Facebook Pixel

Власне житло задешево: як отримати іпотеку під 7% річних

Іпотека під 7%: умови, переваги та ризики. Фото: Fortis Real Estate

Іпотека під 7%: умови, переваги та ризики. Фото: Fortis Real Estate

На ринку нерухомості потепління. І весна тут ні до чого. Мінфін запустив нову державну програму, яка дає змогу українцям узяти дешевий кредит на житло. Торік вам би довелося переплачувати 14% на рік за «готову» квартиру або 17% за новобудову. А нині уряд «дарує» іпотеку під 7% річних. Мовляв, хочемо пожвавити іпотечний ринок і простимулювати будівництво.

Утім, у держпрограм завжди є багато нюансів. The Page розібралося, як придбати власне житло задешево, що для цього треба зробити й чи стане іпотека під рекордні 7% панацеєю на ринку нерухомості.

1

Що треба знати про іпотеку під 7% річних

Передусім варто розуміти: це не банки знизили відсоткові ставки, а держава погодилася компенсувати частину коштів. 7% сплачуєте ви, а решту нашими податками покриває держбюджет.

Telegram Logo
  • гроші: щонайбільше можна отримати 2 млн грн;
  • перший внесок: щонайменше 15% суми кредиту;
  • термін: іпотеку дають на строк до 20 років;
  • житло: вартістю не вище за 2,5 млн грн;
  • кредитори: 7 уповноважених банків (перелік далі);
  • хто фінансує: Фонд розвитку підприємництва (ФРП) — той самий, що доплачує відсотки за пільгові кредити для бізнесу «5-7-9%».
Умови для іпотеки під 7% річних. Фото: Мінфін

Умови для іпотеки під 7% річних. Фото: Мінфін

2

Хто отримає пільгову іпотеку

До позичальника є низка вимог. Кредит дають повнолітнім громадянам України, яким ще не виповнилося 50 років. На момент закінчення строку іпотеки позичальник має бути молодшим за 70 років.

Узяти пільговий кредит дозволено в тому разі, якщо у вас немає свого житла або майнових прав на нього, а також якщо за останні 5 років ви не продавали власну нерухомість. Ця умова не стосується внутрішньо переміщених осіб і майна на тимчасово окупованих територіях.

Розмір мінімального доходу уряд не встановив, натомість обмежив максимальний. Упродовж останніх пів року ви разом із членами вашої родини не мали заробляти за місяць понад 10 середніх місячних зарплат у регіоні, де розташований омріяний будинок. Орієнтуватися варто на дані Держстату. Наприклад, у січні кияни в середньому отримували 17,5 тис. грн. Відповідно, щоб узяти кредит на столичне житло, ваша родина сукупно мала заробляти менше ніж 175 тис. грн на місяць.

Раніше позичальниками могли стати тільки ті люди, які потребували поліпшення житлових умов. Для цього необхідно було:

  • перебувати на квартирному обліку;
  • мати житло площею до 13,65 кв. м на одного члена родини;
  • мешкати в гуртожитку або аварійному будинку;
  • бути молодою сім'єю (віком до 35 років);
  • мати статус внутрішньо переміщеної особи;
  • працювати в галузі науки, освіти, медицини та бюджетної сфери загалом.

Нещодавно уряд спростив умови — тепер належати до однієї з цих категорій необов’язково.

Правом на пільгову іпотеку можна скористатися лише один раз.

3

На яке житло дають кредит під 7%

Як на первинному, так і на вторинному ринку іпотеку дають на квартиру, будинок із земельною ділянкою, об’єкт незавершеного будівництва або майнові права на них. Також дозволяють будувати власний дім.

Головна вимога для вторинного ринку — вік будівлі. Її мають експлуатувати максимум 3 роки до того, як ви візьмете на неї кредит. Тобто 2021 року іпотеку видають лише на житло, збудоване не раніше, ніж 2018-го.

Крім ліміту в розмірі 2,5 млн грн на вартість житла, є обмеження й щодо площі: 50 кв. м на одну людину або на сім’ю з двох осіб плюс по 20 кв. м на кожного наступного члена родини. Можна обрати житло й трохи більше, але максимальна загальна площа не має перевищити 20% дозволеної. Отже, для чотирьох осіб це не більш як 108 кв. м, а для трьох — 84 кв. м. Відсотки за додаткові метри доведеться сплачувати повністю.

Соціальне та службове житло, а також приміщення для тимчасового проживання участі в програмі не беруть.

4

Дешева іпотека: це скільки?

Розрахунки є умовними, але припустимо, що омріяне житло коштує 1 млн грн. Візьмемо на нього іпотеку під 7% строком на 10 років. Відсотки складуть 700 тис. грн. Переплатимо лише 70% вартості кредиту, але доведеться віддавати понад 14 тис. грн щомісяця.

Якщо розтягнемо іпотеку на 15 років, відсотки перевищать тіло кредиту на 50 тис. грн. Щомісяця будемо сплачувати 11 тис. грн із гаком. Кредит на 20 років обійдеться рівно в 10 тис. грн на місяць. Узявши 1 млн, повернемо банку 2,4 млн грн.

QuoteПоза пільговою програмою відсоткова ставка є принаймні вдвічі вище (оперуємо даними Нацбанку за 2020 рік). Отже, за 20 років заплатимо банку зверху 280 — 340% тіла кредиту. Узявши 1 млн, повернемо щонайменше 3,8 млн грн.

Пільгова іпотека приваблива, але й тут є підводні камені. Насамперед будьте готові одразу сплатити щонайменше 15% вартості житла — перший внесок, який ми не враховували вище. За нашу квартиру за мільйон віддамо 150 тис. грн. Банк має право взяти до 0,5% комісії від суми кредиту за обслуговування — ще мінус 5 тис. грн із нашого гаманця.

Також, згідно з постановою Кабміну, позичальник власним коштом має застрахувати предмет іпотеки від ризиків знищення чи пошкодження майна. У Приватбанку за це візьмуть 0,5% від вартості нерухомості.

Якщо пропустите щомісячний платіж, держава призупинить компенсацію відсотків, доки ви повністю не погасите заборгованість. Не сплачуєте 90 днів — вибуваєте з програми. Надалі банк нараховуватиме відсотки на загальних підставах.

5

Де і як оформити пільгову іпотеку

Зараз кредити надають тільки ті банки, які уклали угоду з Фондом розвитку підприємництва. Їх 7:

Після того як обрали банк, треба надати йому такі документи:

  • заяву про бажання взяти участь у програмі;
  • копію паспорта та ідентифікаційного коду;
  • довідку про реєстрацію місця проживання позичальника та членів його сім'ї;
  • документи про доходи позичальника та членів його родини за останні шість місяців.

Якщо є, додайте копію свідоцтва про шлюб, народження дитини та довідку про перебування на квартирному обліку. Банк може попросити й інші документи відповідно до внутрішніх вимог. Саме він остаточно вирішує, чи надавати вам пільговий кредит.

Як оформити іпотеку під 7%: інструкція. Фото: Мінфін

Як оформити іпотеку під 7%: інструкція. Фото: Мінфін

6

Які ризики містить іпотека під 7%

На перший погляд, ризики для позичальника є мінімальними, адже програма компенсуватиме відсотки впродовж усього періоду кредитування.

«Держава покриє до 9% банківських витрат на кредит. Однак виникає цілком справедливе побоювання, що програмі буде важко «утриматися» в межах задекларованих 7% для позичальника. Сім'я, яка оформила пільговий кредит на 10 років, уже через рік-два ризикує сплачувати 10%, а то й 12%. Я не бачу гарантій, що через несприятливу економічну ситуацію відсотки за виплатою іпотеки не зміняться», — розповів The Page керівник групи будівельних компаній DIM Олександр Насіковський.

На думку радника голови правління CreditWest Bank Василя Невмержицького, ризики передусім пов’язані з індивідуальною платоспроможністю:

Quote«Головне питання: чи зможе позичальник сплачувати кредит упродовж 15 — 20 років. Відповіді на нього не дасть ніхто, навіть сам позичальник».

Та найбільше довіру підривають сумніви: чи не забракне коштів на реалізацію програми? Фінансування доручили Фонду розвитку підприємства з огляду на те, що він успішно адмініструє «кредити 5-7-9%» для малого й середнього бізнесу. Державна іпотечна установа та новостворена «Українська фінансова житлова компанія», на думку міністра фінансів Сергія Марченка, працюють не так ефективно й мають менше досвіду, тому лишилися поза програмою.

Цьогоріч на ФРП виділено 2 млрд грн. З них 300 млн грн підуть на іпотечну компенсацію. Мінфін підрахував, що цього має вистачити.

Скільки людей отримають іпотеку під 7% річних. Фото: Мінфін

Скільки людей отримають іпотеку під 7% річних. Фото: Мінфін

7

Чи стане програма панацеєю на ринку нерухомості

«Головний позитив програми полягає в тому, що держава ділить ризики з позичальником, а така ініціатива — це величезний «плюс» для влади», — говорить Насіковський. Утім, розквіту іпотеки тільки завдяки запуску дешевих кредитів на базі ФРП чекати не варто. На те є кілька причин.

По-перше, уряд активно працює над іншою програмою, під яку наприкінці минулого року створили «Українську фінансову житлову компанію». Її модель поки що обговорюють, але вона відрізнятиметься від іпотеки під 7%. Це може бути лізинг або та сама компенсація відсотків, але з наголосом на сек’юритизацію (форма фінансування через випуск цінних паперів, забезпечених активами). У всякому разі обидві програми слугуватимуть різним категоріям споживачів. Глобальна ціль є незмінною — активізувати будівництво через іпотеку.

Quote«Я не сподіваюся на реальні рекорди в іпотечному кредитуванні в найближчі пів року. З погляду на темпи приросту портфеля банківська система суттєво прискориться. Однак після десятиліття фактичного простою іпотеки база є настільки низькою, що серйозно сприймати ці цифри не можна», — говорить Невмержицький.

За підрахунками експерта, обсяг іпотечного портфеля банків до ВВП в Україні становить приблизно 0,7%. Для порівняння: у Польщі — 20%. «Якщо за підсумками року нам вдасться подвоїти показник, це вже хороший результат», — стверджує банкір.

По-друге, можливість узяти пільговий кредит за держпрограмою не означає, що іпотека загалом подешевшає. В Україні права кредиторів належним чином не захищені. Наприклад, є мораторій на вилучення майна за простроченою іпотекою. Тобто якщо позичальник не виплачує кредит, банк не має права забрати в нього квартиру. Такі обмеження нівелюють високу ліквідність житла як об'єкта застави, тому свої ризики банк страхує високими відсотками.

Василь Невмержицький

Василь Невмержицький — радник голови правління CreditWest Bank

«На мою думку, доречно дозволити кредитору виселяти боржника та вільно розпоряджатися предметом іпотеки за одним виконавчим написом нотаріуса. Це вкрай жорсткий захід, на який навряд чи зважиться парламент. Хоча торгівля нерухомістю й не входить в інтереси банків, вони однаково можуть зловживати такою можливістю. Однак добропорядні кредитори не ризикуватимуть репутацією заради миттєвої вигоди, а позичальники ставитимуться до боргових зобов’язань відповідальніше», — говорить Невмержицький.

По-третє, проблема іпотеки не лежить виключно в площині кредитної ставки. Досі немає гарантій, що кошти, які інвестовані в об’єкт незавершеного будівництва, у підсумку стануть квартирою. Гучні історії банкрутства девелоперів лише підкидають хмизу у вогонь.

Аби іпотека стимулювала будівництво, треба копати глибше.

«Один із варіантів — віддати цю функцію банку, щоб у разі проблем з одним забудовником банк міг підписати угоду з іншим і завершити будівництво. Головне — забудовник не має бути афілійованим із банком-кредитором. Тоді ця модель, яка, до слова, уже працює в Ізраїлі, приживеться й у нас», — запевняє експерт.

Є й інші варіанти. Наприклад, інститут авторизованих забудовників або заборона продавати метри в об'єктах незавершеного будівництва. Останній підвищує ціни на житло, але повністю знімає ризики. У цьому разі будинок зводять коштом власного капіталу девелопера, банківських кредитів або цінних паперів.

Хто, де і як може отримати іпотеку під 7%. Фото: Мінфін

Хто, де і як може отримати іпотеку під 7%. Фото: Мінфін

І наостанок. Пільгова іпотека є супервигідною, але навіть низька ставка обійдеться щонайменше в 5 — 10 тис. грн на місяць. Чи потягнуть такий кредит ті, для кого він призначений? От чому великих черг на пільгову іпотеку, найімовірніше, не буде.

Утім, 1 березня в столиці перші дві родини урочисто підписали договори за програмою «Доступна іпотека під 7%». З цієї нагоди їх особисто привітав президент Володимир Зеленський.

Коментарі

Всі новини