Инвестиции в коммерческую недвижимость в Украине в 2020: что нужно знать

Инвестиции в коммерческую недвижимость в условиях кризиса пугают не только новичков, но и опытных раньтье. Вместе с экспертами рынка недвижимости разбирались о том, что такое доходность, куда стоит вкладывать деньги на пороге финансового кризиса и есть ли шанс у офисов, складов и торговых объектов выйти из ситуации с минимальными потерями.

В период нестабильности, когда курсовые качели просто пугают, ставки по депозитам в надежных банках далеки от идеала. Инвестировать в ценные бумаги в такой ситуации рискнет не каждый, а с фондовыми биржами «на ты» единицы. Работающей альтернативой остается недвижимость, в частности коммерческая.

Эксперты не скрывают: COVID-19 и ожидания возможной глобальной рецессии скажутся и на рынке недвижимости. Но пока о качественных показателях судить рано, а чтобы сохранить деньги, уже сейчас важно понимать, как, зачем и куда стоит инвестировать.

Читайте также: Без паники: как коронавирус влияет на рынок недвижимости Украины

Доходность — это один из главных показателей, который ответит на прямой вопрос: а стоит ли. Проще говоря, он оценит целесообразность затрат. По словам Ярослава Горбушко, директора департамента рынков капитала CBRE Ukraine, есть несколько способов расчета доходности проекта. Самым простым и понятным является соотношение чистого годового арендного дохода от объекта недвижимости и суммы инвестиции (покупки).

Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield в Украине, приводит пример. Скажем, у инвестора есть возможность приобрести офисное здание по цене 10 млн грн (без ПДВ). Он посчитал, что сможет сдавать его в длительную аренду и получать чистую прибыль в размере 1,2 млн грн (без ПДВ) в год.

Фото: Cushman & Wakefield в Украине

Под чистым арендным доходом мы понимаем, что уже отняты платежи за коммунальные услуги, управление, поддержку и обслуживание здания. Получается, что прибыльность составит 12% годовых (1,2 млн грн/10 млн грн). По этой же схеме можно рассчитать ее и для других сегментов коммерческой недвижимости.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина), в свою очередь напоминает, что рыночную стоимость готового объекта коммерческой недвижимости определяют два основных показателя: чистый операционный доход (ЧОД) и ставка капитализации.

Читайте также: Строительство на карантине. Как коронавирус скажется на рынке жилой недвижимости

«Ставки капитализации – это обратный показатель от уровня окупаемости. Чем он выше, тем более рискованным считается рынок. К примеру, арендные ставки в офисном сегменте Польше практически равны украинским, но стоимость актива вдвое больше, потому что ставка капитализации вдвое меньше», — поясняет он.

Эксперт советует совершить нехитрые арифметические действия, чтобы сделать вывод о том, насколько выше стоимость офисной недвижимости в Украине или на других рынках, допустим в Польше.

Итак, берем офисное здание класса «А» в центральном деловом районе (ЦДР) Киева с качественным составом арендаторов и ставкой капитализации на уровне 11%. Причем если мы покидаем ЦДР и берем менее ликвидный объект, ставка будет еще выше. В Варшаве, где рынок развивается гораздо активнее, этот показатель составляет 4,5%.

«Офисное здание, которое находится в Варшаве, приносит, допустим, арендный доход в $5 млн, стоит в два раза дороже, чем такой же объект в Украине, генерирующий те же $5 млн. Исходя из этого, рыночная стоимость здания в Варшаве составляет $111 млн ($5 млн/4,5%), а в Киеве здание с таким же арендным доходом будет стоить чуть более $45 млн ($5 млн/11%)», — поясняет эксперт.

Читайте также: Последствия «коронакризиса». Как китайский вирус повлияет на экономику Украины и мира

Такое сравнение, обращает внимание Носаченко, не учитывает доступность заемного финансирования и возврат на вложенный капитал с банковским финансированием, которое является очень дешевым.

Прямой возврат на инвестицию будет существенно выше, чем 4,5%. На украинском же рынке заемное финансирование достаточно дорогое. И если той или иной компании удается привлечь кредитование для девелопмента, то на более льготных условиях банка, чем среднерыночные.

Все зависит от множества факторов — как общерыночных (к примеру, ставки аренды или корреляция спроса и предложения), так и лично от инвестора: в каком сегменте у вас есть экспертиза управления или желание разобраться, какой бюджет покупки и цели.

Ярослав Горбушко советует смотреть case by case и учитывать общую конъюнктуру рынка. До развития ситуации с пандемией ставки доходности для лучших коммерческих помещений выглядели так: офисы и ритейл – 11,7%, склады – 13% (данные на начало года).

«Чем выше доходность, тем выше риск. Например, теоретически сейчас выгодно инвестировать в склады, но при кризисных явлениях в экономике этот сегмент, как правило, «проседает» первым. Поэтому к каждой инвестиции нужно подходить с умом, понимая рыночную ситуацию, тренды и риски – как страны, так и присущие конкретному объекту», — рекомендует директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine.

Фото: Cushman & Wakefield в Украине

По словам управляющего директора Colliers International (Украина), выбирая между объектами офисной и торговой недвижимости с одним уровнем доходности и стоимостью активов, инвестор, как правило, отдает предпочтение офисному сегменту. Ведь ритейл более чувствителен к колебаниям экономики и курса валют.

«Каждый стрессовый фактор влияет на снижение покупательской способности, на снижение оборотов, следовательно, арендатор не в состоянии платить оговоренную ранее арендную ставку», — говорит Носаченко.

Во внимание также стоит брать рост е-commerce, который теснит оффлайн-торговлю, но дает шансы для логистической недвижимости.

Однако, по словам аналитика, качественные профессиональные объекты торговой недвижимости с грамотной концепцией Украине важны и нужны. Спрос на них будет сохраняться.

Поэтому если вдруг вам близок именно этот сегмент, отчаиваться не стоит. Просто порог входа, конкуренция, операционные расходы могут подкосить неподготовленного игрока.

Кстати, вторичные инвестиции именно в торговые объекты в этом году лидируют, делится с нами наблюдениями Мысак. На втором месте — офисы.

Для первичных инвестиций эксперт советует обратить внимание на офисы и склады. «Принимая во внимание низкую вакантность и стабильный спрос на этих рынках, мы видим большую перспективу и интересные возможности», — поделился он.

Складская недвижимость, по словам Носаченко, пока проигрывает офисной из-за низкой маржинальности. До 2019 года стоимость квадратного метра была ниже стоимости фактического строительства. Эксперт связывает это с уровнем арендных ставок.

«Если сейчас арендная ставка в качественных объектах составляет около $5 /кв. м/месяц (без учета НДС), то расходы на строительство с учетом стоимости земли составляют около $500/кв. м. Поэтому пока инвестировать в строительство экономически нецелесообразно», — считает он.

Но так было до того, как весь мир столкнулся с коронавирусом, закрылся дома и ушел в онлайн. E-commerce и фармацевтика в ближайшее время, скорее всего, заставят девелоперов пересмотреть свои планы и развернуться на 180 градусов в сторону складов.

А вот гостиницам придется несладко. Индустрия гостеприимства первой приняла на себя удар и уже сейчас несет миллиарды убытков по всему миру.

По своей природе это был весьма непростой и долго окупаемый сегмент, который очень страдает от любых экономических и политических турбулентностей. Проседает показатель загрузки — падает доходность. А затраты на управление в этом сегменте всегда стабильно высоки.

Все зависит от сегмента, а также самого объекта: его месторасположения, качественных характеристик, в том числе состояния здания, ремонта, инженерных коммуникаций. Влияет на стоимость «квадрата» и наличие арендаторов или показатель спроса на объект.

К примеру, по данным Александра Носаченко, если речь идет о Киеве, то «вилка» стоимости качественной офисной недвижимости составляет $1500-2500/кв. м.

Качественные объекты, заполненные арендаторами, расположенные в пределах центрального делового района, тяжело приобрести ниже $2000/кв. м. Стоимость высококачественных складских помещений – $400-450/кв. м.

Горбушко приводит в пример средние цены покупки офисов на Подоле, которые в 2019 году как раз и были на уровне $1,5-2 тыс. А логистические комплексы от 10 тыс. кв. м отдавали за $400-$500 за кв. м.

Владимир Мысак в свою очередь напоминает, что офисные объекты класса А уходили по $2-3 тыс. долларов за квадрат, торговые объекты класса А — за $1,5 — 4 тыс., а склады этого же класса — за $400-600.

Обратите внимание, что эти суммы могут быть пересмотрены ввиду ситуации с коронавирусом и дальнейшего развития событий.

Окупаемость, по словам Александра Носаченко, это обратный показатель от ставок капитализации. Чем выше ставка капитализации – тем быстрее окупается проект, но и риски в таком случае пропорционально выше.

«К примеру, учитывая, что для лучших объектов офисной недвижимости текущая ставка капитализации составляет 11%, окупаемость будет в среднем около 9 лет (т. к. 1/11%), если ставка капитализации будет 12%, то, соответственно, срок окупаемости уменьшается до около 8 лет», — поясняет эксперт.

Ярослав Горбушко, анализируя средневзвешенные показатели по рынку, говорит о 9, 8 и 9 годах окупаемости на рынка офисных, складских и торговых помещений соответственно.

«Показатель не только обратно пропорционален ставке капитализации, но и зависит от состояния рынка, уровня странового риска, макроэкономической ситуации, индивидуальных характеристик объекта и других факторов», — добавил он.

Владимир Мысак приводит данные за 4 квартал 2019, когда ставки прибыльности на лучшие объекты коммерческой недвижимости во всех сегментах закрепились в столице на уровне 11,5-12,5%, что соответствует 8-8,5 годам окупаемости.

«С учетом ситуации с COVID-19 и глобальными ожиданиями возможной рецесии ставки ожидаемой прибыльности вырастут», — прогнозирует эксперт.

Мысак уверен, что ключевым моментом в инвестициях в недвижимость является умение увидеть скрытые возможности роста стоимости актива.

Предлагаем рассмотреть вопрос все на том же примере офисного здания. На момент продажи недвижимости его стоимость может либо вырасти, либо упасть из-за конъюнктуры рынка и модели управления.

Фото Cushman & Wakefield в Украине

Поэтому конечную прибыльность нужно рассчитывать именно с учетом ситуации на момент выхода из инвестиций.

В нашем примере инвестор грамотно управлял своим активом на протяжении 5 лет и сумел продать по цене 15 млрд. Его начальные вложения принесли и доход от аренды, и дополнительный доход от увеличения стоимости.

Ситуация с распространением коронавируса, которая разворачивается во всем мире в реальном временем, делает туманными любые прогнозы. Экономические последствия в количественных показателях будут заметны в перспективе 2-3 месяцев, а пока можно говорить о наметившихся тенденциях.

Во-первых, по словам Мысака, с учетом роста неопределенности ожидания инвесторов в отношении прибыльности увеличатся. Как следствие, можно ожидать снижение стоимости объектов.

«Будет рынок арендатора. Уровень спроса на коммерческие площади также будет корректироваться», — уверен эксперт.

В контексте последних событий аналитики CBRE Ukraine ожидают достаточно быстрое замедление деловой активности во всем мире и в Украине. Прогнозируемо, что крупные компании могут отложить реализацию долгосрочных проектов и планов.

«При этом, учитывая здоровое состояние глобальной экономики и стабилизацию украинской в течение последних 2 лет, мы не ожидаем существенных потрясений на рынке коммерческой недвижимости во всех сегментах отрасли. Вероятно, после спада пандемии, деловая активность должна так же быстро восстановиться и достичь «довирусного» уровня, особенно учитывая отложенный спрос за период карантина», — пояснили в компании.

Большое значение будет иметь не только динамика вируса, но и факторы при поступлении позитивных новостей в борьбе с болезнью.