслуговування будівлі. Виходить, що прибутковість складе 12% річних (1,2 млн грн/10 млн грн). За цією ж схемою можна розрахувати її і для інших сегментів комерційної нерухомості.

Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), зі свого боку нагадує, що ринкову вартість готового об'єкта комерційної нерухомості визначають два основні показники: чистий операційний дохід (ЧОД) та ставка капіталізації.

Читайте також: Будівництво на карантині. Як коронавірус позначиться на ринку житлової нерухомості

«Ставки капіталізації – це зворотний показник від рівня окупності. Чим він вище, тим ризикованішим вважається ринок. Наприклад, орендні ставки в офісному сегменті Польщі практично дорівнюють українським, але вартість активу вдвічі більше, бо ставка капіталізації вдвічі менше», — пояснює він.

Експерт радить зробити нехитрі арифметичні дії, аби отримати висновок про те, наскільки вище є вартість офісної нерухомості в Україні або на інших ринках, припустимо в Польщі.

Отже, беремо офісну будівлю класу «А» в центральному діловому районі (ЦДР) Києва з якісним складом орендарів і ставкою капіталізації на рівні 11%. Причому якщо ми залишаємо ЦДР і беремо менш ліквідний об'єкт, ставка буде ще вище. У Варшаві, де ринок розвивається набагато активніше, цей показник становить 4,5%.

«Офісна будівля, що перебуває у Варшаві, приносить, припустимо, орендний дохід у $5 млн, коштує вдвічі дорожче, ніж такий же об'єкт в Україні, який генерує ті ж $5 млн. Виходячи з цього, ринкова вартість будівлі у Варшаві становить $111 млн ($5 млн/4,5%), а в Києві будинок з таким же орендним доходом коштуватиме трохи більше $45 млн ($5 млн/11%)», — пояснює експерт.

Читайте також: Наслідки «коронакризи». Як китайський вірус вплине на економіку України та світу

Таке порівняння, звертає увагу Носаченко, не враховує доступність позикового фінансування та повернення на вкладений капітал з банківським фінансуванням, яке є дуже дешевим.

Пряме повернення на інвестицію буде істотно вище, ніж 4,5%. На українському ж ринку позикове фінансування досить дороге. І якщо тій чи іншій компанії вдається залучити кредитування для девелопменту, то на більш пільгових умовах банку, ніж середньоринкові.

Усе залежить від багатьох факторів — як загальноринкових (наприклад, ставки оренди або співвідношення попиту й пропозиції), так і особисто від інвестора: в якому сегменті у вас є експертиза управління або бажання розібратися, який бюджет покупки і цілі.

Ярослав Горбушко радить дивитися case by case і враховувати загальну кон'юнктуру ринку. До розвитку ситуації з пандемією ставки прибутковості для кращих комерційних приміщень виглядали наступним чином: офіси і ритейл – 11,7%, склади – 13% (дані на початок року).

«Чим вище дохідність, тим вище ризик. Наприклад, теоретично зараз вигідно інвестувати в склади, але за кризових явищ в економіці цей сегмент, як правило, «просідає» першим. Тому до кожної інвестиції потрібно підходити розсудливо, розуміючи ринкову ситуацію, тренди і ризики – як країни, так і ті, що властиві конкретному об'єкту», — рекомендує директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

За словами керуючого директора Colliers International (Україна), вибираючи між об'єктами офісної та торговельної нерухомості з одним рівнем прибутковості і вартістю активів, інвестор, як правило, віддає перевагу офісному сегменту. Адже ритейл чутливіший до коливань економіки і курсу валют.

«Кожен стресовий фактор впливає на зниження купівельної спроможності, на зниження оборотів, отже, орендар не в змозі платити обумовлену раніше орендну ставку», — говорить Носаченко.

До уваги варто брати зростання е-commerce, яка витісняє офлайн-торгівлю, але дає шанси для логістичної нерухомості.

Однак, за словами аналітика, якісні професійні об'єкти торговельної нерухомості з грамотною концепцією для України є важливими й потрібними. Попит на них зберігатиметься.

Тому якщо раптом вам близький саме цей сегмент, зневірятися не варто. Просто поріг входу, конкуренція, операційні витрати можуть підкосити непідготовленого гравця.

До речі, вторинні інвестиції саме в торгові об'єкти цього року лідирують, ділиться з нами своїми спостереженнями Мисак. На другому місці — офіси.

Для первинних інвестицій експерт радить звернути увагу на офіси та склади. «Беручи до уваги низьку вакантність і стабільний попит на цих ринках, ми бачимо велику перспективу й цікаві можливості», — поділився він.

Складська нерухомість, за словами Носаченка, поки програє офісній через низьку маржинальність. До 2019 року вартість квадратного метра була нижче вартості фактичного будівництва. Експерт пов'язує це з рівнем орендних ставок.

«Якщо зараз орендна ставка в якісних об'єктах становить близько $5 /кв. м/місяць (без урахування ПДВ), то витрати на будівництво з урахуванням вартості землі становлять близько $500/кв. м. Тому поки інвестувати в будівництво економічно недоцільно», — вважає він.

Але так було до того, як весь світ зіткнувся з коронавірусом, закрився вдома і пішов в онлайн. E-commerce і фармацевтика найближчим часом, швидше за все, змусять девелоперів переглянути свої плани і розвернутися на 180 градусів у бік складів.

А ось готелям доведеться несолодко. Індустрія гостинності першою прийняла на себе удар і вже зараз несе мільярди збитків по всьому світу.

За своєю природою це був досить непростий сегмент, що довго окупається і дуже страждає від будь-яких економічних і політичних турбулентностей. Просідає показник завантаження — падає прибутковість. А витрати на управління в цьому сегменті завжди є стабільно високими.

Усе залежить від сегмента, а також самого об'єкта: його місця розташування, якісних характеристик, зокрема стану будівлі, ремонту, інженерних комунікацій. Впливає на вартість «квадрата» і наявність орендарів або показник попиту на об'єкт.

Приміром, за даними Олександра Носаченка, якщо йдеться про Київ, то «вилка» вартості якісної офісної нерухомості складає $1500-2500/кв. м.

Якісні об'єкти, заповнені орендарями, що розташовані в межах центрального ділового району, важко придбати нижче $2000/кв. м. Вартість високоякісних складських приміщень – $400-450/кв. м.

Горбушко наводить приклад середніх цін купівлі офісів на Подолі, які 2019 року саме були на рівні $1,5-2 тис. А логістичні комплекси від 10 тис. кв. м віддавали за $400-$500 за кв. м.

Володимир Мисак зі свого боку нагадує, що офісні об'єкти класу А йшли по $2-3 тис. доларів за квадрат, торгові об'єкти класу А — за $1,5- 4 тис., а склади цього ж класу — за $400-600.

Зверніть увагу, що ці суми можуть бути переглянуті зважаючи на ситуацію з коронавірусом і подальший розвиток подій.

Окупність, за словами Олександра Носаченка, це зворотний показник від ставок капіталізації. Чим вище ставка капіталізації, тим швидше окупається проєкт, але й ризики в такомуразі пропорційно вище.

«Наприклад, враховуючи, що для кращих об'єктів офісної нерухомості поточна ставка капіталізації становить 11%, окупність буде в середньому близько 9 років (1/11%), якщо ставка капіталізації буде 12%, то відповідно термін окупності зменшується до близько 8 років», — пояснює експерт.

Ярослав Горбушко, аналізуючи середні показники, говорить про 9, 8 і 9 років окупності на ринку офісних, складських та торгових приміщень відповідно.

«Показник не тільки є обернено пропорційний ставці капіталізації, але й залежить від стану ринку, рівня країнного ризику, макроекономічної ситуації, індивідуальних характеристик об'єкта та інших факторів», — додав він.

Володимир Мисак наводить дані за 4 квартал 2019 року, коли ставки прибутковості на кращі об'єкти комерційної нерухомості в усіх сегментах закріпилися в столиці на рівні 11,5-12,5%, що відповідає 8-8,5 рокам окупності.

«З урахуванням ситуації з COVID-19 і глобальними очікуваннями можливої рецесії ставки очікуваної прибутковості зростуть», — прогнозує експерт.

Мисак впевнений, що ключовим моментом в інвестиціях у нерухомість є вміння побачити приховані можливості зростання вартості активу.

Пропонуємо розглянути питання все на тому ж прикладі офісної будівлі. На момент продажу нерухомості її вартість може або зрости, або впасти через кон'юнктуру ринку і модель управління.

Тому кінцеву прибутковість потрібно розраховувати з урахуванням ситуації на момент виходу з інвестиціями.

У нашому прикладі інвестор грамотно керував своїм активом протягом 5 років і зумів продати за ціною 15 млрд. Його початкові вкладення принесли і дохід від оренди, і додатковий дохід від збільшення вартості.

Ситуація з поширенням коронавірусу, яка розгортається в усьому світі в реальному часі, робить туманними будь-які прогнози. Економічні наслідки в кількісних показниках будуть помітні в перспективі 2-3 місяців, а поки можна говорити про наступні тенденції.

По-перше, за словами Мисака, з урахуванням зростання невизначеності очікування інвесторів щодо прибутковості збільшаться. Як наслідок, можна очікувати зниження вартості об'єктів.

«Буде ринок орендаря. Рівень попиту на комерційні площі також коригуватиметься», — упевнений експерт.

У контексті останніх подій аналітики CBRE Ukraine очікують досить швидкого уповільнення ділової активності в усьому світі і в Україні. Прогнозовано, що великі компанії можуть відкласти реалізацію довгострокових проєктів і планів.

«При цьому, враховуючи здоровий стан глобальної економіки та стабілізацію української протягом останніх 2 років, ми не очікуємо істотних потрясінь на ринку комерційної нерухомості в усіх сегментах галузі. Ймовірно, після спаду пандемії ділова активність повинна так само швидко відновитися і досягти «довірусного» рівня, особливо враховуючи відкладений попит за період карантину», — пояснили в компанії.

Велике значення матиме не тільки динаміка вірусу, але й фактори при надходженні позитивних новин у боротьбі з хворобою.