Про доступну і вигідну іпотеку цієї весни не говорив хіба що лінивий. Представники влади та НБУ навперебій дають прогнози щодо зниження ставок за кредитами до осені 2020 року, проте фінсектор і забудовники не поділяють такого великого оптимізму.
Інструмент дуже затребуваний і будівельним ринком, і покупцями. Але запустити дешеві кредити на житло можливо лише у випадку стабілізації ситуації в економіці й готовності ринку. Про те, чи будуть у нас кредити на житло під 10% річних, як працює іпотека в інших країнах і що стримує її в Україні, 
дізнавалося з перших вуст.
Як працює іпотека в Україні зараз
Іпотека — це довгостроковий цільовий кредит від банку, який покриває покупку нерухомості позичальником. Незважаючи на те що в Україні офіційно іпотеки немає, близько 10 банків працюють з кредитами на житло на первинному і вторинному ринку. Головна особливість такого кредиту — заставне майно, яке в разі чого йде в активи банку.
Середні ставки зараз в діапазоні 22-24%, вони стартують з другого року. Перший, як правило, здається практично раєм — рекордні 3-5-7% і можливість погасити взяту суму достроково. Однак відсоток тих, хто бере кредит до року, невеликий і ледве перевищує 15%.
Як правило, ці покупці накопичили і мають практично всю суму — у них середній дохід від $1,5 тис. на місяць і можливість стабільно погашати взяті 10-20% вартості квартири.
Інша частина позичальників бере квартири, за словами представників банків, у середньому на 10-15 років, хоча кредитування в Україні розраховане на термін до 20 років. Виплатити намагаються якомога швидше, аби розпрощатися з кабальними відсотками.
Банки не приховують: іпотека в такому вигляді, як вона є зараз, не вигідна ані покупцям квартир, ані забудовникам, ані фінансовому сектору. У перших немає реальних ресурсів, аби покрити витрати з обслуговування кредиту: сюди відносимо і щомісячний платіж, і відсоток.
Нагадаємо: середня зарплата в Україні наразі складає приблизно 10,7 тис. грн, а в Києві — 15,7 тис. грн. Припустимо, ви купуєте 1-кімнатну квартиру за 860 тис. грн і вам не вистачає лише 30% — 258 тис. грн. Платіж за тілом кредиту буде в середньому 21 тис. грн плюс відсоток.
Об'єктивно середній чек на покупку квартири в іпотеку, за словами представників банків, становить приблизно пів мільйона гривень. Саме за такою сумою найчастіше звертаються українці, використовуючи партнерські програми в окремих ЖК.
При цьому питанням, чому іпотека є такою дорогою, задаються не тільки покупці, але й професіонали ринку. На думку Олени Дмитрієвої, голови правління «Глобус Банку», однією з ключових причин є висока вартість ресурсної бази, а значить, і високої ставки за кредитами.
«У банків високі резервні вимоги з боку НБУ та нормативні обмеження щодо іпотеки, які стримують доступні кредити. До того ж, будемо чесними, на даний момент у країні відсутні джерела довгострокових ресурсів для фінансування іпотечного кредитування», — пояснює банкір.
З думкою колеги солідарний і Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку, який пов'язує нерозвиненість цього сегменту кредитування з високою інфляцією та девальвацією, незахищеністю власності і прав кредитора, низькими зарплатами, тобто макроекономічними проблемами.
Зі свого боку власник будівельної компанії «К. А. Н Девелопмент» Ігор Ніконов вважає, що банкам зараз взагалі краще скасувати прив'язку до зарплати або доходів, а звертати увагу на витрати, оцінювати їх за банківським рахунком.
«За нашими комплексами всього 1-2 іпотечні угоди на квартал, оскільки люди або не зацікавлені, або вони не можуть пройти комплаєнс у банку», — розповів він під час виступу на іпотечному форумі в Києві.
Однак у цьому випадку постає питання: як банкам перевірити платоспроможність позичальника. Ринок ще пам'ятає позики, що видавалися 2008-го і раніше, які мертвим вантажем зависли в кредитній історії деяких банків.
Аби такого не було, впевнений Тимур Хромаєв, голова Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, важливо підходити до відновлення іпотечного кредитування виважено і з розумом. «Вкрай важливо оцінювати ризики і втрати, а банкам — проводити аудит усіх, з ким вони працюють, і в частині забудовників, і щодо людей, які беруть кредити», — зазначив експерт.
Як працює іпотека в інших країнах
В Європі іпотека є доступною завдяки низьким процентним ставкам: від 1% до 5% річних. Крім того, в усіх європейських країнах існують державні програми доступної іпотеки.
У Польщі, за словами Дмитрієвої, іпотечна ставка становить 3,5% річних. А ще там є державна програма, що дозволяє взяти житло в оренду, а потім поступово викупити його.
«Сім'я отримала квартиру в такому державному будинку, щомісяця сплачуватиме символічну суму за оренду, а максимально через 30 років стане власником цієї квартири. І скористатися такою програмою може кожен бажаючий», — розповідає вона.
У Великобританії іпотечна ставка становить 3% річних. У країні є декілька іпотечних програм. Приміром, Help To Bu Scheme – це державна програма підтримки британців, які купують першу нерухомість. За наявності не менше 5% початкового внеску держава може позичити ще 20%, тоді відсотки за банківською іпотекою істотно знизяться.
Програма Social Ноm u дозволить поступово викупити орендовану нерухомість. Чим більшу суму виплачуватиме учасник програми, тим менше буде його орендна плата.
Залежно від стану житла і часу, протягом якого учасник проживав у ньому, йому надаватиметься знижка – в середньому до 100 тис. фунтів стерлінгів. Для нових будинків існує урядова програма Homebu scheme. За нею учасник зможе отримати безвідсотковий кредит на 5 років.
Як відновити іпотеку в Україні
Насамперед, потрібно знизити вартість ресурсів на ринку. Для цього, вважає Олена Дмитрієва, важливо забезпечити стабільне економічне зростання і відсутність валютних коливань. Відповідають за це уряд і Національний банк України.
Непогано було б паралельно стабілізувати ринок, розібратися з ситуацією навколо «Укрбуду»,13 тис. потерпілих інвесторів якого у підвішеному стані все ще чекають квартири, згадати про довгобуди, щодо яких не вирішене питання, затвердити розумні й загальноринкові правила гри, розібратися з містобудівною документацією і врегулювати питання хаотичної забудови.
Привести до тями ринок, який може сильно хитнути не в той бік, якщо раптом станеться потужний поштовх у вигляді платоспроможного попиту, не так просто.
З іншого боку, покупець, навчений гірким досвідом, став критично мислити і відповідально підходити до вибору забудовників. Є шанс, що він не вестиметься на дешевий квадрат.
Важливо врахувати, що по-справжньому доступна іпотека — це імпульс до розвитку будівельної галузі та потоку реальних грошей у сектор, значить, ціна квадратного метра зростатиме. Навряд чи суми стануть захмарними: їх стримуватиме реальне зростання доходів населення, а також інфляція.
З іншого боку, подорожчання будматеріалів і робочої сили, концептів і витрат на інфраструктуру не дозволить утримувати ціни на нерухомість на колишньому рівні. Ось і виходить палиця о двох кінцях.
Аби іпотека під ідеальні 10% запрацювала, окрім озвучених вище глобальних чинників, уже зараз варто замислитися над зниженням мінімального відсотка першого внеску з середньоринкових 30% до хоча б 15-20%. Тоді кількість бажаючих взяти кредит точно зросте.
Перспективи ринку
Іпотека — це шанс для багатьох українців вирішити квартирне питання, яке поки все ще залишається відкритим. Якщо ставки за кредитами впадуть до 10%, кількість операцій, за прогнозами експертів ринку, може зрости мінімум на третину.
Відбудеться це не одразу. Людям потрібно впевнитися і у власній платоспроможності, і в прозорості кредитних умов, якщо такі дійсно будуть, і в стійкості економічного становища в країні.
За словами Андрія Міми, співзасновника порталу ЛУН.uа, наразі в Україні приблизно 1640 житлових комплексів, з яких лише 18% пропонують можливість прокредитуватися.
Через відсутність доступної іпотеки забудовники розробили механізм розстрочки. Але і тут не все так гладко.
«71% житлових проєктів використовують розстрочку для залучення покупців, при цьому 50% з цього числа дають її на термін до 1 року, 30% — 1-2 роки, 13% — 2-3 роки і лише 7% ЖК більше 3 років», — розповів Міма. При цьому середній перший внесок — від 30%.
Вирішити всі болі ринку ані розстрочка, ані іпотека одразу не зможуть. Хоча і той і інший інструмент є важливими для ринку нерухомості. Питання в тому, як їх застосовувати і чи є грунт у вигляді макроекономічної стабільності.
Читайте також
