Чим запам'ятався 2020-й для ринку житлової нерухомості України

Автор

Вікторія Берещак

Рік, що минає, був повний несподіванок і сюрпризів: епідемія коронавірусу, карантин, доступна іпотека під 10%, колапс у ДАБІ щодо надання дозволів на будівництво та сертифікатів про введення в експлуатацію, зміна купівельних трендів і девелоперських моделей. Про головні події на ринку первинної нерухомості 2020 року читайте в огляді .

Весна

Після успішних січня — лютого 2020 року, коли топові гравці в сегменті комфорт+ і бізнес-клас фіксували збільшення продажів на 10-15% проти аналогічного періоду 2019 року, настав коронавірусний березень і стався масштабний весняний локдаун.

Продажі житла в новобудовах обвалилися на 80-90%, найбільше постраждало житло економсегмента. Забудовникам довелося в стислі строки вчитися жити і працювати в нових реаліях, зокрема пропонувати купити квартиру в новобудові онлайн.

Частина компаній запропонували ринку антикризові фінансові інструменти. Наприклад, фіксований курс гривні, який був помітно нижче за офіційний: якщо в обмінниках долар коштував 28,5 грн, то купити квартиру в новобудові можна було за 25,5 грн/$. Практикувалися також відстрочені платежі за розстрочкою, збільшені дисконти в разі 100% оплати квартири.

Дозволити собі це могли далеко не всі забудовники, а лише ті, хто мав достатній фінансовий ресурс і продовжував роботи на майданчиках навіть у період абсолютно відсутнього попиту. Стало зрозуміло, що модель перехресного фінансування, що була провідною в багатьох девелоперів, себе вичерпала.

У кожного проєкту має бути свій банк грошей, ба більше, девелопер має розраховувати на власні фінансові можливості, а не покладатися тільки на гроші покупця.

Ситуація з коронавірусом дуже швидко показала, у кого стійка фінансова модель, а хто загруз у трясовині безгрошів'я через просілий попит. Це одразу позначилося на динаміці будівництва.

Цікаво, що саме навесні, крім коронавірусу, відбулися дві інші значущі події для ринку нерухомості — провалена згодом реформа ДАБІ та розмови про запуск масової доступної іпотеки під 10% річних.

Літо

Літо 2020 року — час відлиги на ринку житлової нерухомості України. Разом зі зняттям жорстких обмежень і прийняттям ситуації з коронавірусом прийшло більш-менш розуміння того, як розгортаються події.

Відкладений попит на ринку нерухомості почав помалу проявляти активність: покупець повертався, дивився на динаміку будівництва, вивчав пропозиції забудовників, відновлював активніше спілкування з менеджерами відділів продажів.

У цей період ті девелопери, які продовжували будувати, з кожним тижнем впевнено відновлювали великі обсяги платоспроможного попиту, закриваючи договори купівлі-продажу.

Кілька банків запропонували ринку кредити на житло під 10% річних, а також розробили програми зі ще нижчими іпотечними ставками на обмежений період. Насправді кількість іпотечних позичальників не зросла, хоча брати стали більше. Але про по-справжньому масову іпотеку говорити поки що зарано.

Річ у тім, що знижені ставки діють обмежений проміжок часу — зазвичай перший рік або кілька років, а далі ставка за іпотекою є рухомою. Водночас початковий внесок за квартиру все ще непідйомний для багатьох покупців — 30-40% вартості житла. Та й вимоги до перевірки офіційних доходів у банків надто високі: ви повинні мати офіційний дохід, який дасть змогу обслуговувати кредит на житло.

Осінь

Початок осені був дуже вдалим для системних і стабільних гравців, які продовжували будувати. Водночас саме в цей період ринок уперше вголос заговорив про масштаби проблеми, пов'язаної з реформою Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Річ у тім, що стався колапс із наданням дозволів на будівництво та сертифікатів про введення об'єктів в експлуатацію. Це зазначили практично всі гравці ринку, з якими спілкувалося .

Проблема не тільки в штучному затягуванні перевірок і погоджень — одразу кілька девелоперів заявили про те, що отримували різного роду пропозиції розв'язати свої проблеми за маленьку винагороду. Водночас відомі раніше на ринку розцінки $5/кв. м зросли до $10-15/кв. м.

Питання щодо реформи ДАБІ досі не закрито — вона все ще в розпалі, хоча керівництво інспекції вже встигли кілька разів змінити. А ось із дозвільними документами забудовникам усе так само не щастить, тому багато власників квартир змушені чекати введення об'єктів в експлуатацію, щоб отримати офіційне право власності.

Окремий епізод осені — загострення ситуації з банкрутством великого забудовника «Банк Аркада». Йдеться передусім про завершення будівництва великих ЖК «Патріотика» та «Еврика». Ситуація з інвесторами все ще в підвішеному стані попри проведений раніше аудит проблемних об'єктів «Банку Аркада», згідно з яким на їхню добудову потрібно 7 млрд грн. Проте незрозуміло, хто та за які гроші добудовуватиме проблемні об'єкти.

Отже, ринок житлової нерухомості України забирає із собою у 2021 рік щонайменше три проблеми: питання ДАБІ, проблеми інвесторів «Банку Аркада» й наслідки коронавірусу, хоча останній пункт не найсуттєвіший.

З позитивного — зрослі вимоги покупців до якісних характеристик новобудов і підвищена увага до репутації забудовника, динаміки будівництва, портфелю попередніх проєктів.

Інвестор усе більше дивиться на ергономіку планування квартир, упорядкування території, підвищений функціонал інфраструктури та безпеку свого життя.