В новостройке Киева в период карантина можно купить квартиру онлайн без особых проблем, но покупатель в большинстве своем не спешит в отделы продаж. Цены на квартиры в новостройках Киева в апреле в гривне не изменились, а в долларе просели. Почему так происходит и кто из застройщиков сумел выстоять в кризис, в материале 
.
Как изменились цены на квартиры в новостройках Киева
Цены в новостройках Киева в апреле в гривне в среднем не изменились и остались на уровне 25 тыс. грн за кв. м. Об этом свидетельствуют данные портала ЛУН.ua. При этом за год средняя стоимость квартир выросла на 1,7 тыс. грн, или 7,3%.
А вот в американской валюте цены в новостройках за месяц изменились существенно: с $980 за кв. м в марте до $910 за кв. м в апреле, то есть снизились на 7,1%.
Как рассказал коммерческий директор компании Saga Development Владимир Даниленко, несколько крупных застройщиков, которые устанавливают цены на свои объекты в долларах, зафиксировали курс на 6-10% ниже официального.
«Это, а также то, что вряд ли кто-то повысил стоимость квадратного метра в существующих условиях, и обусловило снижение средней цены», — уверен он.
Помимо прочего, Андрей Поляков, директор по продажам группы компаний DIM, советует обратить внимание на курсовые качели: после стремительного мартовского роста доллар в апреле потерял в цене более 1,5 грн.
«Отсюда и падение – удерживать долларовую цену застройщики сейчас не рискнут, поскольку это приведет к автоматическому повышению гривневой стоимости и, как следствие, снижению покупательской активности», — поясняет Поляков.
Что касается минимальной цены в новостройках Киева, то она просела за месяц на 200 грн, или 1,2% — до 17 тыс. грн/кв. м, а в долларах — на $10, или 1,6%.
На падение в долларе повлияло и замедление темпов строительства, и остановка площадок у некоторых компаний, и решение девелоперов отложить новые проекты до лучших времен, и существенное падение покупательской активности на первичном рынке недвижимости. Правда, случилось оно далеко не у всех.
Сложнее всего пришлось масс-маркету и бизнес-классу. В разговоре с один из киевских застройщиков, который работает исключительно в бизнес-классе, рассказал, что их целевая аудитория в большинстве своем еще в начале карантина либо выехала за город, либо закрылась в квартирах и отложила покупку нового жилья на неопределенный срок.
«Эти люди были настолько напуганы, что отказались от услуг домработниц. Фиксированный курс не помог — они просто не захотели выезжать на просмотр. Но с позапрошлой недели у нас начались первые встречи по предварительной записи, почувствовали наконец оживление».
Готовые квартиры в новостройках Киева лучше переносят кризис
Спрос на недвижимость в Киеве в марте упал в среднем на 50-70%, а в некоторых случаях и на все 100%. Продажа квартир в новостройках остановилась, покупатель замер в ожидании развития событий с карантином и пандемией коронавируса.
К концу марта — началу апреля ситуация стала более-менее понятной, рынок недвижимости свыкся с карантинными ограничениями, а застройщики оправились от первого шока и принялись активно подогревать спрос. В ход пошли выгодные дисконты, фиксированный курс, который ниже, чем на межбанке, условия длительной рассрочки.
Разработали антикризисные меры и для старых клиентов, предложив оплатить рассрочку по курсу 25,5 против общерыночного 27,3-27,5 грн за доллар. Некоторые компании открыто заявили, что готовы предоставить отсрочку по платежам и пойти навстречу, если у кого-то нет средств для погашения платежа по квартире.
В таких условиях несколько оживились спекулятивные инвесторы, которые отлично знакомы с первичным рынком и его ключевыми игроками. Именно поэтому, пока у одних застройщиков случился режим «шеф, все пропало», другие фиксировали сделки и проявляли активность.
По словам Даниленко, существенно просели продажи лишь в некоторых сегментах, а в других, наоборот, выросли. Прошелся кризис катком по самой дорогой недвижимости (элит-класс и премиум-сегмент) и по самой дешевой — эконом-классу, так называемому жилью масс-маркета.
«Во-первых, покупка недвижимости в таких объектах – это зачастую покупка первого собственного жилья, и у покупателя далеко не всегда есть вся сумма для покупки. В условиях всеобщей экономической неопределенности покупатели опасаются брать рассрочку, поскольку не уверены, что смогут ее выплачивать. К тому же из-за низкой маржинальности таких объектов риск существенных задержек строительства значительно возрастает», — пояснил он.
Кроме того, по словам Даниленко, во время карантина покупатели осознали, что классическое эконом-жилье без инфраструктуры, общественных пространств на территории, рекреационных зон поблизости слишком некомфортно для жизни.
«Те, у кого есть достаточная сумма для покупки, переключили внимание на проекты комфорт-класса с собственной инфраструктурой, зелеными зонами и водоемами поблизости. Например, наш проект О2 Residence, расположенный среди леса рядом с озером, в апреле бьет рекорды по продажам — они выросли в три раза в сравнении с докризисным периодом», — уточнил коммерческий директор Saga Development .
Как рассказал Андрей Поляков из группы компаний DIM, карантин подарил всему рынку недвижимости отложенные сделки из-за неуверенности части покупателей в своих будущих доходах и банального желания переждать период «турбулентности», хотя именно на этом можно удачно сыграть, получив такие выгодные условия, о которых в другое время оставалось бы только мечтать.
«Для ключевых девелоперов с репутацией это проседание продаж будет временным. Например, после довольно скромного марта группа компаний DIM уже в апреле вернулась к «докризисным» показателям.
Общее число сделок за месяц на 12% превысило результаты января, не дотянув только до пока рекордного в этом году февраля. Так что это, в первую очередь, вопрос доверия клиентов и способности быстро адаптироваться к изменившимся условиям, предлагая нужные инструменты», — уверен Поляков.
То, что вопрос доверия покупателя стал одним из решающих факторов, согласна и Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».
«Теперь при выборе новостройки покупатель в первую очередь смотрит на репутацию компании, сданные объекты, темпы строительства начатых ЖК и голосует за стоящие концепции своими деньгами», — отмечает она.
В «Интергал-Буд» одними из первых на рынке пошли навстречу клиенту: зафиксировали курс доллара на уровне 25,5 грн, сделали возможной отсрочку по платежам, предложили дисконты при 100% оплате и разработали антикризисные выгодные предложения по каждому ЖК.
Это пришлось по душе клиентам и вылилось в рекордный для простаивающего рынка улов: рост продаж на 20% в сравнении с мартом и несколько десятков проданных квартир в совершенно разных комплексах. И это в условиях кризиса и «мертвых продаж» для рынка.
«Благодаря быстрым темпам строительства, максимально открытой коммуникации и разноплановым концепциям комплексов в портфеле мы имеем такой фидбек от покупателя. Люди даже в кризис готовы покупать стоящий продукт на рынке недвижимости — не просто квадратные метры, а комфортную, безопасную и человекоцентристскую среду для жизни».
В компании, по словам Анисимовой, очень ждут, когда закончится сложный для столичной недвижимости период и начнется активное восстановление покупательской активности. Уже в мае-июне, если ситуация в стране будет благоприятной, «Интергал-Буд» ожидает увеличения числа сделок минимум в два раза.
«Сейчас очень важно быть максимально открытым и честным со своим покупателем, предложить ему разнообразные альтернативы, пойти навстречу, а также постоянно работать с отложенным спросом.
Карантин рано или поздно закончится, а лояльность и доверие аудитории к компании, которая не подвела и выполнила свои обещания, останется», — убеждена Анисимова.
Как купить квартиру в новостройке в кризис
Фактически у покупателей есть три варианта покупки жилья в новостройке Киева: 100% оплата, рассрочка и ипотечная партнерская программа.
При 100% оплате застройщик, как правило, предлагает систему скидок и дисконтов, чтобы поощрить клиента закрыть сделку. Партнерские программы самые длительные — на период до 20 лет с фиксированной процентной ставкой на первый год и отдельными условиями в дальнейшем.
Средняя ставка по рынке составляет 18-22%, хотя президент обещает дешевые кредиты на жилье под 10% уже в скором времени.
Рассрочка на квартиру, поясняет руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд», бывает разных видов: на период до введения дома в эксплуатацию или же на 3-5-7 лет с возможностью жить в квартире и выплачивать ее стоимость в удобном темпе. Это достаточно редкий, но весьма популярный продукт серди покупателей. Позволить себе подобное могут лишь застройщики с финансовым ресурсом и сильным брендом, которые не опираются исключительно на деньги покупателя и строят дома за свой счет.
«У нас есть 5 видов рассрочки на срок от 3 месяцев до 5 лет с фиксацией стоимости квартиры в договоре. Самый любимый продукт покупателей — это рассрочка на 3 месяца, поскольку в таком случае действуют те же бонусные условия, что и при 100% оплате», — пояснила она.
Рассрочка до 6 месяцев не менее популярна — она предлагает базовую стоимость без наценок и удорожания квадратного метра. Но в связи с карантином, поделилась Анисимова, инвестор увеличивает срок погашения до 12 месяцев. Удорожание квадратного метра в таком случае будет приблизительно на $30-40, что составляет 3-5% базовой цены.
Если хотите купить квартиру в рассрочку от «Интергал-Буда» до 3 лет, будьте готовы к наценке $80-100 за квадрат, что равно примерно 8-10% стоимости жилья. А самая длительная рассрочка до 5 лет предполагает минимизацию месячных платежей и наценку $100-150 за квадратный метр, или 12-15% стоимости квартиры. С учетом того, что инвестиции по завершении строительства в ликвидном ЖК дают в среднем минимум 20-30% годовых, покупатель все равно выигрывает.
В SAGA Development, как только грянул карантин, разработали свои спецпредложения, среди которых несколько видов рассрочки на квартиру. Один из них – с привязкой к курсу доллара: застройщик предлагает клиенту разделить с ним риски роста курса поровну.
«В мае мы запускаем новую программу, согласно которой клиент вносит 50% стоимости квартиры и, если в течение 3 месяцев понимает, что не состоянии выплачивать остаток, может расторгнуть договор без каких-либо штрафных санкций», — рассказал Даниленко.
Группа компаний DIM, как и коллеги по рынку, тоже отреагировала на «карантинное» состояние: зафиксировали курс 25 гривен за доллар при полной оплате и покупке в рассрочку, предложили скидки до 15% при полной оплате, квартиры с отделкой в подарок.
«Сейчас главный страх покупателя квартиры в новостройке – будет ли достроен его дом. Поэтому в ближайшее время приоритет, скорее всего, будет отдаваться проектам на более высоких стадиях готовности. А в случае, если покупатель захочет сэкономить и вложиться на более раннем этапе – объектам, в которых поддерживается высокая динамика работ», — уверен Поляков.
Согласны с ним и в компании «Интергал-Буд», добавив лишь, что высокая динамика работ должна быть реальной и зафиксирована в постоянно обновляемых отчетах со стройки. Переставлять краны с места на место, как делали некоторые компании раньше, уже недостаточно.
По словам Анисимовой, средние темпы строительства на площадках «Интергал-Буд» составляют 3-4 этажа в месяц, и в период карантинных ограничений застройщик не замедлял их, продолжая активно строить дома, благоустраивать территорию и создавать цельную экосистему в своих комплексах.
«Мы уверены, что современному покупателю важен не только дом, качество строительства, планировочные решения, но и организация общественных зон, инфраструктура, а также пространство вокруг новостройки. Поэтому дороги, парки, скверы по соседству становятся частью забот компании. Наша миссия как застройщика — созидать и менять городскую среду к лучшему, а не разрушать ее», — резюмирует Анисимова.
Чтобы не декларировать, а делать, уверена она, девелопер должен еще на этапе планирования грамотно вписать застройку в существующий ландшафт, изучить потребительскую аудиторию, создать Customer Journey Map и хорошо понимать своего клиента.
«Потому что безликий «детский садик на территории» и «коммерческие площади на первых этажах» уже не помогут», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буд».
По мнению коммерческого директора SAGA Development, в ближайшие 3-6 месяцев будут пользоваться спросом проекты с добавочной ценностью в виде, в первую очередь, рекреационных зон (собственный парк, сквер, водоем), общественных пространств, собственной качественной и продуманной инфраструктуры, проекты на финальных стадиях строительства и те, в которых застройщик будет демонстрировать хорошую динамику работ.
Прогноз цен на рынке новостроек Киева
Прогнозировать цены в новостройках Киева в условиях коронакризиса — дело неблагодарное: слишком много переменных и связующих факторов, которые могут повлиять на стоимость квартир.
Анна Анисимова убеждена, что средняя стоимость квадрата на рынке в ближайшие месяцы будет колебаться в пределах 1,5-3%, реагируя на рост себестоимости строительства в связи с подскочившим долларом и инфляцией, которой пророчат в этом году скачок до 11,6%.
«В ликвидных форматах и концепциях рост цены будет гораздо выше, чем среднерыночный. Минимум в 2-3 раза. К тому же по мере готовности объекта будет закономерное удорожание стоимости. Понятное дело, что мы будем ориентироваться на показатели спроса, который должен начать восстанавливаться по завершении карантина», — считает Анисимова.
Восстановление спроса до показателей января-февраля — важный психологический рубеж для первичного рынка. Ведь, по словам Полякова, текущая ситуация особо не позволяет застройщикам разогнаться.
Сейчас задача номер один – как можно скорее вернуть позиции, утраченные из-за карантина. А полноценное выравнивание цен станет возможным только после возвращения прежней покупательской активности.
«Поэтому можно предположить, что средняя гривневая цена в новостройках Киева особо не изменится, разве что только в сторону совсем небольшого повышения», — прогнозирует директор по продажам группы компаний DIM.
Влиять на динамику цен в новостройках будет, как обычно, и курс доллара, но теперь к нему прибавятся последствия карантина для экономики, напоминает Даниленко. Если курс доллара существенно вырастет, это повлечет за собой и рост цен.
«В проектах, которые пользуются высоким спросом, цены могут начать расти и раньше: например, в O2 Residence мы планируем повышение цен уже в мае. Чего точно не случится, так это обвала цен – падать им просто некуда», — убежден он.
Читайте также
