Раз на шість років український ринок нерухомості стикається з кризою: 2008-го, 2014-го, 2020-го. Кожен з цих періодів був спровокований унікальним комплексом факторів.
2008-го нас усіх зачепила світова фінансова криза, причини якої слід шукати у різкому зростанні субстандартних іпотечних зобов'язань; 2014 року почалася війна, а з нею — нова глава в житті країни: невизначеність і страх у суспільстві, різкий обвал гривні, що позначився на цінах на житло.
І якщо криза 2008-го за своєю природою була суто економічною, а 2014-го — спровокованою політичними й соціальними чинниками, то криза 2020-го є багатофакторною.
Пандемія коронавірусу, що набирає обертів, не тільки обвалила ціни на нафту, похитнула позиції долара, вдарила по глобальній економіці, але найголовніше — створила реальні ризики для здоров'я і життя людини.
Світ змінився за лічені дні й тижні. І на ринок нерухомості також чекає масштабна трансформація, яка стане помітною в розрізі від 3 до 6 місяців. На тлі зниження купівельної спроможності (звільнення, просідання доходів, нестабільна ситуація в економіці) окремі сегменти житлової нерухомості розгублять клієнтів.
Як правило, це мас-маркет, який досі будує за лекалами 2015 року. Раціонально створена просторова організація житлових і громадських зон, природно-ландшафтне середовище та інфраструктура комплексу — це, як правило, додаткові сотні мільйонів гривень у кошторисі та квадратний метр на 10-15% вище за середньоринкову ціну на старті будівництва.
Однак це вагома запорука стабільного попиту на проєкт поряд з правильною системою довгострокового планування, умінням грамотно розподіляти фінансування і мінімізувати ризики.
До кінця березня ціни, по суті, завмерли. Забудовники зафіксували курс долара нижче, ніж у банках та обмінниках, аби залучити покупця. Підключили і знижки, і акції, і дисконти. Тому зараз не виключене збільшення числа угод.
Далі, якщо, звичайно, курс долара раптом чомусь різко не повернеться до позначки 25 грн, цінники на нерухомість у гривні поповзуть вгору. Це не буде одразу +20%, проте поступове зростання в підсумку може дати в середньому +10-12% за три-чотири місяці.
Це стосується новобудов, до яких інвестори та покупці зберігатимуть інтерес: відновлення і зростання попиту стануть спусковим механізмом для ціноутворення. Нерухомість в умовах кризи стає потенційно цікавим лотом для збереження накопичень і заробітку.
Тим же, хто через кризу стикнеться з просіданням попиту на 30-40% і більше, доведеться шукати ресурси для операційних витрат і продовження будівництва всередині компанії. І ось тут на нас чекає м'ясорубка: не виключено, що деякі компанії посиплються.
Утримувати або знижувати ціни забудовникам не вдасться — затрати на будівельні матеріали, транспортні витрати, інфляція не дозволять. Та й супутні індивідуальні статті витрат проєкту (концепція, інфраструктура, архітектура і дизайн тощо) тягнуть пристойно, якщо є мета продати, а не просто побудувати коробку.
Від того, як довго Україна боротиметься з коронавірусом, також залежить, наскільки просяде ринок нерухомості (попит-пропозиція, зупинка будівництв у тих, хто не розрахував сили, відкладання деяких нових ЖК до кращих часів) і скільки потім часу знадобиться для відновлення темпів зростання.
Криза-2020 дає ринку нерухомості важливі уроки. Насамперед, це чудовий час для того, аби обнулитися в частині стратегічного планування і переглянути свої підходи до бізнесу. Будувати за рахунок грошей платоспроможного клієнта — таке собі задоволення в умовах кризи, коли відбувається перерозподіл попиту з ліквідних на суперліквідні концепції та формати.
Починаються бої кращих, і тут важливо бути максимально близьким до запитів покупців. Карантин не привід зупиняти роботу і будівництво, а час максимально тримати оберти і переходити в онлайн.
Цифрові рішення та діджитал-трансформація потрібні були ринку нерухомості давно. Перехід у сферу дистанційних показів і угод, впевнена, прискорить цей процес.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
