Будет ли ипотека под 10% годовых в Украине в 2020 году

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock


О доступной и выгодной ипотеке этой весной не говорил разве что ленивый. Представители власти и НБУ наперебой дают прогнозы о снижении ставок по кредитам к осени 2020 года, однако финсектор и застройщики не разделяют столь большого оптимизма.

Инструмент крайне востребован и строительным рынком, и покупателями. Но запустить дешевые кредиты на жилье возможно лишь в случае стабилизации ситуации в экономике и готовности рынка. О том, будут ли у нас кредиты на жилье под 10% годовых, как работает ипотека в других странах и что сдерживает ее в Украине, The Page узнавало из первых уст.

Как работает ипотека в Украине сейчас

Ипотека — это долгосрочный целевой кредит от банка, который покрывает покупку недвижимости заемщиком. Несмотря на то что в Украине официально ипотеки нет, около 10 банков работают с кредитами на жилье на первичном и вторичном рынке. Главная особенность такого кредита — залоговое имущество, которое в случае чего уходит в активы банка.

Средние ставки сейчас в диапазоне 22-24%, они стартуют со второго года. Первый, как правило, кажется практически раем — рекордные 3-5-7% и возможность погасить взятую сумму досрочно. Однако процент тех, кто берет кредит до года, невелик и едва превышает 15%.

Как правило, эти покупатели накопили и располагают практически всей суммой — у них средний доход от $1,5 тыс. в месяц и возможность стабильно погашать взятые 10-20% стоимости квартиры.

Остальная часть заемщиков берет квартиры, по словам представителей банков, в среднем на 10-15 лет, хотя кредитование в Украине рассчитано на срок до 20 лет. Выплатить пытаются как можно быстрее, чтобы распрощаться с кабальными процентами.

Банки не скрывают: ипотека в таком виде, как она есть сейчас, не выгодна ни покупателям квартир, ни застройщикам, ни финансовому сектору. У первых нет реальных ресурсов, чтобы покрыть расходы по обслуживанию кредита: сюда относим и ежемесячный платеж, и процент.

Напомним: средняя зарплата в Украине на данный момент составляет примерно 10,7 тыс. грн, а в Киеве — 15,7 тыс. грн. Предположим, вы покупаете 1-комнатную квартиру за 860 тыс. грн и вам не хватает всего 30% — 258 тыс. грн. Платеж по телу кредита будет в среднем 21 тыс. грн плюс процент.

Объективно средний чек на покупку квартиру в ипотеку, по словам представителей банков, составляет приблизительно полмиллиона гривен. Именно за такой суммой чаще всего обращаются украинцы, используя партнерские программы в отдельных ЖК.

При этом вопросом, почему ипотека такая дорогая, задаются не только покупатели, но и профессионалы рынка. По мнению Елены Дмитриевой, председателя правления «Глобус Банка», одной из ключевых причин является высокая стоимость ресурсной базы, а значит, и высокой ставки по кредитам.

«У банков высокие резервные требования со стороны НБУ и нормативные ограничения по ипотеке, которые сдерживают доступные кредиты. К тому же, будем честны, на данный момент в стране отсутствуют источники долгосрочных ресурсов для финансирования ипотечного кредитования», — поясняет банкир.

С мнением коллеги солидарен и Виталий Годун, начальник управления развития продуктов Укргазбанка, который связывает неразвитость этого сегмента кредитования с высокой инфляцией и девальвацией, незащищенностью собственности и прав кредитора, низкими зарплатами, то есть макроэкономическими проблемами.

В свою очередь собственник строительной компании «К.А.Н Девелопмент» Игорь Никонов считает, что банкам сейчас вообще лучше отменить привязку к зарплате или доходам, а обращать внимание на расходы, оценивать их по банковскому счету.

«По нашим комплексам всего 1-2 сделки по ипотеке в квартал, потому что люди либо не заинтересованы, либо они не могут пройти комплаенс у банка», — рассказал он во время выступления на ипотечном форуме в Киеве.

Однако в этом случае возникает вопрос: как банкам проверить платежеспособность заемщика. Рынок еще помнит займы, которые выдавались в 2008-м и ранее, мертвым грузом зависшие в кредитной истории некоторых банков.

Чтобы такого не было, уверен Тимур Хромаев, глава Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, важно подходить к возобновлению ипотечного кредитования взвешенно и разумно. «Крайне важно оценивать риски и потери, а банкам — проводить аудит всех, с кем они работают, и по части застройщиков, и по части людей, берущих кредиты», — отметил эксперт.

Как работает ипотека в других странах

В Европе ипотека является доступной благодаря низким процентным ставкам: от 1% до 5% годовых. Кроме того, во всех европейских странах существуют государственные программы доступной ипотеки.

В Польше, по словам Дмитриевой, ипотечная ставка составляет 3,5% годовых. А еще там есть государственная программа, которая позволяет взять жилье в аренду, а потом постепенно выкупить его.

«Семья, получившая квартиру в таком государственном доме, будет ежемесячно платить символическую сумму за аренду, а по истечении максимально 30 лет станет собственником квартиры. И воспользоваться такой программой может любой желающий», — рассказывает она.

В Великобритании ипотечная ставка составляет 3% годовых. В стране есть несколько ипотечных программ. К примеру, Help To Bu Scheme – этo гoc apc eннaя пpoгpaммa пo пoддepжкe бpитaнцeв, пoкупaющиx пepвую недвижимость. При наличии нe мeнee 5% пepвoнaчaльнoгo взнoca гocудapcтвo мoжeт oдoлжить eщe 20%, тoгдa пpoцeнты пo бaнкoвcкoй ипoтeкe cущecтвeннo cнизятcя.

Программа Social HomeBu пo oляет пocтeпeннo выкупить арендуемую недвижимость. Чeм бoльшую cумму участник программы будeт выплaчивaть, тeм мeньшe будeт его apeнднaя плaтa.

B зa c ocти oт cocтoяния жилья и вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo участник пpoживaл в нeм, ему будeт пpeдocтaвлeнa cкидкa – в cpeднeм дo 100 тыс. фунтов стерлингов. Для нoвыx дoмoв cущecтвуeт пpaвитeльcтвeннaя пpoгpaммa Homebuу scheme. Пo нeй участник cмoжeт пoлучить бecпpoцeнтный кpeдит нa 5 лeт.

Как возобновить ипотеку в Украине

Прежде всего, нужно снизить стоимость ресурсов на рынке. Для этого, считает Елена Дмитриева, важно обеспечить стабильный экономический рост и отсутствие валютных колебаний. Отвечают за это правительство и Национальный банк Украины.

Неплохо было бы параллельно стабилизировать рынок, разобраться с ситуацией вокруг «Укрбуда»,13 тыс. потерпевших инвесторов которого все еще в подвешенном состоянии ждут квартиры, вспомнить о долгостроях, по которым не решен вопрос, утвердить разумные и общерыночные правила игры, разобраться с градостроительной документацией и урегулировать вопросы хаотичной застройки.

Привести в чувство рынок, который может сильно качнуть не в ту сторону, если вдруг будет мощный толчок в виде платежеспособного спроса, не так просто.

С другой стороны, покупатель, наученный горьким опытом, стал критически мыслить и ответственно подходить к выбору застройщиков. Есть шанс, что вестись на дешевый квадрат он не станет.

Важно учесть, что по-настоящему доступная ипотека — это импульс к развитию строительной отрасли и потоку реальных денег в сектор, значит, цена квадратного метра будет расти. Едва ли суммы станут заоблачными: сдерживать их будет реальный рост доходов населения, а также инфляция.

С другой стороны, удорожание стройматериалов и рабочей силы, концептов и трат на инфраструктуру не даст удерживать цены на недвижимость на прежнем уровне. Вот и получается палка о двух концах.

Чтобы ипотека под идеальные 10% заработала, кроме озвученных выше глобальных факторов, уже сейчас стоит задуматься о снижении минимального процента первого взноса со среднерыночных 30% до хотя бы 15-20%. Тогда число желающих взять кредит вырастет точно.

Перспективы рынка

Ипотека — это шанс для многих украинцев решить квартирный вопрос, который пока все еще остается открытым. Если ставки по кредитам упадут до 10%, количество сделок, по прогнозам экспертов рынка, может вырасти минимум на треть.

Произойдет это не сразу. Людям нужно удостовериться и в собственной платежеспособности, и в прозрачности кредитных условий, если таковые действительно будут, и в устойчивости экономического положения в стране.

По словам Андрея Мимы, сооснователя портала ЛУН.ua, на данный момент в Украине приблизительно 1640 жилых комплексов, из которых лишь 18% предлагают возможность прокредитоваться.

Ввиду отсутствия доступной ипотеки застройщики разработали механизм рассрочки. Но и тут не все так гладко.

«71% жилых проектов используют рассрочку для привлечения покупателей, при этом 50% из этого числа дают ее на срок до 1 года, 30% — 1-2 года, 13% — 2-3 года и лишь 7% ЖК больше 3 лет», — рассказал Мима. При этом средний первый взнос — от 30%.

Решить все боли рынка ни рассрочка, ни ипотека в одночасье не смогут. Хотя и тот и другой инструмент важны для рынка недвижимости. Вопрос в том, как их применять и есть ли почва в виде макроэкономической стабильности.

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости

«АнтиКоломойский» закон и рынок земли отсутствуют в повестке дня Рады

Верховная Рада собирается на внеочередное заседание 30 марта, однако, несмотря на ожидания, рассматриваться будут только законопроекты, связанные с пандемией COVID-19, карантином и изменениями к бюджету. То есть «антиКоломойский» закон и закон о рынке земли во время заседания рассматриваться не будут.

Цена на нефть Brent упала до самого низкого уровня с 2002 года

На фоне пандемии коронавируса и ценовой войны между Саудовской Аравией и Россией, которые так и не смогли найти мирный путь урегулирования конфликта, цена на нефть марки Brent упала более чем на 6% — до $23 за баррель. Это самый низкий показатель с ноября 2002 года. Нефть марки WTI вообще упала ниже $20 — до $19,9. Помимо этого, дешевеют и фьючерсы на американские фондовые индексы и акции в Азии.

Доллар по 30,5 грн и инфляция 8,7%. Кабмин утвердил новый макропрогноз

Распространение коронавируса SARS-CoV-2 и карантин заставили Кабинет министров пересмотреть макропрогноз. Согласно новому прогнозу, ВВП в этом году сократится на 3,9%. Дефицит бюджета составит 6% ВВП, что, по словам премьер-министра Дениса Шмыгаля, согласовано с Международным валютным фондом (МВФ).

Банки-банкроты получили от Фонда гарантирования вкладов почти 1,2 млрд грн

В январе – феврале общая сумма поступлений средств в неплатежеспособные банки составила почти 1,2 млрд грн. Об этом сообщил Фонд гарантирования вкладов.

«Нет» дефолту, новая модель рынка земли, вариант корректив госбюджета и атака на Ермака. Главное за выходные

Власти Украины не рассматривают вариант объявления дефолта и рассчитывают на договоренности с МВФ. Об этом заявила пресс-секретарь президента Юлия Мендель. «Мы очень рады, что нам удалось договориться об увеличении потенциального финансирования. Поскольку в дополнение к программе помощи, которую мы обсуждали ранее, МВФ рассматривает поддержку Украины в борьбе с распространением COVID-19», — сказала она.

Премьер-министр представил новых министров энергетики, финансов и здравоохранения

Денис Шмыгаль представил фракции «Слуга народа» кандидатов на глав Министерства здравоохранения, Минфина и Минэнерго.

Стабфонд уменьшен до 99 млрд грн – правительство утвердило новый проект изменений госбюджета

Кабмин утвердил новый законопроект о внесении изменений в госбюджет-2020 и передал его на рассмотрение главам фракций на заседании согласительного совета. Об этом сообщил в Telegram народный депутат от «Европейской солидарности» Алексей Гончаренко.

Нардеп Лерос опубликовал видео, которое якобы компрометирует Андрея Ермака

Народный депутат от «Слуги народа» Гео Лерос разместил в Facebook видеозаписи, на которых мужчина, похожий на брата главы Офиса президента Андрея Ермака Дениса проводит переговоры о трудоустройстве неназванных лиц на должности в органах власти.

Звезды с коронавирусом. Кто заболел COVID-19

COVID-19 уровнял людей. Возраст, деньги, статус не имеют значения — новый вирус поражает всех. The Page собрало звезд, которым подтвердили диагноз.

style

Милованов: Новая модель рынка земли – это имитация

Вариант модели рынка земли, который будет предложен для голосования депутатам 30 марта, – это имитация, нано-реформа. Такое мнение высказал экс-министр экономики Тимофей Милованов.