Зростання курсу долара вплине на ціни на нерухомість в Україні

Автор

Вікторія Берещак

На ринку житла панує певна невизначеність: через ослаблення курсу гривні довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні доведеться переглянути. На нас чекає падіння доходів, яке насамперед вдарить по новобудовах мас-маркету і слабким гравцям, в яких немає фінансового ресурсу для роботи в період кризи.

Динаміка цін на нерухомість зараз оголила низку тенденцій, що будуть актуальними в найближчі пів року. з'ясувало, які саме.

Середня ціна на квартири в новобудовах за підсумками березня в гривневому еквіваленті склала 25 тис. грн/кв. м, а в доларовому — $980/кв. м. У порівнянні з попереднім місяцем ціни на нерухомість у національній валюті в Києві зросли на 500 грн, або 2%, а в доларах — просіли на $10, або 1%.

Динаміка цін на нерухомість в березні, за даними порталу про нерухомість ЛУН.uа, показала, що житло економ-класу в гривневому еквіваленті залишилося на колишньому рівні — 17 тис. грн/кв. м, а в доларовому просіло на $10, або 1,5% — до $680/кв. м. Комфорт виріс у нацвалюті на 500 грн, або 2% — до 21,3 тис. грн/кв. м, а в доларах просів на $10, або 1,2% — до $830/кв. м.

Новобудови бізнес-класу подорожчали на 1,1 тис. грн, або 3,1% — до 36,3 тис. грн/кв. м, а в доларах впали на $40, або 2,8% — до $1,4 тис./кв. м. Еліт-клас відреагував на курсові коливання зростанням гривневих цін на 5,8 тис. грн, або 8,3% у порівнянні з лютим — до 69,6 тис. грн/кв. м, а в доларах — на $30, або 1,2% — до $2,6 тис./кв. м.

Ціни на нерухомість в Києві по районах у березні змінилися наступним чином. У гривнях спостерігалося тотальне зростання, за винятком Шевченківського і Солом'янського районів — новобудови там втратили в ціні 200 і 400 гривень, або 0,6% і 1,8%. Їхня вартість знизилася до 32 тис. грн/кв. м і 22,1 тис. грн/кв. м відповідно.

В інших районах квадратний метр у гривнях подорожчав. В Оболонському — на 300 грн, або 1,4% — до 21,1 тис. грн/кв. м, у Подільському — на 700 грн, або 3,1% — до 23,2 тис. грн/кв. м, у Святошинському — на 400 грн, або 1,9% — до 21 тис. грн/кв. м.

У Голосіївському — на 1,3 тис. грн, або 5,2% — до 26,3 тис. грн, у Деснянському — на 200 грн, або 1,1% — до 19,2 тис. грн, у Дніпровському — на 1 тис. грн, або 5% — до 21 тис. грн, а в Дарницькому — на 800 грн, або 4,1% — до 20,2 тис. грн/кв. м.

Зовсім інакше виглядає картина в доларах. В Оболонському районі вартість квартир у новобудовах в березні в середньому просіла на $70, або 8,2% — до $780/кв. м, у Святошинському — на $70, або 8,3% — до $770/кв. м.

У Шевченківському падіння склало $120, або 9,2% — до $1,2 тис./кв. м, у Дарницькому ціни просіли на $50, або 6,3% — до $750/кв. м, у Деснянському — на $10, або 1,3% — до $760/кв. м, у Солом'янському — на $10, або 1,1% — до $890/кв. м.

У Подільському та Дніпровському районах ціни на нерухомість залишилися в колишньому діапазоні — $910/кв. м і $810/кв. м.

А в Печерському та Голосіївському спостерігалося зростання — на $10, або 0,5% і 1% — до $1,9 тис./кв. м і 1 тис./кв. м відповідно.

Як вплине зростання курсу долара на нерухомість в Україні

Виходячи з досвіду останніх років, у разі коливання валютних курсів динаміка цін на нерухомість займає якусь середню позицію: якщо курс долара зростає, ціни в американській валюті трохи просідають, а ось у гривні — підростають. Так буде і цього разу.

Зараз забудовники, аби стимулювати платоспроможного клієнта та інвестиційні операції, зафіксували вигідний курс валют для покупки у своїх житлових комплексах до кінця карантину, але в перспективі ситуація зміниться.

Інфляція, зростання цін на комплектуючі та будівельні матеріали, витрати на техніку та пальне призведуть до зростання собівартості будівництва, а це потягне за собою вгору і ціни. Просідання цін можливе за рахунок тотального падіння попиту і зачепить воно, найімовірніше, економ-сегмент і по дотичній пройдеться комфорт-класом та бізнес-класом.

Річ у тім, що ціни значною мірою номіновані в гривнях, але прив'язані до долара. Це стосується будь-якої угоди: 100% оплати, розстрочення (виняток — короткі програми на 3-6 місяців), іпотечних програм з банками.

Щойно долар підростає, гривневі ціни починають йти вгору. Причому незалежно від сегменту. І якщо у верхньому ціновому діапазоні це легко пояснити економікою проєкту (будматеріали, благоустрій, ландшафт, створення інфраструктури тягнуть пристойно з бюджету, гостро реагуючи на курсові коливання), то для продавців житла в бюджетному сегменті це велика спокуса і чи не єдиний шанс зіграти на підвищення.

Ціни на нерухомість у кризу: чого чекати

Однак в умовах уповільнення економіки, безумовно, спостерігатиметься деяке зниження попиту на житлову нерухомість. Немає попиту — немає кому продавати, а отже, і приводів підвищувати цінник.

Просідання попиту торкнеться мас-маркету і дешевого сегменту, що стане приводом для демпінгу. Це позначиться на всьому ринку. Не виключено, що в перспективі 2-3 місяців на нас чекає певне зменшення кількості угод.

Однак ситуація з глобальним прогнозом щодо цін на нерухомість в Україні 2020 року не зовсім однозначна. Загалом, незважаючи на всі потрясіння минулого року (зупинка будівництв «Укрбуду», політична турбулентність і невизначеність), ми спостерігали волатильну стабільність. Середні ціни залишалися приблизно на одному рівні і росли в межах інфляції.

Коли впадуть ціни на нерухомість в Україні

Будь-які глобальні потрясіння, як-то економічна криза 2020 або пандемія COVID-19, провокують панічні атаки і стрибки цін вгору/вниз. На питання про те, коли впадуть ціни на нерухомість в Україні, є дві відповіді.

Проста: чекайте просідання попиту і зниження цін у ЖК економ-класу і неліквідних комплексах, а також на вторинному ринку в перспективі 2-3 місяців через глобальне падіння попиту.

Складна: його не буде в якісному вираженні. Адже сегменти комфорт+, бізнес та бізнес+ з правильною концепцією вже пристосувалися до зростання долара.

Зараз забудовники, у портфелі яких є такі ЖК, фіксують сплеск попиту — знецінення гривні підштовхне багатьох покупців до якнайшвидшого вирішення житлового питання.

Люди відходять від першого шоку через карантин і починають вкладатися в нерухомість, тому девелопери, найімовірніше, підвищуватимуть ціни. Плюс зростатиме собівартість за рахунок подорожчання складових і тиснутиме інфляція.

Щоправда, через деякий час зростання вартості житла неминуче спричинить падіння попиту, оскільки купівельна спроможність уже зараз знаходиться на межі. Тоді можливий невеликий відкат у ціновому діапазоні, якщо у девелоперів буде можливість знижувати ціни.

Тут усе залежить від макроекономічної ситуації, прогнозів щодо інфляції, собівартості будівництва. Продавати собі у збиток ніхто в здоровому глузді не буде. Забудовники з фінансовою подушкою зможуть будувати без прив'язки до грошей інвесторів за рахунок внутрішнього ресурсу і при цьому стимулювати попит за допомогою різних акцій та знижок.

У затребуваних проєктах формату «місто в місті», багатофункціональних комплексах, екоконцептах тощо ціни навряд чи знижуватимуться. Знову ж є інтерес до ЖК, конвертований у гроші, а отже, всі підстави для підвищення цінника.

Якщо ви бачите десь на ринку ЖК з дисконтом, який на порядок нижче за інших, це привід замислитися і придивитися уважніше до проєкту і компанії. Занадто вигідні дисконтні умови, як правило, це спроба підігріти попит і сплавити неліквід.

На ринок нерухомості чекає переформатування. Платоспроможний попит, який залишиться, переорієнтується і стане скрупульозніше й ретельніше підходити до вибору житла.

До того ж в умовах кризи нерухомість залишається надійним інвестиційним активом. Боротьба за покупця посилиться, а після просідання купівельного попиту в окремих класах щонайменше на 40-60% слабкі гравці підуть з ринку. На нас чекає тотальна чистка.