На рынке жилья царит некая неопределенность: из-за ослабления курса гривны долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Украине придется пересмотреть. Нас ждет падение доходов, которое первым делом ударит по новостройкам масс-маркета и слабым игрокам, у которых нет финансового ресурса для работы в период кризиса.
Динамика цен на недвижимость сейчас обнажила ряд тенденций, которые будут актуальны в ближайшие полгода. 
выяснило, какие именно.
Средняя цена на квартиры в новостройках по итогам марта в гривневом эквиваленте составила 25 тыс. грн/кв. м, а в долларовом — $980/кв. м. В сравнении с предыдущим месяцем цены на недвижимость в национальной валюте в Киеве выросли на 500 грн, или 2%, а в долларах — просели на $10, или 1%.
Динамика цен на недвижимость в марте, по данным портала о недвижимости ЛУН.ua, показала, что жилье эконом-класса в гривневом эквиваленте осталось на прежнем уровне — 17 тыс. грн/кв. м, а в долларовом просело на $10, или 1,5% — до $680/кв. м. Комфорт вырос в нацвалюте на 500 грн, или 2% — до 21,3 тыс. грн/кв. м, а в долларах просел на $10, или 1,2% — до $830/кв. м.
Новостройки бизнес-класса подорожали на 1,1 тыс. грн, или 3,1% — до 36,3 тыс. грн/кв. м, а в долларах упали на $40, или 2,8% — до $1,4 тыс./кв. м. Элит-класс отреагировал на курсовые колебания ростом гривневых цен на 5,8 тыс. грн, или 8,3% в сравнении с февралем — до 69,6 тыс. грн/кв. м, а в долларах — на $30, или 1,2% — до $2,6 тыс./кв. м.
Цены на недвижимость в Киеве по районам в марте изменились следующим образом. В гривнах наблюдался тотальный рост, за исключением Шевченковского и Соломенского районов — новостройки там потеряли в цене 200 и 400 гривен, или 0,6% и 1,8%. Их стоимость снизилась до 32 тыс. грн/кв. м и 22,1 тыс. грн/кв. м соответственно.
В остальных районах квадратный метр в гривнах подорожал. В Оболонском — на 300 грн, или 1,4% — до 21,1 тыс. грн/кв. м, в Подольском — на 700 грн, или 3,1% — до 23,2 тыс. грн/кв. м, в Святошинском — на 400 грн, или 1,9% — до 21 тыс. грн/кв. м.
В Голосеевском — на 1,3 тыс. грн, или 5,2% — до 26,3 тыс. грн, в Деснянском — на 200 грн, или 1,1% — до 19,2 тыс. грн, в Днепровском — на 1 тыс. грн, или 5% — до 21 тыс. грн, а в Дарницком — на 800 грн, или 4,1% — до 20,2 тыс. грн/кв. м.
Совсем иначе выглядит картина в долларах. В Оболонском районе стоимость квартир в новостройках в марте в среднем просела на $70, или 8,2% — до $780/кв. м, в Святошинском — на $70, или 8,3% — до $770/кв. м.
В Шевченковском падение составило $120, или 9,2% — до $1,2 тыс./кв. м, в Дарницком цены просели на $50, или 6,3% — до $750/кв. м, в Деснянском — на $10, или 1,3% — до $760/кв. м, в Соломенском — на $10, или 1,1% — до $890/кв. м.
В Подольском и Днепровском районах цены на недвижимость остались в прежнем диапазоне — $910/кв. м и $810/кв. м.
А в Печерском и Голосеевском наблюдался рост — на $10, или 0,5% и 1% — до $1,9 тыс./кв. м и $1 тыс./кв. м соответственно.
Как повлияет рост курса доллара на недвижимость в Украине
Исходя из опыта последних лет, при колебании валютных курсов динамика цен на недвижимость занимает некую среднюю позицию: в случае роста курса доллара цены в американской валюте немного проседают, а в гривне — подрастают. Так будет и на этот раз.
Сейчас застройщики, чтобы стимулировать платежеспособного клиента и инвестиционные сделки, зафиксировали выгодный курс валют для покупки в своих жилых комплексах до конца карантина, но в перспективе ситуация изменится.
Инфляция, рост цен на комплектующие и строительные материалы, затраты на технику и горючее приведут к росту себестоимости строительства, а это потянет за собой цены вверх. Проседание цен возможно за счет тотального падения спроса и заденет оно, как правило, эконом-сегмент и по касательной пройдется по комфорт-классу и бизнес-классу.
Дело в том, что по большей части цены номинированы в гривнах, но привязаны к доллару. Это касается любой сделки: 100% оплаты, рассрочки (исключение — короткие программы на 3-6 месяцев), ипотечных программ с банками.
Как только доллар подрастает, гривневые цены начинают стремиться вверх. Причем независимо от сегмента. И если в верхнем ценовом диапазоне это легко объяснить экономикой проекта (стройматериалы, благоустройство, ландшафт, создание инфраструктуры тянут прилично из бюджета, остро реагируя на курсовые колебания), то для продавцов жилья в бюджетном сегменте это большой соблазн и едва ли не единственный шанс сыграть на повышение.
Цены на недвижимость в кризис: чего ждать
Однако в условиях замедления экономики, несомненно, будет наблюдаться некоторое снижение спроса в жилой недвижимости. Нет спроса — некому продавать, а значит, и поводов повышать ценник.
Проседание спроса затронет масс-маркет и дешевый сегмент, что станет причиной для демпинга. Это скажется на всем рынке. Не исключено, что в перспективе 2-3 месяцев нас ждет некое проседание количества сделок.
Однако ситуация с глобальным прогнозом цен на недвижимость в Украине в 2020 году не совсем однозначная. В целом, несмотря на все потрясения минувшего года (остановка строек «Укрбуда», политическая турбулентность и неопределенность), мы наблюдали волатильную стабильность. Средние цены оставались примерно на одном уровне и росли в пределах инфляции.
Когда упадут цены на недвижимость в Украине
Любые глобальные потрясения, как то экономический кризис 2020 или пандемия COVID-19, провоцируют панические атаки и скачки цен вверх/вниз. На вопрос о том, когда упадут цены на недвижимость в Украине, есть два ответа.
Простой: ждите проседания спроса и снижения цен в ЖК эконом-класса и неликвидных комплексах, а также на вторичном рынке в перспективе 2-3 месяцев из-за глобального падения спроса.
Сложный: его не будет в качественном выражении. Потому что сегменты комфорт+, бизнес и бизнес+ с правильной концепцией уже приспособились к росту доллара.
Сейчас застройщики, в портфеле которых есть такие ЖК, фиксируют всплеск спроса — обесценивание гривны подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса.
Люди отходят от первого шока из-за карантина и начинают вкладываться в недвижимость, поэтому девелоперы, скорее всего, будут повышать цены. Плюс будет расти себестоимость за счет удорожания составляющих и давить инфляция.
Правда, через некоторое время рост стоимости жилья неизбежно повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательная способность уже сейчас находится на пределе. Тогда возможен небольшой откат в ценовом диапазоне, если у девелоперов будет возможность снижать цены.
Тут все зависит от макроэкономической ситуации, прогнозов по инфляции, себестоимости строительства. Продавать себе в убыток никто в здравом уме не будет. Застройщики с финансовой подушкой смогут строить без привязки к деньгам инвесторов за счет внутреннего ресурса и при этом стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок.
В востребованных проектах формата «город в городе», многофункциональных комплексах, экоконцептах и т.п. цены вряд ли будут снижать. Опять же есть интерес к ЖК, конвертируемый в деньги, а следовательно, все основания для повышения ценника.
Если вы видите где-то на рынке ЖК с дисконтом, который на порядок ниже других, это повод задуматься и присмотреться внимательнее к проекту и компании. Слишком выгодные скидочные условия, как правило, это попытка подогреть спрос и сплавить неликвид.
Рынок недвижимости ждет переформатирование. Платежеспособный спрос, который останется, переориентируется и станет более скрупулезно и тщательно подходить к выбору жилья.
К тому же в условиях кризиса недвижимость остается надежным инвестиционным активом. Борьба за покупателя усилится, а после проседания покупательского спроса в отдельных классах минимум на 40-60% слабые игроки уйдут с рынка. Нас ждет тотальная чистка.
Читайте также
