Саме тоді, коли банківські депозити приносять усе менше доходу, вкладення в нерухомість стають усе привабливішими. Стійкість до інфляції, захищеність грошей від знецінення та стабільне зростання вартості активу в довгостроковій перспективі — головні чинники інтересу інвесторів, який зростає.
Відіграє свою роль і те, що ринок нерухомості є досить інертним, на відміну, наприклад, від волатильного ринку акцій, схильного до суттєвих гойдалок, але водночас дозволяє досягти високої прибутковості активів.
У цій статті поговоримо про те, із чого почати процес інвестування в нерухомість, як правильно вибрати об'єкт і скільки можна заробити за умови грамотно складеного бізнес-плану.
Купівля квартири для інвестицій: із чого почати
Перший крок успішного інвестування — чітке розуміння мети й очікуваного результату. Іншими словами, ви маєте знати, для чого це робите й на які дивіденди розраховуєте.
Заробити на інвестиціях у житлову нерухомість можна двома способами. Перший, так би мовити, класичний спосіб не вимагає від вас жодних додаткових дій, крім правильного вибору об'єкта та оцінювання всіх ризиків. Тут важливо визначитися з об'єктом і встигнути придбати нерухомість на початкових етапах будівництва, а потім перепродати після зростання її вартості в міру готовності будинку.
Другий варіант для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент для довгострокового заробітку й готовий перетворити квартиру на стабільний орендний бізнес. У такому разі потрібно одразу визначитися, якою буде оренда — подобовою або довгостроковою, і бути готовим заглибитися в операційку.
І та, й інша стратегія в разі правильно підібраного об'єкта інвестування може бути високоприбутковою й маржинальною. Розглянемо на конкретному прикладі.
Заробити на перепродажі квартири в новобудові: як і скільки
Ми опитали аналітиків і гравців ринку й підрахували, що середнє зростання цін на квартири в об'єктах сегмента комфорт+ у Києві від початку продажів на котловані до стадії отримання дозволу на введення в експлуатацію становить 20-30%, а в новобудові бізнес-класу в центральному діловому районі з хорошими видовими характеристиками та розвиненою інфраструктурою можна розраховувати й на 30-40%. Тобто, правильно підібравши проєкт, на подібне зростання можна очікувати через два-три роки будівельного циклу. Чи це хороший заробіток для приватного інвестора? Порівняймо з банківськими депозитами.
Середній бюджет купівлі 1-кімнатної квартири бізнес-класу в лютому 2021 року становить у Києві приблизно 2 млн грн, а цикл будівництва будинку — 2,5 року (30 місяців). Якщо припустити середню прибутковість 30% за весь цикл будівництва, то річна складе 12% до первинних інвестицій. За рік дохід становитиме 240 тис. грн, за 2,5 року — 600 тис. грн.
Для розуміння: середній річний відсоток у державних банках — 8%. Дохід за рік за таким вкладом буде 160 тис. грн. У приватних банках відсоток трохи вищий — 9%. І не забуваємо про те, що суми понад 200 тис. грн не захищені Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.
Крім того, з доходу за депозитом обов'язково доведеться сплатити до державного бюджету 19,5%, із них 18% — податок на прибуток фізосіб і 1,5% — військовий збір. У підсумку загальна сума заробітку стає ще меншою.
Як правильно вибрати новобудову під інвестицію
Отже, тепер ми знаємо, що вигода — на боці інвестицій у нерухомість. Наступний крок — вивчення ризиків. Для їхнього зниження важливо вибрати об'єкт від надійного забудовника з великим портфелем побудованого і введеного в експлуатацію житла. Звертаємо увагу й на дозвільні документи, проводимо аудит новобудови: вивчаємо локацію, концепцію, архітектурний проєкт, наповнення комплексу з погляду інфраструктури. Не забуваємо також і про «сусідів» — об'єкти зовнішньої інфраструктури.
Затримка будівництва — один із ключових ризиків. Якщо будівництво зупиниться, вийти з проєкту буде проблематично. Тому важливо звертати увагу на системних гравців із високими темпами будівництва — щонайменше 2-4 поверхи на місяць.
Для зниження бюджету краще поступитися площею, ніж якісними характеристиками, особливо, якщо квартира призначена для перепродажу. Але не забуваємо про те, що ліквідність житла значною мірою залежить від того, наскільки воно відповідає вимогам сучасного покупця.
Ходовими варіантами залишаються однокімнатні квартири площею 45 — 55 кв. м у житлових проєктах бізнес-класу в центральному діловому районі. Тут 80% житла розпродають ще до введення в експлуатацію, оскільки люди намагаються придбати квартиру за привабливою вартістю.
Вельми хорошим прикладом такої нерухомості може стати комплекс CITY HUB від великого й надійного девелопера «Інтергал-Буд». Будують його в Солом'янському районі столиці в безпосередній близькості від ділового та історичного центру.
На старті, наприкінці січня 2020 року, мінімальна вартість 1-кімнатних квартир становила $1017 за квадратний метр, 2-кімнатних — $957, 3-кімнатних — $923.
Сьогодні вона піднялася до $1650 (+62%), $1430 (+50%) і $1369 (+48%) за квадратний метр відповідно, а дворівневі квартири продають за ціною $1238 (+19%), до того ж ціни ще зростатимуть.
До завершення проєкту у 2 кварталі 2022 року аналітики прогнозують вартість квартир у середньому на рівні $1900 за кв. м — 1-кімнатні, $1680 за кв. м — 2-кімнатні, $1619 за кв. м — 3-кімнатні і $1488 — дворівневі (+43%).
Проєкт розташований за дві хвилини ходьби від ТРЦ «Ультрамарин» із кінотеатром і за десять хвилин від Південного вокзалу. Поруч розташовані щонайменше чотири великі продовольчі супермаркети, п'ять садочків і три школи, серед яких — престижний фінансовий ліцей. Такий набір «сусідів» стане вагомою перевагою для сімейних покупців.
Сам комплекс поєднує в собі ключові чинники успіху сучасного житлового будівництва: зручне розташування поблизу соціально-побутової інфраструктури з гарною транспортною доступністю і приватною екосистемою для жителів.
У складі комплексу буде зона відпочинку, дитячі та спортивні майданчики, місця для прогулянок, місткий підземний паркінг, а на перших комерційних поверхах розмістяться формати стріт-ритейлу та закладів сфери послуг, що мають попит. Архітектори і проєктувальники ретельно попрацювали над площами, планувальними рішеннями, конструктивними особливостями приміщень, щоб в орендарів і власників не виникло жодних складнощів: високі стелі, хороші видові й рекламні можливості — панорамні вікна, великі вітринні групи та вихід на трафікову пішохідну артерію.
До речі, користуватися послугами торгових і сервісних об'єктів зможуть не тільки жителі комплексу, але й усього мікрорайону. З огляду на це вимальовується ще один перспективний спосіб інвестування — купівля комерційної нерухомості, але про це ми поговоримо в наступних матеріалах.
Перевагою комплексу також є система «розумний будинок» від компанії Ajax — професійна бездротова система безпеки, яка захистить житло від злодіїв, пожеж і затоплення, дасть змогу заощадити сімейний бюджет на рахунках за опалення. Вона буде реалізована в усіх квартирах комплексу.
Скільки можна заробити на наданні квартири в оренду
Оренда — це значною мірою стратегія збереження заощаджень від інфляції та девальвації національної валюти. Окупність зазвичай займає період від 7 років. Мають місце супутні витрати на ремонт, меблювання, податки. Щоб бізнес був маржинальним, важливо визначитися з типом оренди і грамотно управляти об'єктом. Сума двох останніх чинників дозволить розраховувати на 10-12% річних у нинішніх умовах, якщо новобудова розташована в районі з гарною транспортною доступністю, розвиненою інфраструктурою і відповідає запитам потенційного орендаря.
Найбільш ходовий формат квартири для надання в оренду в бізнес-сегменті — однокімнатні планування від 45 кв. м. Можна розглянути й ергономічні двокімнатні сімейні квартири, які зараз теж є досить популярними. У житловому комплексі CITY HUB, наприклад, пропонують двокімнатні квартири від 66,54 кв. м і однокімнатні від 44,79 кв. м.
Як бачимо, приватному квартирному інвестору в Києві можна заробити на купівлі житла в новобудовах. Головне пам'ятати, що високоприбутковою інвестиція стане в тому разі, якщо правильно вибрати забудовника та комплекс. А для цього в нас є все: інформація в інтернеті, сайти комплексів, відділи продажів, форуми на спеціалізованих ресурсах, відкриті бази даних держустанов тощо.
Читайте також
