О доступной и выгодной ипотеке этой весной не говорил разве что ленивый. Представители власти и НБУ наперебой дают прогнозы о снижении ставок по кредитам к осени 2020 года, однако финсектор и застройщики не разделяют столь большого оптимизма.
Инструмент крайне востребован и строительным рынком, и покупателями. Но запустить дешевые кредиты на жилье возможно лишь в случае стабилизации ситуации в экономике и готовности рынка. О том, будут ли у нас кредиты на жилье под 10% годовых, как работает ипотека в других странах и что сдерживает ее в Украине, 
узнавало из первых уст.
Как работает ипотека в Украине сейчас
Ипотека — это долгосрочный целевой кредит от банка, который покрывает покупку недвижимости заемщиком. Несмотря на то что в Украине официально ипотеки нет, около 10 банков работают с кредитами на жилье на первичном и вторичном рынке. Главная особенность такого кредита — залоговое имущество, которое в случае чего уходит в активы банка.
Средние ставки сейчас в диапазоне 22-24%, они стартуют со второго года. Первый, как правило, кажется практически раем — рекордные 3-5-7% и возможность погасить взятую сумму досрочно. Однако процент тех, кто берет кредит до года, невелик и едва превышает 15%.
Как правило, эти покупатели накопили и располагают практически всей суммой — у них средний доход от $1,5 тыс. в месяц и возможность стабильно погашать взятые 10-20% стоимости квартиры.
Остальная часть заемщиков берет квартиры, по словам представителей банков, в среднем на 10-15 лет, хотя кредитование в Украине рассчитано на срок до 20 лет. Выплатить пытаются как можно быстрее, чтобы распрощаться с кабальными процентами.
Банки не скрывают: ипотека в таком виде, как она есть сейчас, не выгодна ни покупателям квартир, ни застройщикам, ни финансовому сектору. У первых нет реальных ресурсов, чтобы покрыть расходы по обслуживанию кредита: сюда относим и ежемесячный платеж, и процент.
Напомним: средняя зарплата в Украине на данный момент составляет примерно 10,7 тыс. грн, а в Киеве — 15,7 тыс. грн. Предположим, вы покупаете 1-комнатную квартиру за 860 тыс. грн и вам не хватает всего 30% — 258 тыс. грн. Платеж по телу кредита будет в среднем 21 тыс. грн плюс процент.
Объективно средний чек на покупку квартиру в ипотеку, по словам представителей банков, составляет приблизительно полмиллиона гривен. Именно за такой суммой чаще всего обращаются украинцы, используя партнерские программы в отдельных ЖК.
При этом вопросом, почему ипотека такая дорогая, задаются не только покупатели, но и профессионалы рынка. По мнению Елены Дмитриевой, председателя правления «Глобус Банка», одной из ключевых причин является высокая стоимость ресурсной базы, а значит, и высокой ставки по кредитам.
«У банков высокие резервные требования со стороны НБУ и нормативные ограничения по ипотеке, которые сдерживают доступные кредиты. К тому же, будем честны, на данный момент в стране отсутствуют источники долгосрочных ресурсов для финансирования ипотечного кредитования», — поясняет банкир.
С мнением коллеги солидарен и Виталий Годун, начальник управления развития продуктов Укргазбанка, который связывает неразвитость этого сегмента кредитования с высокой инфляцией и девальвацией, незащищенностью собственности и прав кредитора, низкими зарплатами, то есть макроэкономическими проблемами.
В свою очередь собственник строительной компании «К.А.Н Девелопмент» Игорь Никонов считает, что банкам сейчас вообще лучше отменить привязку к зарплате или доходам, а обращать внимание на расходы, оценивать их по банковскому счету.
«По нашим комплексам всего 1-2 сделки по ипотеке в квартал, потому что люди либо не заинтересованы, либо они не могут пройти комплаенс у банка», — рассказал он во время выступления на ипотечном форуме в Киеве.
Однако в этом случае возникает вопрос: как банкам проверить платежеспособность заемщика. Рынок еще помнит займы, которые выдавались в 2008-м и ранее, мертвым грузом зависшие в кредитной истории некоторых банков.
Чтобы такого не было, уверен Тимур Хромаев, глава Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, важно подходить к возобновлению ипотечного кредитования взвешенно и разумно. «Крайне важно оценивать риски и потери, а банкам — проводить аудит всех, с кем они работают, и по части застройщиков, и по части людей, берущих кредиты», — отметил эксперт.
Как работает ипотека в других странах
В Европе ипотека является доступной благодаря низким процентным ставкам: от 1% до 5% годовых. Кроме того, во всех европейских странах существуют государственные программы доступной ипотеки.
В Польше, по словам Дмитриевой, ипотечная ставка составляет 3,5% годовых. А еще там есть государственная программа, которая позволяет взять жилье в аренду, а потом постепенно выкупить его.
«Семья, получившая квартиру в таком государственном доме, будет ежемесячно платить символическую сумму за аренду, а по истечении максимально 30 лет станет собственником квартиры. И воспользоваться такой программой может любой желающий», — рассказывает она.
В Великобритании ипотечная ставка составляет 3% годовых. В стране есть несколько ипотечных программ. К примеру, Help To Bu Scheme – этo гoc apc eннaя пpoгpaммa пo пoддepжкe бpитaнцeв, пoкупaющиx пepвую недвижимость. При наличии нe мeнee 5% пepвoнaчaльнoгo взнoca гocудapcтвo мoжeт oдoлжить eщe 20%, тoгдa пpoцeнты пo бaнкoвcкoй ипoтeкe cущecтвeннo cнизятcя.
Программа Social HomeBu пo oляет пocтeпeннo выкупить арендуемую недвижимость. Чeм бoльшую cумму участник программы будeт выплaчивaть, тeм мeньшe будeт его apeнднaя плaтa.
B зa c ocти oт cocтoяния жилья и вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo участник пpoживaл в нeм, ему будeт пpeдocтaвлeнa cкидкa – в cpeднeм дo 100 тыс. фунтов стерлингов. Для нoвыx дoмoв cущecтвуeт пpaвитeльcтвeннaя пpoгpaммa Homebuу scheme. Пo нeй участник cмoжeт пoлучить бecпpoцeнтный кpeдит нa 5 лeт.
Как возобновить ипотеку в Украине
Прежде всего, нужно снизить стоимость ресурсов на рынке. Для этого, считает Елена Дмитриева, важно обеспечить стабильный экономический рост и отсутствие валютных колебаний. Отвечают за это правительство и Национальный банк Украины.
Неплохо было бы параллельно стабилизировать рынок, разобраться с ситуацией вокруг «Укрбуда»,13 тыс. потерпевших инвесторов которого все еще в подвешенном состоянии ждут квартиры, вспомнить о долгостроях, по которым не решен вопрос, утвердить разумные и общерыночные правила игры, разобраться с градостроительной документацией и урегулировать вопросы хаотичной застройки.
Привести в чувство рынок, который может сильно качнуть не в ту сторону, если вдруг будет мощный толчок в виде платежеспособного спроса, не так просто.
С другой стороны, покупатель, наученный горьким опытом, стал критически мыслить и ответственно подходить к выбору застройщиков. Есть шанс, что вестись на дешевый квадрат он не станет.
Важно учесть, что по-настоящему доступная ипотека — это импульс к развитию строительной отрасли и потоку реальных денег в сектор, значит, цена квадратного метра будет расти. Едва ли суммы станут заоблачными: сдерживать их будет реальный рост доходов населения, а также инфляция.
С другой стороны, удорожание стройматериалов и рабочей силы, концептов и трат на инфраструктуру не даст удерживать цены на недвижимость на прежнем уровне. Вот и получается палка о двух концах.
Чтобы ипотека под идеальные 10% заработала, кроме озвученных выше глобальных факторов, уже сейчас стоит задуматься о снижении минимального процента первого взноса со среднерыночных 30% до хотя бы 15-20%. Тогда число желающих взять кредит вырастет точно.
Перспективы рынка
Ипотека — это шанс для многих украинцев решить квартирный вопрос, который пока все еще остается открытым. Если ставки по кредитам упадут до 10%, количество сделок, по прогнозам экспертов рынка, может вырасти минимум на треть.
Произойдет это не сразу. Людям нужно удостовериться и в собственной платежеспособности, и в прозрачности кредитных условий, если таковые действительно будут, и в устойчивости экономического положения в стране.
По словам Андрея Мимы, сооснователя портала ЛУН.ua, на данный момент в Украине приблизительно 1640 жилых комплексов, из которых лишь 18% предлагают возможность прокредитоваться.
Ввиду отсутствия доступной ипотеки застройщики разработали механизм рассрочки. Но и тут не все так гладко.
«71% жилых проектов используют рассрочку для привлечения покупателей, при этом 50% из этого числа дают ее на срок до 1 года, 30% — 1-2 года, 13% — 2-3 года и лишь 7% ЖК больше 3 лет», — рассказал Мима. При этом средний первый взнос — от 30%.
Решить все боли рынка ни рассрочка, ни ипотека в одночасье не смогут. Хотя и тот и другой инструмент важны для рынка недвижимости. Вопрос в том, как их применять и есть ли почва в виде макроэкономической стабильности.
Читайте также
