Що буде із цінами на новобудови в Києві наприкінці 2020 року: аналітика та прогноз цін

Автор

Вікторія Берещак

Вартість квадратного метра в гривні на первинному ринку нерухомості зростає третій місяць поспіль, а в доларах залишається на колишньому рівні. Це пов'язано з ослабленням гривні, інфляцією та зростанням собівартості будівництва, адже ані будматеріали, ані робоча сила дешевшати не мають наміру. Про те, яким був листопад для ринку новобудов Києва і який прогноз цін на нерухомість у перспективі останнього місяця 2020 року — в огляді .

Середня вартість квадратного метра в новобудовах столиці в гривні за підсумками листопада несуттєво, але зросла, продовживши свій плавний підйом. Цього разу цінник зріс лише на 100 грн, або 0,4% — до 27,1 тис. грн/кв. м.

Річ у тім, що багато проєктів мас-маркету, які представлені в сегменті «економ», і нижня планка «комфорту» не можуть похвалитися високими темпами робіт на майданчиках, а отже, ані переходом на вищий цикл будівництва, ані напливом охочих придбати нерухомість.

Падіння реальних доходів, яке ми спостерігали впродовж перших трьох кварталів, стало вирішальним для цільової аудиторії цього сегмента: люди відклали купівлю квартири в таких ЖК Києва до більш стабільних часів.

Отже, з одного боку, на середню ціну на ринку дуже впливає обмежений попит, стримуючи апетити забудовників, з іншого, інфляція, волатильність гривні та зростання собівартості так чи інакше змушують переглядати цінник. Проєкти в категоріях «комфорт+» і «бізнес-клас», а їх на цьому етапі на ринку сумарно приблизно 45%, помітно перетягують на себе увагу покупця з грошима.

Якщо забудовник може порадувати стабільно високою динамікою, якісним концептом і багатофункціональною інфраструктурою, які він втілює в життя, інвестор голосує грошима. Відповідно в таких ЖК зростання ціни є помітно відчутнішим, ніж у середньому на ринку. Залежно від стадії проєкту, це можуть бути й 5 — 7%.

Середня ціна в доларах залишилася на колишньому рівні — $950/кв. м. Цікаво, що торік у листопаді квадратний метр у гривні в новобудовах Києва коштував 24 тис. грн/кв. м, тобто на 3 тис. грн, або 11% менше, а в доларах — $980, тобто на $30, або 3%, більше.

Діапазон середніх цін на новобудови за районами Києва в листопаді 2020 року був від 22,5 тис. грн до 55 тис. грн проти 20,9 тис. грн до 54,5 тис. грн у жовтні. Економклас у ціні не змінився — він коштує 19,2 тис. грн/кв. м. «Комфорт» зріс на 300 грн, або 1,3%, до 22,8 тис. грн, «бізнес» — на 700 грн, або 1,7%, до 41,4 тис. грн, «еліт» — на 200 грн, або 0,3%, до 71,2 тис. грн/кв. м

Цей рік був багатий на непередбачувані негативні чинники, пов'язані з наслідками коронавірусу. Ніхто не міг навіть припустити повного локдауну й обвалу продажів, що вплинули як на падіння купівельної активності, так і створивши нові психологічні бар'єри, побоювання і страхи в покупців і гравців ринку.

Наразі, попри очікуваний локдаун, ринок нерухомості дивиться на ситуацію з більшим оптимізмом: якщо ситуація розвиватиметься у звичний спосіб, сильні забудовники зможуть перенести своє спілкування з клієнтом і купівлю квартири в онлайн і зосередитися на роботі з відкладеним попитом.

Нові проєкти компанії поки що особливо випускати не хочуть, однак готові дістати їх із полиці, коли стане зрозумілим ключовий лад початку 2021-го — мінор чи мажор.

З огляду на девальвацію гривні та стабільне впевнене зростання собівартості в короткостроковій перспективі прогноз цін на нерухомість, за словами опитаних гравців ринку, передбачає помірне зростання в межах 1 — 3% у грудні та січні, яке стримує обмежений платоспроможний попит, зважаючи на падіння реальних доходів населення більш як на 7% і психологічні побоювання щодо другого тривалого локдауну.

Якщо локдауну не уникнути, забудовники готові до просідання попиту в січні на 15 — 25%, отже, можливе якесь цінове плато на короткий період.

Знижки, дисконти, спецпропозиції за іпотекою та курсом будуть націлені на прогрів покупця — у цей період можуть бути цілком ліквідні лоти з дисконтом до 15% за умови повної оплати.